■大家のおっさんの原状回復費用請求を拒否して逆に敷金を返還させた話

近年はネット上で度々、賃貸住宅の退去時トラブルの話題が上り、「泣き寝入りせずに大家さんと戦おう！」といった雰囲気が広がっているように思う。

俺の場合は「トラブル」というほどの大ごとではなかったのだが、日本全国で同じような被害に遭っている方が相当数いるだろうなあと思うので、そんな人たちが住まいを退去するときの参考になることを願って、体験談を記しておこうと思う。

登場人物

俺…30代の普通のサラリーマン。仕事柄普通の人より多少、法律とかを見る機会が多い。

大家のおっさん…昔ながらのザ・地主というタイプで態度が横柄。昭和脳らしく、俺の妻と話す時は「この儂が女なんかに敬語使うなんて…！」と顔に書いてあった(笑)

退去した住居は、築40年以上、家賃10万円弱、敷金5万円で、居住年数は約8年。

大家のおっさんに原状回復費用として請求された額は87,000円（敷金5万円と相殺するので、実際の請求額は37,000円）だった。

このとおり、払えと言われたのは37,000円、大した金額ではなく普通に払える額だ。

が、そう思わせることこそが大家のおっさんの罠、

「面倒ごとを避けるために支払っておくか…」という心理を突いて、払っても良いやと思える額に恣意的に設定したとしか思えなかった。

その証拠に、支払いの明細書には「ハウスクリーニング費用」が含まれていた。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には明確に貸主（大家）負担とされている項目だ。

まずは大家のおっさんに電話で問い合わせた。

「ハウスクリーニング費用って貸主負担じゃないんですか？」と。

返答は無くて逆ギレだった。

とにかく怒り狂って支離滅裂な言動だったので、正直何を言っていたのかほとんどわからなかったんだが、要約すると「こっちも目をつぶってやってる部分が沢山あるんだから文句言わず支払ええ！」という趣旨のことを言っていたように思う。

