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はてなキーワード: 路線価とは
国税庁の最終面接のことを思い出している。大学四年生の頃だ。今までの面接は、無機質な長机とパイプ椅子でのものだった。だがその時は、四角いどっかりとした檜机と、ふかふかの椅子だった。それでいて圧迫感のある面接であり、最後に「私達と一緒に働けますか？」と言われたのを憶えている。
「はい。私でよければ宜しくお願いします」といったことを告げると、その場で最終合格が遠回しな言い方で告げられた。内定通知は賃貸アパートに届いた。
こんなところに書くほどだから予想はつくだろうが、結構前に官僚を辞めている。仕事は大変キツかった（きっつー、というやつ）が、やりがいはあった。いつかは挑戦してみたい仕事もあった。
思えば、大学3年生の春からコツコツコツコツと勉強を重ねて、やっと第一志望のひとつだった官庁に合格できて、「やったー！」と無邪気に思っていた。案外こんなものだ。
国家公務員（課税部門）としての経験は20数年しかないが、せっかくのシルバーウィークだ。ちょっと語ってみたい。今は税務コンサルタントとして働いているが、夏前に大きな仕事が片付いた。今は仕事を少なくしてもらっている。
仕事のことを、はてな匿名ダイアリーに書いてる人を稀に見る。今回、私もやってみようと思った次第だ。企業との課税交渉の協議録とか、個人・法人の税額とかを載せない限りは大丈夫だろう。何かあったら責任は取るつもりだ。
高橋洋一や山口真由が自著で話している内容に比べれば、当日記はベジタブルのようなものだ。あの内容を出版して捕まらないなら、ここで書く内容など余裕でセーフだ。
なお、私ははてなユーザーの中では年寄り（フミコフミオさんと同い年）である。古い表現があってもお許し願いたい。
先に言っておくが、「霞が関に来なければ体験できなかったことは人生の財産」とか、「国のために働いている自負があった」とか、「苦しかったけどいい仕事ができて国民のためになった～」といったことはあまり書かない。
そんなに夢や理想のある官僚じゃなかった。僅かばかりはあったが。むしろ組織に負のイメージがあって、若い頃に限った語彙だと「こいつらクソ野郎だな」という感情を抱いていた。それで、40代になって数年後に転職した。再就職規制に引っかかる危険はあったが、グレーな方法で突破した。
当日記は、数パートに分かれている。できるだけ簡潔にまとめたい。以下、思い出を何点か挙げて回想する。
中学生の頃から、「税ってそもそも何ぞや？」という疑問があった。大学に入ってからは、税理士の資格を取るために勉強していたが、どれだけ勉強しても税への理解はイマイチだったし、全科目に合格した後も結局わからなかった。
※東大とか一橋大とか慶應とか早稲田とか、そういういい大学を出てるわけじゃない。偏差値50ちょっとの大学だ。たまたま会計学の講義を取ってみたら面白く、勉強にハマった。
税とは、一般的な説明だと、国や地方自治体が国家の維持や発展をめざして、民間では供給されにくい公共的なサービスを提供するにあたっての資金として「税金」を徴収している――ということになっている。
だが、おかしいと思っていた。だって、国はお金を自由に発行できる。地方自治体が言うのならわかる。あと、大昔だったら年貢を物納で納めてもらわないと国が維持できなかったはずだ。
だが、現代社会の国家がそんなことを言っても説得力はイマイチだ。税金をとらなくても、別にお金を刷ったらそれでいい。金本位制の時代を通り抜けて、今では発行された紙幣そのものに信用がある時代なのだ。お金というのは、それがお金であるがゆえにお金だ、というトートロジーである。
増田民の人も、わかってる人はわかってるだろう。税とは何かが。ここで答えは書かない。気になる人は、Yahoo!知恵袋とか、Quoraで求めれば賢い人が教えてくれる。
私が納得いかなかったのは、一応は国家公務員一種試験（昔だったら上級甲種試験）を通ってきたはずの人達が、入庁一年目だった私の質問に答えられなかったことだ。「そんな当たり前のことを聞くな」という人もいたし、「ここではちょっと…」と口を濁す人もいたし、「知らん。自分で調べろ」という人もいた。
税を納めるのは当たり前のこと、ただ、その原理と言うか……そう、原理が大事だろう。何も考えずに常識を信じていいのは中級者までだ。上をめざすのであれば、身も蓋もない本質を疑う必要がある。
こういうことを私が言っても説得力がないので、ちょっと引用させていただく。
