2014-05-10

収入マンション買うときの話

年収が低い人がマンション買ってはいけない、たった1つの理由

http://bylines.news.yahoo.co.jp/fshin2000/20140510-00035184/

コレな、タイトル煽りだと思うんだけど、視点としては結構クリティカルなんだよね。

要約すると、年収低い奴が買えるマンションってのは、他の年収低い奴も買うだろうから

オマエも破綻するだろうし、周りも破綻するだろうから管理費修繕費が集まらなくて

荒廃する確率がバカ高ぇって話な。

まあヨタなんだが、本質の部分はマンション購入時の必須検討項目を端的に示してる。

マンションライフサイクル

いきなり言っちまうと、廃墟みたいになってるマンションって結構多い。

公団がジジババばっかりになって若手を入れるのに四苦八苦とか良く聞くよな。

まあ、六畳和室が4つとかって部屋に新婚カップルが入りたがるとは思えねぇな。

そして、どんなマンションも必ず年をとる。

新築で買ったマンションは、20年後には築20年のマンションになる。

アタリマエのことなんだが、コレを忘れがちだ。

修繕費が足りなくなるとき

たいてい15年後くらいにソコソコの大規模修繕したりするんだが、遅くても20年だな。

んで、管理費が集まらないくらい破綻するマンションってのは論外だが、修繕費が足りなくなるマンションはまあ有る。

たいていは一回目はなんとかなるんだが、その後ジリ貧防水工事だけとか、そんなんになってくな。

まあ、揉めるのは40年超えで建て替えが見えてきてからだ。

んで、正直言って別に管理費とか修繕費って、なんとでもなる。

ひび割れがそのまま蛍光灯が切れてる空き部屋が増えてくる、そんぐらいだよ。

マンション頑丈だから崩れたり壊れたりすることはあんまりない。

最近マンションなら直結給水だろうし、まあ困らんだろうな。

資産価値が問題になるとき

売る時だな。

自分破綻したんで手放したいです、価値ダダ下がりでローン相殺できません。

これが困る。

で、だ。

一周回って元に戻るんだが、ハッキリ言って大規模修繕掛かるようなマンションって捨て値だよ。

20年以降のヤツな。

住民が手塩にかけて丁寧に綺麗に使って35年経ったマンションってのは、単なる築35年のマンションだよ。

こりゃもうどうしようもない。

築いってても価値あるマンションってのは、良い土地に建ってるとか良い建築家の建てたとか、元々資産価値のあるマンションだけ。

矛盾してねぇか?

丁寧に使われて維持の行き届いたマンションも、崩れかけのマンションも、中古なら捨て値は矛盾じゃねえかって?

まあそうだな。

つうかだ、良い土地マンション以外は、全部一緒。

で、良い土地マンションはそもそも他に比べて高ぇ。

から最初から他に比べて高ぇマンション資産価値を落とし難いっていう当たり前の話だ。

で、だ。

それ以外の普通土地だと、手入れの行き届いた中古マンションってのは、買う側にとっては非常にお買い得だ。

あんま言たかないが、中古マンション買うとき大規模修繕計画みて難色示す奴は居ねぇよ。

まりだ、売る側にとって見れば、中古マンションを売る時に住民の質が問題になることって、ほとんど無い。

分譲マンション内の賃貸率とか住民の家族構成よりも、水回りと壁紙が綺麗な方が嬉しいって人は多い。

ま、閑話休題

で、なにが必須検討項目なんだ

自分ライフサイクルマンションをいつ売るか。

まずな、35年住むのかそこに。

年収広告のアレな、旦那28歳だ。35年後は63歳だな。

ガキが生まれる云々は置いといて、そもそも63歳まで住むのかソコに。

35年も住んでりゃ終の棲家にするだろうが、じゃあ40年後68歳の時に、現在価値2000万ぐらいの立替費用って出せるのか?

そして、「周りの連中は、その立替費用を払うのか?」

まり必須検討項目ってのは、

  • そのマンション死ぬまで住むのか
    • 住まないなら、いついくらで売るつもりか
    • 住むなら、立替費用は払えるか・周りは払えそうか

年収マンションを買うということ

いつまで住むつもりで、いくらで売るつもりなんだ。

これが、10年は綺麗な分譲仕様マンションイチャイチャ住みたいとかなら止めない。

立地によっては、賃貸よりずいぶん安く住める。もちろんリスクを負ってるからだが。

20年後っていうんだと、まあちっと止めた方が良いかな。

ガキが独立するタイミングで住み替えってのも無くはないが、たぶんカネないだろ。

で、どうせ定年後に立替費用とか払えないだろうから、建て替え反対派に回るつもりで終の棲家にするんだったらそれもまた良し。

どんなに周りが破綻したって、木造一戸建てと違って、コンクリマンションはちっとやそっとじゃ壊れねぇよ。

まとめ

マンション結構頑丈。修繕費滞納とか売値への影響軽微。結局立地が全て。

マンション買う時は、死ぬまで住むのか、いついくらで売るのかは、必須検討項目。

年収低いと買うのでいっぱいいっぱいだから10年以内に売る or 終の棲家(建替反対派)のどっちかのみ。

近所の中古マンション相場見つつ、10年後の需要を予想するのが良いんでないかな。

まあ、どうせ新築マンションが欲しいとかってのは夢も希望もある新婚家庭だろうし、10年も経ちゃ愛も冷めるから住み替えたらエエがな。

マンションもオマエさんも、歳は取るんだよ。

3000万を35年で割る算数とかしてないで、40歳時の残債と家族の形、65歳時の家族健康状態とか考えといたが良いぞ。

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    アスペなんで賃貸だと恥ずかしいとか通過儀礼的に家庭ができたら持ち家だろみたいな動機がバッサリ一切わからん。 今は子供二人ぐらい入れられる賃貸いっぱいありそうだし高校生ぐ...

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