  |
首都圏だと生活保護世帯や借金を踏み倒したことのある人、ホームレス、自己破産者など生活困窮者は保証会社の審査に通らないことが多いし、原則としてアパートを借りることができないし、住宅扶助の範囲内で出してるアパートがまずないです。
一応郊外だと、住宅扶助の範囲内であるにはあるけど、保証会社が必須で、一口ＩＨか二口ガスコンロ設置可能、３点ユニットバス、プロパンガスという普通の人が選ばないような物件ぐらいしか勤務先は紹介できないです。
地域によっては生活困窮者の仲介が非常に面倒ですし、心がマジで折れます。
ただ、生活困窮者みたいな保証会社の審査が通らない人でも一応手はあります。
勤務先の社長の知り合いの大屋さんは生活保護がＯＫなので、大家さんに情報を伝えて、入れてもらうという手があります。
ほかの地域ではどうか知らないけど、首都圏だと、障害があったり、ほかの物件がなく、ドヤに入れてもあまり意味がないケースの場合、風呂が共同のアパートに入れるという手も使えることがあります。
管理物件で風呂なしの共同アパートみたいなのはあり、ここに生活保護の方を入れたことは何度かあります。
ただ、金銭管理ができないなどの事情がない限り、福祉事務所は代理納付をしてくれず、滞納リスクはそれなりにありますし、ガラス１枚を壊して逮捕され、拘留され、生活保護が停止になったケースもあるにはあります。
ある生活保護世帯が部屋をゴミだらけにし、ゴミ捨てと掃除で１か月ぐらいかかったことあります。
（業者に頼むと早いのですが、それだと二桁万円はいくので、１か月間遊ばせたほうが安いのです）
もう一つの手はNPOや一般社団法人の紹介で入れてもらうという手があります。
この手の物件の作り方は大体は以下の通りで
１．不動産屋が競売でアパートを買う
郊外かつ３点ユニットバス、プロパンガスガスの物件は非常に人気がなく、家賃２万円で契約が取れないことが多々あります。このケースだとアパートを購入する際に借りたお金を返せず、競売に出されることがあります。
競売なので、ハザードリスクもなく、土地の形が正方形や長方形に近く、きれいに分割でき、退去費用を払ってもなお、ペイする物件は建売業者が買いますが、そうでない物件は建売業者すら手を出しません。
例えば、アパートは原則として家賃収入÷利回りでで値段を出すので、家賃２万円、利回り10%、１０部屋のアパートだとおおむね１４４０万円で買うことができます。
（土地の形状やハザードリスクによっては公示価格×土地面積×形状やハザードリスク補正で値段を計算し、うまいこと混ぜ合わせるので、さらに安くなることがあります）
２．一般社団法人やNPOを設立する
不動産屋がそのまま生活困窮者を入れてもいいのですが、生活困窮者は精神疾患を持っていたり、高齢者だったり、ホームレスかつ境界知能を持っていたり、と相応の知識が必要になることが多いです。
さすがに不動産屋には手が余るので、お医者さんや精神保健福祉士、無料低額宿泊所の管理に必要な資格を持ってる人を雇い入れ、法人名義で寮とアパートを借り上げる。
寮に生活困窮者を住まわせ、しかるべきタイミング――金銭管理ができるかとか知能、預貯金、収入の有無の凹凸に関して確認し、問題ないようであれば、アパートを紹介します。
（場合によってはアパートにそのまま住まわせることもあります）
３．生活保護の申請をする
２の段階で要件を満たしていることが多いので、申請は通ることが多いです。
申請が通ったら、住宅扶助費が４万円支給されるので、一部屋につき２万円の利益を得ることができます。
４．不動産屋がポータルサイトで売却をする
１のようなアパートです家賃４万円だと４８００万円が売値になります。仕入れ値は１４４０万円なので、粗利益は３３６０万円＋仲介手数料になります。
仲介手数料は３３６０万円ですと、１０６万円ぐらいになり、トータルの粗利益は３４６６万円ぐらいになります。
もちろん、リフォーム費用や広告費、競売で仕入れた費用（登録免許税や金利とか）などが別途かかり、入居がうまくいかないケースだと炊き出しをしたり、ほかの業者に広告費を払って、入居者を集めないといけないです
なので、粗利益３４６６万円がまるまる残るわけではありません。
住む家が見つかり、ホームレス状態からは脱することができます。
ただ、買主目線だと、リスクは高く、最低でもレントロールを見せてもらってください。レントロールに書かれている家賃が住宅扶助と同じ金額であれば、生活保護世帯が入ってるので警戒したほうがいいです。
また、この家賃が住宅扶助費よりも下回っている場合も注意したほうがいいです。
大家さんが適当に値付けをし、自力で治せるなら、時間との兼ね合いになりますが、まずくはないですが、家賃が低いということは低所得者層がそれなりに入り込んでおり、かなえ先生が言うように自分で自分のケツを吹く必要があります。
誰も助けてはくれません。（要配慮者住宅の要件を満たしているなら、補助はありますが…）
なので、アパートを買う前にアパートの周囲と歩き、近所の不動産屋の相場家賃を見ておいたほうがいいです。
ハザードマップポータルサイトやグーグルマップである程度はわかりますが、坂の感覚や匂いなどは実際に歩いてみたほうが手っ取り早いです。
なお、住宅扶助費に関してですが、コラボなどいくつかの団体がやらかしてくれたので、流れが変わる可能性があります。
住宅扶助費がある日突然下がる可能性があるということだけは覚えておいてほしいです。
賃のように明確な基準によって設定されるべきも
要である．
要である．
されるべきものではないことは言うまでもない
なお、かなえ先生がライブ配信でいっていたようにDIYでリフォーム費用を抑えるという手もありますが、ペンキを塗るのは結構面倒ですし、壁紙もうまくやらないと穴が開くことがありますし、斜めに貼ってしまうこともあります。
工事業者に頼むと高いですが、なるべくなら、業者に頼んだほうがいいです。
あと、プロパンガススキームと言って、プロパンガス屋に設備の設置をただで依頼して、入居者にガス料金＋設備の設置費用などをふたんする方法が流行ってますが、都市ガスエリアだと埋めるのが非常に難しくなります。
また、お客さんが部屋を借りるときに重要事項説明書でここら辺を説明しないといけない方向性に傾きつつあるので、プロパンガススキームはやらないほうがいいと思います。
19
