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はてなキーワード: 分譲マンションとは
そして分譲マンションとして売るので、ほとんどのデベロッパーは、事業を圧迫しないように最低限確保した公開空地を公園のように整備することが多い。何かいい雰囲気になるからね。これは野村に限った話ではないっすね。そして一方で「いい感じの公園っぽくする」のは住友不動産にだけは当てはまらない。住友のタワマンの足元は本当に管理がしやすそう（で無味乾燥）、そういうのが好きな人もいるよな！管理費も節約できそうな気がする！
タワマンはまあいい（というかやむを得ない）としても、タワマンを好んで入居してくる層が問題なんだよなあ。
「マンションの外観と内装のかっこよさ」「いい感じの公園っぽいものとそこでベビーカーを押す私」にしか興味ないです。
街とかどうでもいいですどうせ公園とイオンとファミレスしかいかないし。
『東京 練馬区・石神井公園駅前の再開発 異例の執行停止のなぜ？』 https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20240325a.html
異例の執行停止と見出しにあるが確かに。類似する都の都市計画上の手続きだと、昨今一番の話題になった某外苑の再開発でも、イコモスなどに怒られていても差し止めにはなっていないので、これは相当異例。
練馬区のサイトを見ると粛々と淡々とスケジュールがこなされているのが分かる（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.html）。ここまで（借地権の申告：ここで再開発をするので借地を持ってる権利者は早く言ってね保障するから）来て、土地の明け渡し（土地の所有者が再開発に伴いいったん土地を売却し移転する）を差し止める事案は個人的には初めて聞いた。
一般的には、あらかじめ決められている都市計画（建蔽率とか容積率とか住宅専用地域とかそういうやつ、国と地方自治体が決めてる）を超えて特例的な建物（タワーマンションとか馬鹿デカいビルとか、通常の規定以上にデカく建てて儲けようとする建物）を建てる場合は
３東京都の「都市計画審議会」という会議→何度か冷や汗の出る質疑を乗り越えて
と、いくつかの関門を経ないと建てられない（ものすごくざっくりとした説明）。デカイ建物を建てるためには誰もが通る道。
で、この一番最初の「地元で意見集約」がないと、行政は当然すべての再開発事業にOKが絶対に出せない。民間人が所有する不動産を行政が勝手に動かすことは基本出来ないから。例えば木造住宅が密集してて道路が狭くて救急車も入れないようなところを再開発したいよなぁと考えていたとしても無理。なのでこの１「地元で意見集約」がとても大きな要素になる。
そしてこの「集約する」仕事は、多くの場合、ゼネコンやデベロッパーなど「ここにタワマン建てて儲けたいでゲス」という目的がある人たちが行う。
建前はあくまでも地元の住民や地権者から相談を受けて、という形だが、あけすけに言えば、何十人もいる地権者をマイルドに立ち退きさせる仕事だ。平成以降の地上げは昭和のころのように放火してなんてことはしない。毎日街のバーサンの家に茶飲み話をしに行ったり、商店会の「有志の会」とか「〇〇町の未来を考える会」なんて名前になりがちの再開発推進派のオッサンやジーサンどもと夜な夜な地元のスナックで飲み明かしたりして、誰が反対しそうか、どうやったら立ち退いてくれそうかなどを探りながら、数年をかけて『地元住民の意見を集約する』ということをやってる。これを綿密にねちねちと、時にはお金を使ったり（金で移転してくれる人は割とかなり多い）して、ぺんぺん草も生えないほどに賛成派を取りまとめることで「再開発準備組合」という、再開発の準備をするための組合ができる。組合員は地元の地権者、つまり今まで懐柔してきたオッサンオバハン、ジーサンバーサンなどで、「再開発を成功させて無事にみんなで儲けよう」というSameBoatのメンバーになる。