それぞれの原理を、その自然本性のかぎりで探求しようとしなければならないし、きちんと定義されるよう腐心しなければならない。というのも、原理はそのあとに続く事柄にとって、大きな影響をもっているからである。実際、原理は全体の半分以上であり、探求されているものの多くは、原理を経由することで明確になると思われるのである。 ニコマコス倫理学(上) P.62
なぜ国民から税金を取るのか、という新人職員の問いに答えられる職員は10人に1人ほどしかいなかった。思えば、この時から私はいつかここをやめようと思っていたのかもしれない。
実際、徴税は国民みんなから集めたお金を公共サービスに充てるため、というのはお題目だ。わかりやすく国民を納得させるための。本来の目的はほかにある。それに比べると、上の『お題目』はビックリマンチョコのおまけに近い。ウエハースだ。
トラブルになりかけた事例になる。詳細は端折って書く。専門用語は補足するか、日常的な言葉に言い換えている。
キャリア官僚は現場を体験しないイメージがあるかもしれないが、別にそんなことはない。入庁二年目からは普通に現場だったし、30才を過ぎて地方支局で働いてる人もいる。
当時は、北海道某所にある国税局に勤務していた。一応は税理士に必要な科目は残りふたつというところまで取っていたが、それでも実務は難しかった。勉強しないといけないことは山ほどあるし、一年目は税務の学校で学ばせてもらったが、実務に必要な知識の何割も身に付いていない。税務の世界は広いのだ。
最初の頃はひたすら、簡単な事務とか雑用とか、先輩が受けた税務相談の回答案作りとか、上位機関からの調査ものとか、庶務全般（文書収受～会議日程調整～飲み会手配まで含む）に、兎に角いろいろやった。
すべて勉強になるとは思ったが、正直これは臨時職員がやった方がいいのでは……と感じるものもあった。まあ、とにかく新人らしく何でもやった。
赴任して半年だった。とある先輩を経由して、それなりの事業規模の法人の税務申告を最初から最後までやらせてもらえることになった。同じ年代の職員(※省庁キャリア)の中では遅い方だった。資本金が結構ある機械メーカーだったかな。これまで当業務では、先輩方を手伝う立場として動いていたから、割とすんなりいくように思えた。
申告内容は当然精査するのだが、日本の課税制度は一応性善説でいっている。国民（法人含む）が嘘をついたりごまかしたりしない、ということを前提にしている。その企業も、過去に税務に関して更正処分（支払う税額が誤っていると判断した場合に○円払いなさい、という措置）関係のトラブルを起こしたことはない。
一応は提出書類を三周ほどしたところ、申告書類も、帳簿も、領収書や請求書や契約書（請書）も、通帳関係も問題なし……それで、さあ決裁だといった具合に伺いをスタートした。
先輩方の場合は、スルッと起案が通るようだったが、自分の場合はそうはいかなかった。新人に厳重なチェックが入るのは当然だった。
「不動産の項目がおかしい。取得した不動産価格が常軌を逸して安い。税をごまかそうとしているのでは？」
という、先輩及び直属の上司からのツッコミがあった。上司を納得させないと、次に進むことができない。思えば、あの先輩は、このことがわかっていて私に振ったのかもしれない。
当時の私の実力を超えた課題だった。頭を抱えたのを憶えている。あの時の思考過程を追っていこう。
かくして・・・
探求の旅は はじまった
まず何をすればいいかというと、不動産価格がしっかりしたものかを調べればいい。正当な根拠のある価格であればいいし、不適当な価格であれば……面倒なことになる。
不動産売買にかかる課税額は、比較的シンプルだ。普通の法人税と同じで基本は定率である（税額表を見ればいい）。ちょっと賢い中学生でも実務ができるだろう。
印紙税も、登録免許税も、不動産取得税（県税）も、固定資産税（市税）もそんな具合だ。不動産本体の価格については難しい計算が必要だが、焦る必要はない。市区町村にある固定資産税台帳には、固定資産税評価額が載っている。それを見れば、登録免許税の目安となる不動産価格がわかる。※固定資産税の納付書にも書いてある。
それを根拠に……と思ったが、そんなに単純な話ではない。ならば先輩も上司もツッコミを入れたりしない。イレギュラーなケースなのだ。
その物件は、なんと固定資産税台帳に載っていなかった。そういう土地だった。登記簿を見たところ、字名がとんでもないことになっていた。奥地にあって、大昔は栄えていたのかもしれないが、今では地域まるごと誰も手入れをしていない。そんな土地だった。しかし、幅4.0ｍ以上の道路は通っている。江戸時代の人が整備したと思われる。
国税庁においても、外部公表している不動産価格の調べ方みたいなものはある（いわゆる路線価だが、当然奥地には路線価がない）。国でも地方自治体でも、不動産価格を求めるための要綱要領は具えているが、今回は通用しないのではないか。そういう案件だった。
