銀行から金を借りられる奴は限度額まで借りて買う。今なら融資掛目９０％..

銀行から金を借りられる奴は限度額まで借りて買う。

今なら融資掛目９０％まで余裕で借りられるから、

５０００万のうち４５００万借金で自己資金は５００万。

金利３％として年間利息１３５万、元金均等返済３０年で年１５０万元本返済。

補修費予算は物件で千差万別だが仮に年間１００万としよう。

管理を管理会社にやってもらうとなると、仮に月１０万としても年間１２０万。

合計で年間キャッシュアウトはざっくり５０５万。

満室で年間家賃収入７２０万とすると、２年契約の更新時に平均２ケ月空くとすると年間家賃収入は１／１２減って６６０万。（学生アパートで卒業したあとにすぐに新入生が入るようなおいしいケースでも清掃やら補修やらで１か月くらいは空室になる。）

フリーキャッシュフローはよくて年間１４５万。

５００万の自己資金で年間１４５万の収益だから年利回り３０％弱だから申し分ないが、これはほぼ満室の前提。

１０室中３室空室になったらたちまち持ち出しになってしまう。

立地が良くてほぼ満室のアパートはなかなか売りに出ないし、出ても割高。

駅から遠い更地に新築で建てるのは、かなりの確率でババをつかむからやめといたほうがいい。

シェアハウスなんてのは普通のアパートを建てても儲からないビミョーな立地の地主をうまくだまくらかした。

賃料保証？そんなもの業者が潰れたら紙切れになる。

業者が潰れるような不況の時は、空率率も高くなる。

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