通常、東京都や首都圏の好立地の場合は、地権者は再開発中の住まいの保障なども含めて一銭も金を出さないことがほとんど。地権者は自分がもともと持っていた土地を差し出して、その代わりに、再開発期間中の生活＋再開発後の開発利益の一部（建物の中の新しい店舗だったり、タワマンに建て替わった新居だったり）を手に入れる。
あくまでも邪推だが、今回は、このSameBoatに乗りたくなかった地権者か、再開発で不利益を被る可能性がある周辺の関係者（でかい建物が建つのだから周辺環境は一変する）が複数いた可能性があるのかなと思う、まぁ邪推ですけども。
「不利益を被るかもしれない周辺住民・関係者（店やってる人とかね）」は実は、真っ先に懐柔しておくべきキーパーソンなのだが、この手順で業者が雑な仕事をしたんだろうなと思う。私見だが、N村不動産はこういうところがかなり下手というか雑というか、無視する傾向がある。まぁN村が合意形成にかかわってたのかは全然分からないので本当に邪推でしかないですが、当該の再開発予定地の周りにすでに恐らく同様の再開発スキームで建てたプラウドタワーが立っているので「行けるっしょ」ってなったのかもね。まぁ分からんけど、知らんけど。
ちなみにこのプラウドタワーは恐らく建物高さ90ｍぐらいじゃないかと思うのだが、NHKの記事に掲載されている完成予想パースの、当該建物の左側に白でごくうーっすらと半透明に描かれている建物がそれにあたると思う。こういうズルいことをするのがデベロッパーである。ちな建物の右側に白でごくうーっすらと描かれてるのはやはり再開発のマンション「エミリブ石神井公園」で恐らく建物高さ50m程度。石神井公園の駅前にこんなに青空が広がってるわけがないから！
で、近年に再開発された両隣のタワマンの高さが恐らく90ｍ、50m程度なので、「なんで100mをOKしてんだよ」とツッコミは入るよなとは思う。
まぁ、10数年前にできたプラウドタワー石神井公園よりも高く積まないと今の高騰する事業環境では採算が取れないんだろうなーと予想はできるので、そう言えば裁判で戦えたんじゃとと思うんだけどね。都市計画審議会でそういう言及でもあったら「だってその高さにしないと事業ができません、事業ができないと困る地権者もいるし道の整備もできません」と言えたと思うんだけどなー。さすがに都市計画審議会の議事録を見るのは面倒なので、これもあくまでも邪推。
「街のにぎわいを棄損してる」これは一面では本当にそうなんだけど、一方で、現地を知ってる人やGoogleMapを見た人ならわかると思うが当該地は正直、再開発した方が良い場所ではあると思う。
このあたりとか見るとなぁ。https://maps.app.goo.gl/oacM7JfmgrEmFjsw9 ブッコメにも「まなマート返してくれよ」とあるが、まなマートの辺りとかうっかり火事が出たら大惨事は免れないと思う。私もこういう地元密着スーパー大好物ではあるので気持ちは痛いほどわかるが。特に既に南でも北でも再開発マンションが建ってる石神井公園周辺では最後のオアシスのような路地ではあるので本当に惜しい、が、地震と火事のリスク…。
でも味のある路地と古くからある店がなくなるのは、増田としてもとても寂しいことだよなとは思う（だからこそとても丁寧に反対意見が出ないほどに、広めに地元の人たちと話をする必要があるのだが。これを気合を入れてやったのが小田急と下北沢の再開発）。
「優遇しすぎな面」
計算してないからわからんが、図書館（公共用途）、もともとあった区道を建物を貫いて再保存しているところから、公共用途への供出がそこそこあるプロジェクトのようである。（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.files/jigyoukeikakusyo-2.pdf）そのせいで、ある程度補助金が手厚いのでは、と思う。事業費や公共床の比率などで補助金額には色々制限があるので、この件だけが手厚いということはないのでは…。むしろそうだとしたら大問題だが恐らくそれはないんじゃないかな（適当な言いきり）。