（この言動からも、大家のおっさんが、どんぶり勘定でテキトーに金額を決めてるんだろうなというのが透けて見える）

結局、「もう儂（大家）は知らん！あとのことは不動産屋か保証会社に任せるからそいつからの連絡を待て！」ということで通話は終わった。

…というか、不動産屋「か」保証会社に任せる、ってなんだよ、どっちなんだよ。

それに、不動産屋にしろ保証会社にしろ、賃貸契約は終了したのにその後も大家のおっさんの面倒を見てやらなきゃならないのか？

大家のおっさん側の事情はよくわからないので疑問は尽きないが、とりあえず言われた通り連絡を待った。

こっちから不動産屋と保証会社に軽く連絡もしておいたが、当然のように反応無しだった。

そして1か月の時が過ぎて俺は気付いた…あれ？これ詐欺じゃね？

敷金ってのは契約終了後は賃借人に返還されるのが原則だ、ガイドラインにもそう書いてある。

費用の内容について尋ねても逆ギレされて答えてもらえないし、待てど暮らせど連絡は来ない。

連絡を待てばいいと嘘をついて、敷金の返還をうやむやにして、ちゃっかり着服しようとしているんじゃないか。

詐欺だ。

俺は消費者センターに問い合わせた。

消費者センターからの回答は「敷金を返還してほしかったら敷金返還請求をすれば良いのでは」という進次郎構文のようなものだった。

釈然としないものを感じつつも、ググったら敷金返還請求のテンプレートが山ほど見つかったので、とりあえずそれをやってみることにした。

内容は簡単に言うと「〇日以内に敷金を俺の口座に振り込め。振り込まれなかったら訴訟する」というものだ。

テンプレートには無かったが、「詐欺罪で刑事告訴するつもりだ」という文章も入れておいた。

詐欺罪には罰金刑が無いので、確定したら懲役刑だ。

大家のおっさんも5万円のために懲役のリスクは負いたくないだろう。

消費者センターは「敷金返還請求は簡易書留で送りましょう」とヌルいことを言っていたが、本気度を示すためにも内容証明郵便で送ることにした。

難しそうだと漠然と思っていたが、今はネットで内容証明郵便が送れることを知った。

代金もクレカ引き落とし、便利な世の中になったもんだ。

1,600円くらいかかるんだが、手続き自体はメールを送るのと変わらないほど、簡単なものだった。

内容証明郵便が大家のおっさんに届くや否や、さっそく保証会社から鬼電が来た。

落ち着け、平日の昼間だからこっちも仕事中だ。

というかマジで保証会社が大家のおっさんの手足となって動くんだな、どういう契約になってんの？

ここからは俺が独自に法律を解釈して採った行動なので、必ずしも正しいとは限らない。マネするなら自己責任でお願いします。

俺の作戦は「内容証明郵便以外の連絡は一切無視する」だ。

電話は取らないしSMSメッセージも無視、書留なんかが来ても受け取り拒否するつもりだった。

一見不誠実だと思うかもしれないが、法的な観点でこの行動の正当性を主張してみたいと思う。

まず電話。

「保証会社です」「大家のおっさん本人です」と電話で言われても、電話で話している相手が本当に当事者なのか確認する術が無い。

なので後から「そんな電話儂は知らん」とシラを切られたら、それが嘘だと証明できないのだ。

電話番号が合っていても、通話を録音していても、「儂の電話を使って別人がやったんだ」と言われてしまえば、決定的な証拠にはなり得ない。

というわけで、俺と大家のおっさんとで既に争っている件について、誰とも知れない第三者かもしれない電話相手にその内容を話すなんてありえない、と俺が判断するのは合理的だと言える。

そう考えた。

ついでに言うとこの電話の不確実性は、相手が「電話したのに無視した！」と主張してきてもそれを潰せる。

「電話？気づきませんでした」で終わりだ。

着信履歴が残っていようが、気づかずに通知を消してしまったと主張すれば、意図的に無視したのか本当に気付かなかったのかを証明するのは不可能だ。

ここまでの電話についての話は全て、SMSメッセージにも当てはまる。

結局、保証会社からも大家のおっさん本人からも、結構な回数の電話とSMSが来ていたみたいだが、俺は全て気付かなかった。そういうことになる。

次に郵便。

これは実際に来ることは無かったが、電話と同じ理屈だ。

どこまでいっても、誰が書いて誰が送ったのか証明できないので、そんな手紙は受け取れない、ということになる。

結局、こういった連絡手段の不確実性を排除するために、内容証明郵便というものがあるのだなあと改めて理解した。

内容証明郵便はその名のとおり、内容・差出人・宛先を郵便局が証明してくれる。

これらが郵便局にも保存されるので、「儂は送ってない！」とは言えないわけだ。

また、内容証明郵便は仮に受け取り拒否をされたとしても、法的には「ちゃんと相手に到達した」ものとして扱われる。

内容証明郵便を無視してしまうと、自分にどんなに不利な内容が書かれていたとしても到達したものとして扱われてしまうので、これはリスクが高すぎる。

なので作戦は「内容証明郵便以外の連絡は一切無視する」つまり「内容証明郵便で交渉してきたら応じる」ことにしていたわけだ。

あこぎな大家のおっさんに、1,600円の内容証明郵便代を支払わせられたら、それはまあ部分的な勝利だな、くらいに考えていた。

さて、大家のおっさんにしてみれば、いつものように小遣い稼ぎをしようと思ったら、思わぬ反撃が来て訴訟リスクを負ってしまったわけだ。

頼みの保証会社も「ダメです全然連絡がつきません」と役に立たないし、自分で連絡してもやっぱり出ない。

そうやって、じわじわとこちらが指定した期日が迫る中、大家のおっさんから送られてきたSMSメッセージの内容は衝撃的なものだった。

「敷金の件、△日（俺が指定した日の数日後）までに結論を出します」

…お前本当に常識無いな！なんでサラっと、勝手に、期限伸ばしてんだよ！

別に法律の知識なんて無くても、普通に仕事したことある人なら、こんな一方的な期限延長の宣言が無効だなんてことは常識で考えてわかるよな…？

ツッコミたい気持ちを何とか抑えて、これも無視。

いざ△日が到来したら一体どうなるのか、もはや想像がつかなかったが、当日朝にはいつものように保証会社から電話とSMSがあり、その数時間後に大家のおっさん名義での敷金全額の振り込みがあり、あっけなくこの争いは終結した。

