2021-01-06

都内マンション購入のアレコレ

自分は分譲否定派ではないんだけど、分譲派の人が良く言う「マンション価値は上がっていく、値下がりしにくいマンションを買う」というのはもう結構限界にきてるよね?

都内家族で住む3LDKを買うとなると山手線駅は1億超えてくる。普通会社員にはまず買えない。ペアローンで夫婦で定年まで働く前提なら子供私立に通わせて旅行なし贅沢なしならまだギリ買える、かな?これができる人はたぶん価値の落ちないマンションを買える。

ただこれができない人はキツい。

山手線の外側や隣県で駅徒歩10分以内の3LDKは7千万円~ぐらい。20年後に売るとしたら平均して6千万~ぐらい?賃貸よりお得と思うけど、次に住むところを買うためにまた頭金が必要になるので、売却益とは別にお金を貯めておかないといけない。30代だった自分は50代になりローンもきつくなる。

子供が自立してるから夫婦二人で2LDKで少し安い物件をと思っても、買い換え論の前提として「マンション価値は上がり続ける」ので次に2LDKを買うときはいまの3LDKの値段になってる。もしそうなってなかったら売却額が下がってる。

じゃぁどうするのと言われれば、今より不便な立地でグレードの落ちる少し狭い物件に住むことになる。

そもそも論として分譲信仰が生まれたのは湾岸のタワマンだと思ってる。初期に買った人は5000万で買ったマンション10年後に7000万で売れるような状態だった。1軒目を買う元手さえあれば引っ越しするたびにお金が増えいった。

加えて共働きが増えて職住近接や戸建ての煩わしいメンテナンス不要ということで都会のマンションがもてはやされていった。

ただその湾岸のタワマンも曲がり角にきていて、価格は1億超えるのに居室の形が歪だったり天井凸凹で実際の広ほど開放感を感じられないような粗悪なものが増えてきている。 

新築販売価格暴落するとは思わないが売却時に値上がりしてる、または同額で売れるようなマンションは限られる。

なのでこれからマンション買う人は次に住む家のことをよく考えてから決めることをおススメする。なんかネットでは「資産価値の落ちないマンションを買う」ということばかり語られてるけど、初期の湾岸とはゲームルールが変わっているので鵜呑みにしないこと。

追記

1億超える?超えないよ。超えるのはステータスゾーンだけ。そこから外れれば無理せず買える。急落はない。大事なのは「値上がり狙うぜ!」じゃなくて「下落しにくい」なんだよ。家賃のつもりでローンは払おう。

ちゃん文章読んでます山手線駅で3LDKで1億超えないところあれば教えて欲しいです。下層階北向中住戸60平米3LDKとかですか?

それに「価格が下がりにくい」マンションを買っても、「周辺の新築が値上がりするので住み替えられない」ということを書いてますよ。

追記2

中古価格が下がらない」というのは「新築が上がり続ける」の前提がないとありえないですね。新築が下がったら中古も下がります

  • 大阪の山の中にある絶望が丘とか言われているニュータウンも、当時買った人は夢があったんだろうな。未来は分からんな。

    • 丘にあるマンションって見晴らしがいいだけだし そんなリゾートマンションはいらんいらん

  • 赤坂のマンションだってもうボロくなってる 今は新築のマンションはタワーマンションばかりだけど維持管理が大変になってきてる タワーマンションは今が丁度補修時期だけど補修がろ...

    • 赤坂のマンションはボロくても価値があるからいいんだよ。ただし今から赤坂で3LDKのファミリータイプで食洗機と床暖房付き物件を買うのは会社員には不可能な領域。 あとマンションは...

    • タワマンって50年後どうなってるんだろ 耐震工事とかできんの?

      • 耐震工事をやり直さないといけないくらいなら 立て替えるんじゃね?普通は

  • 東京の不動産はニューヨークやロンドンやパリや上海に比べて長らくだいぶ割安だった(今でもまだ安い) それが上昇するきっかけになったのは中国人とエアビーだよ アメリカみたいな...

  • 20年後30年後に誰が買ってくれるのかって話だわな。こんなのただのギャンブルだよ。 東京が魅力的な都市であり続ければ中国人やインド人が買ってくれるだろうけど。 日本の経済が停...

  • 20年後6,000万は無理だろ せいぜい1,500万くらいじゃね

  • 投資目的の家と家族のよりどころとなる家は違うよなーっとこの手の話を見ていていつも思う。 投資目的なら値上がりしそうなところを狭い、高いところでもステータスが高そうなとこ...

    • 交通の便が良くて快適なら郊外でもそれなりに高いんでないの

      • 都内直通の始発電車の出る駅ならそれなりに安いゾ 座席取りの列の先頭を取ることも含めて 通勤1時間半とかかかるけど

        • 通勤1時間半かかるから安いんだろ… だから通勤にそんなに時間かけたくない人は高い金出してもっと便利な所を買うわけで

        • そういう郊外マンションこそ、数十年後には買い手がつかないと言われてる地雷物件だが 人口が減ったらわざわざ郊外に住む人はいなくなる 都心部なら多少値下がりはしても需要が途絶...

        • 往復3時間 最低週5/15時間移動に吸われるんやろ それだけ時間あったら何か出来る

          • テレワークになってほとんど本を読まなくなったワイが思うに、それ以外に娯楽がない3時間があったからこその読書量だったんだなと。

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