それは広告のイメージ戦略に乗せられておりますな。タワーマンションは容積率の制限の緩和を受けてはじめて建てることが出来る。その代わりに一定の計算式のもとに地面部分に「公開空地」を設けることが法律で決められていて、どのデベロッパーもその最低限度しか公開空地は用意しない。「建物を建てられる面積」は少しでも確保したい、タワー型ならなおさらである。規制より多く空地を設けるのはデベロッパー業界ではほぼ有りえない。
そして分譲マンションとして売るので、ほとんどのデベロッパーは、事業を圧迫しないように最低限確保した公開空地を公園のように整備することが多い。何かいい雰囲気になるからね。これは野村に限った話ではないっすね。そして一方で「いい感じの公園っぽくする」のは住友不動産にだけは当てはまらない。住友のタワマンの足元は本当に管理がしやすそう（で無味乾燥）、そういうのが好きな人もいるよな！管理費も節約できそうな気がする！
ちなみにこの「高いビルやタワマンの足元まわりの公園状のなにか」=公開空地は、「みんなが憩える空間を整備した代わりに容積を許してやったぞ」という空き地なので、みんなどんどん散歩したり休憩したりしようぜ！
「地域を作り替えたい業と地元民として街を守りたい業のせめぎ合い」
このブコメは本当に言いえて妙。上にだらだらと書いたが、「街を守りたい業」の人もいる。この手の件は共産党は必ず絶対に反対に回る、が、本件は商店会の偉い人が表に出てるので共産党とはちょっと違う筋なんじゃないかニャーという気はする、知らんけど。
政治的な話は置いておいても再開発エリアの線引きに入れなくて損した気がする人が反対、なんてのは普通にあるある。どっちも商店会メンバーでどっちもJCにも消防団にも入ってて、それで大ゲンカして大変、とかね。
オーナーがいる限り、空き室でもオーナーが払うので、住民が減ることは必ずしも修繕積立金の負担増になるとは限らないです。
問題なのは滞納しているオーナーや住民の数、つまり管理費・修繕積立金の回収率の方です。あとは建物の築年数です。
回収できてなくても共用部の修繕が必要になる場合は、銀行から借り入れとかそういう話になって、返済するのは住民・オーナーになるので
例えば100戸の分譲マンションで、空き家が数部屋あったとしてもその空き部屋の所有者が管理費・修繕積立金を払うので問題ありません
例えば100戸の分譲マンションで、半数が外国人オーナー・住民で、外国人オーナー・住民から管理費・修繕積立金を一切回収できてないとか
そういうケースだとヤバいです
どうしてもその場所に定住したい、ペットを飼いたい、地方で賃貸物件が少ない、とか理由があるなら別だけど。
「高齢者に貸してくれない問題」言う人いるけどさ、ホームレスすら住む場所を提供される国だよ。探せばあるって。賃借人の立場も強いし。住む場所は好きに選べないだろうけど。
今住んでる場所にできるだけ長く住み続けて、立ち退き要求されたら引越代出してもらってしぶしぶ引っ越せばいいと思う。その間暮らしが苦しくなったら生活保護申請。無理に動く必要ないよ。
分譲マンションの持ち主が亡くなって相続放棄されると、滞納管理費が支払われないばかりか居室の清掃代も管理組合負担というのを見てゾッとした。分譲マンションって怖いね。
戸建て孤独死からの相続放棄も、臭いがあるのに片付けられないから近所の人大変みたいだし。
相続されるあてもないのに「家がほしい」って自分勝手な望みなのかもしれない。もし家を買うなら「孤独死して相続放棄された後の片付け代」を事前に供託しておくかそういう保険にでも入っておかないと周囲の人が大変だね。賃貸だって孤独死からの片付け代問題あるけど、そういう時の保険つけてる家賃保証会社もあるからね。
年収1,000万円の都市生活家族に最適な選択は、中古で300万未満のミニバンの購入
幼児1人を含む3人家族となった今、快適な車内空間や安全性が重要。ミニバンはその要求に応えるのに最適な選択。広々とした室内は子供との長いドライブを快適にし、買い物や遠出にも便利。
次に、週1回の買い物と2ヶ月に1回の遠出用途。これは車選びの大きな要因。ミニバンは荷物をたくさん積むのに適しており、大容量のトランクスペースを提供します。週の買い物や遠出の際、快適なドライブを楽しむことが可能。
