■家買うときのポイント

よ、やってる？

家買ってる奴多いな－

んで、不動産業界周りでウロチョロしてるからよ、ちと気になったことを言っとく。

つまりな、痛い目みるやつほっとくにゃ業界先が暗いのよ。

つまりどういうことよ

ウカツに借金するな。

賃貸 vs 持ち家

どっちも変わらん、というわけじゃない。

資産バランス、流動性、換金性が主な違いになる。

ま、ぶっちゃけ

・人口が減っているんだから、いずれ家は余っていき、持家の価値はなくなるのではないか

→都心に近く、諸条件が良い家なら将来的にも高い価値を持っているはず。そしたら賃貸物件にもできる

・地震がきたり、災害が起きたら大変（人災含む）

→保険があるし、保険が効かないくらいのクライシスだったら、そもそも賃貸とか持ち家とか関係なさそう

・引っ越しできない

→10年くらいで住み替えをしても損をしない家を買う

・隣人がアレな感じだったら辛い

→賃貸でも同じ。マンションやその土地の質で考える

少しでも得になるよう、中古マンションを購入するまでに調べたことhttp://mtakano.hatenablog.com/entry/2013/11/28/220329

みて、おいおい不動産屋なんにも話してねえのかよ、と思ったから。

実例見ながら話すほうが理解がはええだろ。

面倒臭えから番号振ってまとめ直す。

1. 家余るなら価値落ちるだろ
2. 災害が怖いだろ
3. 引っ越しできなくね
4. 隣人アレだとヤじゃね

災害に対して保険とか言ってる割に管理組合がどんな保険入ってるか調べようとか言ってなくて不安だが、まあいいや。

1,2は、資産バランスの話だ。

要は、売値と買値とが釣り合うのかって話。

3,4は、流動性の話だ。

要は、気軽に売れねえだろって話。

でまあ、これに「家を買っとけば保険で家族が路頭に迷わなくなる」の換金性の話を足して、オレの言いたいことになる。

まず、資産バランスの話から

つまりだ、オマエが兆ったり億り人になったりして、

「金余ってっからキャッシュでちっと中古マンションでも買うか」

なら、好きにしたらいいんだよ。

ただ、大抵の場合マンションは借金して買う。

すると、ウッカリした奴は簡単に債務超過状態にする。

まー、会社なら破産だな。銀行から金借りらんなくなるし。

負債＞資産　状態な。

こりゃつまり、持ち家売って車売って、持ち物全てヤフオクで売り尽くした挙句それでも尚ローンが残ってる状態ってことだ。

地価下落とか災害とかが怖えのは、この資産バランスの話がメインだ。

買った時の値段が2000万で、売るとき1000万なら、残りの1000万はどうすんだ？って話。

まあ、ボーっとしててもローンで払って返してるから大丈夫だと思いたいところだがそうはいかねえ。

新築なら諸々載ってるからフルローンみたいな馬鹿やると、どうやっても債務超過になるし、

中古だって1割以上は諸経費で消えてくから、価格下落とローンの返し方の速度を合わせとかねえと、結構簡単に詰む。

んで、売った時にローンが綺麗に精算できるなら別に気にするこたねえ

が、地震があった時にゃ当然売れねえ

ローンは残ってる、価格はオチちまった、じゃあどうする？

つづいて流動性の話

引越なんてな、住み方がイチバン効いてくる

賃貸だってガキが通学してりゃ気軽に地方に引っ越しってわけにゃいかねえ

変なヤツが隣に越してきたからってハイサヨウナラってわけにゃいかねえ

独身ならいざしらず、家庭持ってりゃ動くのは気を使う

つまり、「引っ越ししやすさ」ってのは、「独身」か「家族持ち」かの方がデカイ

賃貸なら単身赴任がありえないってこたないだろ？

つまりそういうこった。

しかし、だ。

いざ実際に引っ越しになったときにゃ、全く違う。

さっき大抵の連中は借金して家を買うって話したな。

すると、4パターンになるわけだ。

1. 家を売る、新しく家を買う
2. 家を売る、次は賃貸
3. 家を貸す、新しく家を買う
4. 家を貸す、次は賃貸

まず無えケースから消してこう。3番、そんな金借りらんねえ。

ソウイウのは商売でやってる場合だけだ。

すると、実質3パターンになる。

1番の「買い直す」か、2番の「賃貸派に鞍替え」か、3番の「とりあえず賃貸」か、だな。

ま、細かくなるからざっくり触れると要は売れんのか借りてもらえんのかってあたり。

毎月10万ローンで返してんのに、売れねえ借り手も見つからねえで、さらに上積みで他の土地の家賃を払うってのは、キッツいぜ

更にこりゃ比較的幸せなタイプの引越の話をしてる。

広域災害が起こった。地震で不安になった。だから引っ越したいって時にゃ、相当に買い叩かれる。

残債が1000万で、500万でしか売れなきゃ、手元には家は残らないのにローンだけ500万残ることになる。

コレが問題なわけだ。だから売れずに引越しないってことになる。

流動性が低くて買い手がつかねえってことで困るのは、まあ、固定資産税ぐらいなもんだが、

流動性が低くて資産バランスが崩れかねないってのは、大きな問題になる。

バランスさえ崩れなきゃ、ほっときゃいいんだよ空き家のママ

借金が残っちまうから引っ越しできない、借金が残っちまうからウカツに売れない、つまり問題は借金にあるわけだ。

さいごに、換金性の話

最初に言っとくと、団信保険も生命保険も、あんま変わらんよ。

結局保険会社が引き受けんだから、ソコまでお得ってこた無い。

2000万のマンション残債がゼロになろうが、2000万の現金が残ろうが、

保険の掛け金はほとんど変わらん。

ただ、極当たり前の話だが、モノは換金する必要がある。

カネは、換金済みだから、そのまま他のモノが買える。

さっきの流動性とは真逆の発想だが、換金できないことには価値がある。

一家の大黒柱を失ったことがショックだろうと、食費のためにマンションを売るってのは、結構デカイ決断になる。

おいそれにとは出来ねえ。

でも、口座に入った保険金は、金だ。食うに困りゃ当然食費に化ける。

そして、人間生きていくには結構カネを使う。

あっという間にカネは底をつく。

2000万の現金が残った時に、1500万で中古のマンションを買おうって話にゃなかなかならん。

1500万のマンション残債がゼロになって＋500万の現金と、2000万の現金のみってのは、残された方にとっては全く違う。

ただ、家を残すってのが残された家族にとって重荷にならないようにな。

旦那死んだんでマンション売ってまとまった金を手にして実家に帰って子育てって話は、タマに聞く。

換金にゃ手数料がかかるから、直接金を残すよりも無駄が多くてちと勿体無い。妻の仕事とか子供の年齢とか、その後のことも考えとけよ。

まとめ

結局のところ、デケえ借金をどうすんだって話が全てだ。

資産価値だの耐久消費財だの、家賃の前払いだのってのは些細な事だ。

なんかあった時に、デケえ借金だけ残らないように考えとくのは重要だ。

そりゃ災害かもしれないし、転勤かもしれないし、死んだらかもしれない。

その辺のリスク管理が出来ると、まあ儲かったり広い家で生活できたりするかも知れねえな。

Permalink | 記事への反応(3) | 17:22

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