2014-10-29

マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンション心配事」その1

中部地方の某都市で、中堅マンションデベの営業マンをやっている。

分譲マンションについては日々様々な記事が書かれているが

Googleニュースで「マンション」と検索するのが早い)

営業マン目線で思う分譲マンション心配事を書いてみたい。

[1]修繕計画終了後の修繕積立金について


マンションといえば「管理費」と「修繕積立金」だ。

このうち「管理費」は日々のマンションの維持や管理に使われるものであり

管理会社への委託費以外はそこまで見直せる部分はない。

管理会社の選択についてはそれだけで記事が1つ書けてしまいそうだが今回は割愛する。

そして問題の「修繕積立金」。

分譲マンションは通常30年(メーカーによっては40年などもあり)先まで

マンションをどう直すかの予定表である修繕計画というのものデベロッパーによって予め作られている。

これをもとに毎月いくらずつ積み立てれば計画通り修繕できるのかを計算し、

毎月払うことになるもの修繕積立金である

広く知られているが、修繕積立金が厄介なのは数年おきに増額されるからだ。

さら10年に1回「一時金」なんていう数十万円単位のまとめ払いもあり、

必要ものはいえ正直購入者にとっては面倒他ならない。

ただここまではマンションを買う上は誰もが考える話で

問題は修繕計画が終了した後の修繕積立金である

今、分譲マンションに住んでいる人で考えたことがある人はいるだろうか?

最初からある修繕計画の終了時点で

修繕積立金は既に厳しい金額(マンションにもよるが2〜4万円)になっているのが普通だ。

購入時は数千円だったものが毎月この金額。

余談になるので深くは避けるが高齢者には無理じゃないか?といつも思う。

年金からこれだけ払えるのだろうか?戸建の維持よりよっぽど大変じゃないか?

そして修繕計画が終了したあと、この金額はどうなるのか。

どうやら最低でもその時点での金額の維持で、さらに上がるらしい。

これは管理会社担当者に以前聞いたこなのだ

30年または40年を経過した後に新たに作る修繕計画は

修繕すべき場所さらに増え、金額もさら必要となるらしい。

建物が古くなるのだから、当たり前だ)

そうすると当然修繕積立金も値上げされるとのこと。

これ以上増額となっても入居者は払えるのだろうか。

本当に心配だ。

みんな払えなくなって、

最近マンション業界では流行語となっている「スラム化」だって

ありえる話だと思う。

私は分譲マンション20年程度で売るのが理想だと思っているのだが

その第一の理由がここにある。

本当は第二の理由も書きたかったが、

まりにも長くなったのでまた時間のある時にする。

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  • http://anond.hatelabo.jp/20141029193513

    年寄りの世帯だと、戸建ての維持管理は結構キツイぞ。外構や外壁をみすぼらしくないように保つのは、毎日の労力としてキツイよ。 木造にしても鉄骨プレハブにしても20年ぐらいでメ...

  • マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンションの心配事」その2

    マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンションの心配事」その1 http://anond.hatelabo.jp/20141029193513 上記記事の続きです。 前回同様、勝手に語る。 データなどの根拠は全くなく、 マ...

    • http://anond.hatelabo.jp/20141101230200

      質問なんだけど  新築時 3,000万  5年後 2,700万  10年後 2,380万  15年後 1,680万  20年後 1,200万  25年後 750万  30年後 500万 30年を過ぎると、一律で350〜450万程度で落ち着く。 これ...

      • http://anond.hatelabo.jp/20141102145951

        いや価値が下がるっつーことだよw 経年劣化って分からんかなー。

        • http://anond.hatelabo.jp/20141102163243

          経年劣化なら中部の主要都市だろうと東京都心だろうとクソ郊外だろうと同様に劣化するだろ? なにしろ「経年」なんだから東京にだけウラシマ効果でも働かない限り時間は平等だ でも...

          • http://anond.hatelabo.jp/20141102201006

            「中部地方の某都市」について「データなどの根拠は全くなく、マンションを売る上で感じている事」なので 地方都市の相場のイメージの話のじゃないのか? イメージで語ってるから...

          • http://anond.hatelabo.jp/20141102201006

            価格の下がらないマンションって、多分ビンテージマンションについて言ってるんだろうけど。 ビンテージマンションは立地もさることながらデベロッパ、施工会社、管理がしっかりし...

          • http://anond.hatelabo.jp/20141102201006

            マンション価格の推移は、立地やメンテの具合などによっていろいろありうるだろうけど、 ちょうどオレんちのすぐ下の部屋がこないだ売りに出されてた。 まさに「中部地方の某大きめ...

  • http://anond.hatelabo.jp/20141102190912

    http://anond.hatelabo.jp/20141029193513 戸建てならば修繕計画を進めるのは家主なんだから、 世間体やご近所さんの目は一旦置いておいたとして、 その時の経済状況に応じて、どのように直すかo...

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