また、マンションに普通充電器がないという課題も考慮すべき。ミニバンは販売されている電気自動車と比べて、充電設備に依存しないため、都市生活に最適。充電設備導入などという、余計な折衝も必要とせず、ストレスなく利用可能。
最後に、予算面での利点も考慮に入れるべき。中古で300万未満のミニバンは、予算内で手に入れることができ、車の維持費も抑えられる。これは年収1,000万円の家計にとって合理的。
総括すると、都市生活で年収1,000万円の3人家族にとって、中古のミニバンが最適な選択。家族の需要に合致し、予算にもやさしい選択肢だ。
ところでいつも思うのだが、
分譲マンションの大規模修繕の「大規模」って言葉に違和感を覚える。なんでいちいち大規模にやらなきゃいけないの？
10何年もほったらかして外壁荒れ放題になってから大規模修繕するより、
毎年とか半年とか定期的に、モニタリング計測場所を決めて、問題があるところを逐次修繕したほうがいいのでは？
特に外壁塗装や防水工事の場合、こまめに問題個所を修繕したほうが建物の維持管理上も効果的だし、結果的には修繕費のコスト削減につながると思うが。
虫歯になってから歯医者いくんじゃなくて、こまめに歯科検診したほうがいい話と同じで、コンクリまでダメージがいってしまうほど外壁を放置するほうが悪いんで。
またガバナンスの点でも、デカい修繕に合意をとるのは大変でも小規模な修繕には合意が得られやすい。
橋梁や道路など公共営造物の維持管理事業を想像してみると、分譲マンションの大規模修繕のような考え方をしているとはとても思えない。
優先順位を決め定期点検をし、健全度ランクに従って維持管理費を運用していると思う。
おおげさに営造物全部に派手に足場を組んでいるのも見たことない。だいたい今どきはドローン飛ばして、劣化箇所突き止めて、ピンポイントで修繕している。
むしろマンションを購入せずに賃貸マンションに住む「賃貸派」なら、ここに述べられているような「分譲マンションの地獄」を避けることができるわけで、人生の中で落ち着いたある時点で戸建てを購入するのが賢明な選択かと。子どもたちが皆独立して出ていった後とか、もはや転勤は無いと確定した後とか、定年退職の後とか。
理事長経験者で、不動産管理業務経験者はこう考える のエントリを書いた増田だけど、ブコメでマンション管理士を初めて知ったという人が多く、実は不動産業界はいろいろな資格があるので、ちょっと紹介したい。
不動産の値段を見積もる「鑑定評価」を独占業務とする資格。不動産の売買をする際の基礎資料とする場合はもちろん、国や地方自治体が毎年やってる地価公示、地価調査（固定資産税の課税や土地収用などの金額の根拠となる）、裁判所の競売の際の鑑定評価などを請け負ったりする。
試験の難易度も非常に高く、不動産系の資格の中ではトップクラスのもの。
建物の設計だけでなく、（施工の）監理、調査、劣化診断、コンサルタントなど、建物にまつわる高度な技術を発揮する仕事をしている。
この試験も非常に難しく、資格専門学校でガッチリ勉強しないとまず取れない。
不動産（土地建物）の登記というのは、「表題部」と「権利部」に分かれている。「表題部」というのは、その土地建物がどこに所在していて、何平米あって、建物ならばどんな構造で、土地ならばどんな地目なのか、といったことが書かれている。「権利部」というのは、その土地を〇〇さんから××さんに売りましたとか、銀行に抵当権設定しましたなんてことが書いてある。
土地家屋調査士はこの「表題部」の専門家で、新しく建物を建てたときに、表題部登記を代行するなどの仕事をしている。実際に、土地家屋調査士と会うことが多いのは、隣地との境界画定の際。土地を売買するときは、その土地の隣地との境界をはっきりさせたいので、測量して隣地の人のハンコをもらって証拠を残すのが境界画定の仕事。
ちなみに「権利部」の専門家は、司法書士。だから、土地建物の売買のときに司法書士が出てきて権利部の登記を行う。
