持家vs賃貸論争の賃貸住宅はあげ底

2022-11-28

定期的に出てくる、よくある持家vs賃貸論争が上がってた

せっかくなのでインベスターZっぽく

まず不動産投資用の住宅のことを考えてみる。

不動産投資の良いところは銀行が資金を貸してくれて、銀行への返済は部屋を借りた人達が払ってくれる事だ。

株に投資するからって銀行にお金借りられる人はあまり居ない。イーロン・マスクとか借りてるけどそういうスキーム用意出来る人らくらい。

なので、投資する不動産自体を担保にお金を借りられるのは他の投資に無いメリット。

もちろん税金も掛かるし保険もかかるが、それらの経費も賃貸料に含んだ値付けをすれば良い。慈善事業じゃないので利益が出る設定をする。

リスクには空室があって、空室率が高く損益分岐点を割ると赤字。

なのでたった1室の空室で赤字にならない様にそのリスクも織り込んだ賃料が設定される。

家賃相場もあるのでその辺の調整はオーナーさんによっていろいろ違うだろけど。

事業なので、事故に巻き込まれたらカバーし切れない諸々のリスクや、20年〜30年のスパンで考えると投資物件の立地自体に需要がなくなるリスクもある。つまり転換しきれないリスクはある。

逆に借り手側は立地のメリットが無くなれば別の場所に移れば良いので、その点は楽かもしれない。

でもそれくらいだよね。

結局、同等の住環境を持家か賃貸かで比較するなら、投資家側の諸経費や一定のリスク転換が含まれた賃料を払うことになる。

だから、持家購入のローン金利分を考慮しても賃貸が経済的に勝てる訳がないんだよね。大家が不動産投資用に借りた分の金利は賃料に乗せられてるんだから。

ただ往々にして、持家賃貸論争の前提が、今住んでる賃貸部屋vs今住んでるより広い住宅だったりする。

なので、この手の論争の時の賃貸住宅はたいてい住環境としての中身劣ってるのに上底して同等のものと見做して比較してるんだと思う。