37,000円払えと言われていたのに、逆に5万円振り込まれたのだ！87,000円の勝利だ！！

大家のおっさんが歯ぎしりして悔しがりながら振込をするところを想像しながら、その日は盛大に祝杯を挙げた。

では大家のおっさんはどうすれば良かったのか（逆に言えばどうされれば俺は負けたのか）。

単純に、俺の内容証明郵便など一切無視していれば良かったのだ。

実は、詐欺罪が成立するのはかなり可能性が低いことらしい。

詳しくはググってもらいたいが、成立要件がかなり厳密でハードルが高く、警察に相談しても「民事不介入なので」「民事でやってください」と言われる可能性が高いらしい。

振り込め詐欺のように組織的・継続的な犯行なら別だが、今回のような単発の案件では、わざわざ警察が動かなくとも当事者同士が民事で争えば金で全て解決するのだから、警察のスタンスはもっともだと思う。

また、民事でやるにしても、たった5万円を対象にした少額訴訟になるわけで、弁護士に依頼した瞬間に赤字が確定してしまう（弁護士に頼むと着手金だけで十数万円はかかる）。

全て自分で手続きしなければならないし、正直なところ、賃借人（俺）の過失で補修が必要になった箇所なんかも一切なかったとは言い切れないので、訴訟を起こしたとしても敷金全額が返ってきたかはちょっと怪しい。

そんなわけで、内容証明郵便を無視されていたら、それ以上俺は何もしなかっただろうし、1,600円を無駄に払っただけになっていただろう。

（仮に俺が少額訴訟をすることにしたとしても、普通に受けて立てばいいだけだ。ちゃんと調べて臨めばそこまで難しいものではなさそうだし、基本的に1日で終わるらしいからそんなに面倒でもないだろう）

ただ、無視はされないだろう（勝ち目はあるだろう）と思ったからこそ行動した。

それは大家のおっさんが古い地主タイプで、法律の知識なんかに疎いだろうと踏んでのことだ。

大家のおっさん大家のおっさんと繰り返し書いているが、年齢的にはおじいさんと言った方がいいくらいの高齢だと思う。

ガイドラインが取りまとめられたのは平成10年、まだ30年も経ってないし、その存在が認知されてきたのはおそらくここ10年くらいだろう。

この大家のおっさんに限らず、昔ながらの地主たちは、ガイドライン策定前は今以上に好き勝手に、原状回復費用を請求していたんだろうから、ガイドラインに従って適正に費用を算出しようだなんて考えたことも無い。

というか、そもそもガイドラインの存在を知っていたかどうかも怪しい。

法律に疎い人が法律上の争いに直面した時、頼れるのは弁護士だ。

前述した通り本件は弁護士に依頼した瞬間赤字が確定するわけだが、自治体なんかがやっている無料相談を利用する手はある。

もしかしたら大家のおっさんも実際に弁護士に相談したかもしれない。

が、ここで大家のおっさんの抱える「うしろめたさ」が弁護士の力を無効化する。

全て想像でしかないが、大家のおっさんが無料の弁護士相談に行ったと仮定しよう。

弁護士はおそらくこんな風にアドバイスすると思われる。

「詐欺罪は成立要件が厳しいので、よっぽど悪質なことでもなければ起訴される可能性は低いですよ。」

「請求した原状回復費用が正当なものなら、改めて内容証明郵便で請求されてはいかがですか？」

大家のおっさんに何のうしろめたさもなければ、このアドバイスに従って、内容証明郵便で俺に反論するなり、詐欺罪に問われることなんてありえないと高を括って無視していれば良かったわけだ。

だが、そうしなかったのは、「テキトーな金額を払わせようとした」「あわよくば敷金ネコババしてやろうと思っていた」といったうしろめたさがあったからだろう。

いくら可能性が低いとはいえ、まともな弁護士なら「絶対に大丈夫です」なんて無責任なことは口が裂けても言わないはずだ。

そうすると、うしろめたさがある大家のおっさんは、もしかしたら刑事罰を受けるかもしれないという不安が拭い去れない。

そして、「面倒ごとを避けるために支払っておくか…」という心理になり、5万円の敷金を振り込むに至った。

自分がこれまで賃借人たちに行っていた所業が巡り巡って自分に返ってきたのだ！まさに因果応報！

昔は地主だというだけでペコペコされていただろうし、何もなければ、昔からの殿様商売みたいなやり方を改めることなんてないだろう。

こんなタイプの大家が、まだまだ日本全国に大勢いるんじゃないか。

そういうのは、法的に真っ当な手段で懲らしめてやるのが、世のため人のため自分のためになると思う。

今後賃貸を退去される方は、ガイドラインに少し目を通すくらいはしておいて損は無いと思いますよ。

Permalink | 記事への反応(8) | 20:56

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