通称マン管。この資格の特徴は独占業務が無いこと。いわゆる名称独占。分譲マンションの管理組合に対してコンサルやるのが主な仕事。大規模修繕や規約改正、最近創設されたマンション適正評価管理制度の取得で頑張ってる人を見かける。
下記の管理業務主任者の試験に受かってると、試験の一部免除がある。
不動産の資格と言えばこれが一番有名。いわゆる宅建士。事業者（法人、個人事業主など）が役所に申請して宅建業の免許を受ける場合に、各事務所に5人に1人以上の割合で設置することが義務付けられている。
また、不動産の売買や賃貸の際の重要事項説明をする仕事が独占業務としてある。賃貸を借りたことのある人は、契約の際に資格者証を見せられて説明されたことがあるはず。
（公財）不動産流通推進センターが主催している資格。不動産流通推進センターは不動産屋の団体の総元締めみたいなところ。宅建士の上位資格みたいな位置づけで最近作られた。
不動産マイスターと同様に不動産流通推進センターが主催。これも、宅建士、一級建築士、土地家屋調査士の資格をすでに持っている人に向けて、より上位の能力を示すみたいな位置づけらしい。
一級があるなら二級がある。規模の小さい建物が設計できる資格。
通称セコカン。いわゆる現場監督の資格。建築士とともに建物を作る。土木、電気、解体など分野ごとに分かれている。
測量を独占業務とする資格。試験だけではなく、大学のカリキュラム＋実務経験で取れる。
マンションの管理会社において、管理対象30件に対して1人以上の割合で設置する義務がある。また、管理組合との契約で重要事項説明をするなどの独占業務がある。
増田は持ってる人を見たことが無い。一軒家を建てられる程度の資格。
測量士の指示に従って測量の作業を行う資格。これも、大学や高専のカリキュラムだけで取れる。土地家屋調査士の試験一部免除目的に取ってもいい。
実は、宅建士は、不動産の取引に関わる資格で、管理の資格ではない。はっきり言えば、不動産屋が大家からアパートの管理を受託する仕事は、今まで全く法的規制の対象になっていなかった。
そこで、最近新たに法律が作られて、200戸以上の管理をしている事業者は、事務所に1人業務管理者を設置する義務を負うことになった。
いや、そうとも言えない。昔の彼女が女子好きで同性に罵られながらSEXしたいって願望があったから
3P専用デリヘルの子を呼んで彼女を耳元で罵りながらやったことがあるけど、女子と付き合いたいって願望はないらしい
②幼少期から現在に至るまでレイプものが一番好きなのは異常か？
これは多かれ少なかれ願望があるって彼女に聞いたことがある。本当にレイプされたら嫌だけどホームレスにレイプされるって
妄想は常にしてたらしい。ちなみに上に書いた子がそうで、のちに3P専用デリヘルの子に設定を頼んで
俺とデリお嬢で彼女をレイプ（設定）して、俺は無言でとにかく突きまくってデリ嬢は「変態」とか「死ね」とか「臭い」って罵ってた
彼女はめちゃくちゃ興奮してて、そのあとも何回かやったけど回数を重ねるとレイプ感が薄れちゃったらしい
キュートアグレッションって言葉は初めて聞いたからググった。友達の新築の高層階の分譲マンションに招待されたとき
飼い始めたっていう子猫を見て一瞬、高層階からぶん投げる妄想がよぎったけど同じようなことかも
本当にやることは絶対にないけどね。そういうのって誰にでも少なからずあるような気がする
俺の彼女のときは俺が性癖を掘り下げた話をしてキャパが広いってわかったから少しずつ開放させていったって感じだから
資材高騰ってそこ？
コロナで物流がとまり、資材が入りづらくなった。未だに海運は高いままじゃないかな？ 戦争と原油価格上昇もあるし。
で、その資材高騰が影響するのが、ファミリータイプの分譲マンション。
今、ファミリータイプの安めの分譲マンションが進んでいない。ターゲットの収入が増えてないので、高くすると売れないので作っていない。
なので、まだ買える層がいる高級分譲マンションだけが進み、不動産価格が高騰している。
結局、戸建てだろうとマンションだろうと、不動産なので連動する。
戸建ての上モノなんて資材が高騰しようがたいしたことはない。都心なら殆どが土地代なのだから。
