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木造家屋や壁の薄いコンクリート建築の耐用年数は、せいぜい30年程度である。天然石を切り出して積み上げて作った、ローマ時代や中世暗黒時代の城砦やシャトーであれば、100年200年といった耐用年数が十分に期待できるが、合板木造家屋や、被りの薄い鉄筋コンクリート建築物では、30年程度で、寿命が来る。したがって、一般に不動産市場における評価額は、土地の評価額とならざるを得ない。
モノによっては上物の撤去費用を差し引かなければならない位である。
土地の評価額だけでなく、上物の評価額も出そうとするのであれば、メンテナンスフリーで数百年は持つような、天然石積み上げ造りのような家屋を前提にするべきであるし、間取りにおいても、一番小さい部屋でも十メートル四方といったスケールにしなければ、数百年間の使用に耐えられない。
人口が多すぎて、狭い土地に密集して暮らすような国情においては、そんな建物は、高層建築物にするしかないとなる。
鉄筋コンクリートは、表面から徐々に酸化が始まり、アルカリ性であるはずのコンクリートが中性化し、やがて、中に入っている鉄筋が錆び始めて、崩壊に到る。鉄筋から表面までの距離を広げて被りを厚くしたり、コンクリートの表面を塗装するといった手法で、中性化を遅らせる事ができるが、それとても、万全とはいえない。
上物の価格は、耐用年数がどれだけ残っているかということと、上物を撤去する為の費用とで、計算される。耐用年数が無限であれば、上物を撤去する必要が無くなるが、地震の多い日本では、耐用年数が無限の家屋を建設するコストは、不合理な金額になってしまう。
あと、上物の評価額が著しく低いというのは、建設コストに比べて減価の度合いが激しすぎるという不満がある為であろうが、上物を作る為のコストが高すぎるだけである。人生50年時代であれば、家は一生に一度の買い物であるが、人生80年時代であれば、2回は買う事になる。耐用年数を延ばして一生に一度の買い物にするよりは、一生に二度の買い物として、最初から30年後に建て替えるという前提で設計施工をして、コストを切り詰める事である。一生に一度の買い物であれば、売りっぱなしで、しかも、代金を取れるだけむしり取ろうということになるが、30年後に建て替えというのであれば、悪い評判を避ける為に、コストに見合った施工を心がけるようになる。
核家族化が進みすぎて、ウサギ小屋ばかりになって、地盤を継いで行くという考え方が消滅してしまったのも、上物の建設費が不合理な価格にまで上がってしまった原因と言えるだろう。
アメリカの2×4住宅は上物の価格の方で取り引きされているという反論については、本物の2×4住宅は、壁のような非構造材だけでなく、柱や梁といった重要構造材すら、日曜大工で交換できるようになっている。このメンテナンス性の良さから、住人がメンテナンスをすることを前提にして価格が成立しているのである。古い住宅ほど価値があるのは、あらゆる構造材が交換可能でなければ古くなる前に崩壊してしまうからであり、住人が勤勉でさえあれば、住宅の価値を維持できるという保証がついている分だけ、価値が高いと評価されるのである。
それもこれも、間取りが広くて余裕があり、建物の構造が簡便でメンテナンス性が高いという前提があってのことで、狭小住宅で断熱ウレタンフォーム吹き付けのような工法を使っている建物とは、考え方が違っているのである。
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