若かりし日の私は思案しつつ、先輩にも相談して上司に２つの案を出したはずだ。懐かしい。
1. 比準価格（みなし計算のようなもの）を使って不動産価格を弾くと、今の数倍以上の価格になる
2. 今回は大した金額ではないため、相手方の税額を受け入れる
メリット…百万にも満たない税額差であり、費用対効果を考えるべき
結局、2.の案が採用された。それで、起案はあっさり通った。協議や相談をしたのは直属の上司までであり、決裁の責任者には上司が一声かけたくらいだ。それで新人職員の一件目である課税処分は通ってしまった。
思えば、先輩や上司からすれば、最初から2.一択だったのだ。今の私の判断もそうだ。課税額の差として百万円にも満たない金額のために、そこまでの手間はかけられない。もっとほかに、日本の税務行政のためにやらないといけないことが山ほどある。
一応弁護しておくと、現場で働く公務員には、「法適用の裁量」と「エネルギー振り分けの裁量」がある。現場的な要素が強い職種だと、上司の指揮監督を受けるのが望ましくない場合がある。極端な例だが、警察官が凶悪犯をパトカーで追っている最中に、スピード違反や信号無視をしている者を放っておくのはやむを得ない、といった観点だ。
余談になるが、国税局職員が県税や市税の脱税を見つけた場合も、人や状況によって対応が変わる。情報提供する場合もあれば、見なかったことにする場合もある。
それこそ昔の話だが、飲み会でとある話を聞いた。ある個人納税者から地方税務署に相談があったという。要約すると「1年前に出した赤字決算の申告書だが、実は黒字で、税金を納めないといけないことがわかった。どうすればいいか」ということだった。追加で納付すべき税額は、約30円のようだ。このままでは脱税者になってしまうと焦っていたらしい。
その相談を受けた税務署員はこう答えたという。「実は、ボールペンとか消しゴムとか、事務用品を買っていたのを申告書に書いてないんじゃないですか？ だったら、納付すべき税額はやはり赤字では？ 問題ないですよ」と。※以後の話は不明
課税処分はもちろん、どのような行政処分であっても費用対効果という観点が重視される。税収1万円増のために2～3万円をかけるのは議論の余地があるにしても、20～30万円をかけるのは明らかに不合理だろう。
テレビやネットメディアやはてなブログでは、公務員は何も考えずに税金を支出しているイメージがあるかもしれないが、ちゃんと考えている人が多数派である。そこは信じてほしい。
数年後、私は北海道から霞が関に戻ることになった。それから退職するまで、ずっと法人課税部門にいた。
Part2/3
続き
なぜと問うと、「子供たちに私からお金を送りたいから」。はあ～～～？？？だよ。じゃあ法定相続割合でよくない？父もそれが一番簡単だからのぞんでいたんでしょう。
それをあなたがケチだ愛情がないとさんざんなじったから、ここに父の直筆遺言状がのこっているんでしょう。
目の前の日付の違う数枚の「全額妻に」の部分が私をにらんでいるじゃないか。
で、本当に検認などしていないだろうね？ 私は一回「検認が～」という話をきいたぞ。
あとから裁判所からみつかったら相続人協議書つくらなきゃいかんのだぞ。
やっぱり司法書士よばなきゃ。そんなに高いわけじゃないんだから専門家をいれたほうがいい。
「うわーん！（＝30分ほどの恨み言）」
これだ。 🫲😫🫱
んで分けたい額は？「孫の学費がかかっている子に６００万円。私は家屋敷あればいい」でもねぇ、だまってそれやると来年贈与税で１５％以上は持っていかれるよ。
「じゃあいくらにすればいいの」贈与税の無課税枠は一年に１１０万円だね。一人に一度に６００万円は無理だ。
「私は遺産とってもうれしかった、おとうさんにパッとつかいはたした浪費家といわれたけど学費にあてられて本当にうれしかった」
ありがたいけど。今の私たちは子供（母の孫たち）の学費にそう困ってもいないんだよ。「うわーん！（＝30分ほどの恨み言）」
翌日きた親戚が言い合いの横でぐぐって、実家の家屋敷の路線価評価額が（見積もりの１０分の１の）数百万円ていどであることがわかって全額無課税枠で相続可能だし、
ダマテンフリコミ（麻雀用語。まあ普通に贈与税無課税枠）でいいんじゃないのとあいなったんですけどね。
父もこの癇癪にほんとうによく耐えたとおもうよ。マジで。
つまり相続権は愛情のカタにとられていただけだったのである。バカみたいな痴話げんかで役所を巻き込もうとすんな…。
父は読書好きでものしずかで有能で公平だが、ひょうきんであり、派手好きであり、ズルは嫌いだが、クーポンや法律の抜け穴は見逃さない程度にケチであり、ガメつく、ド田舎とはいえ家を二軒も妻にたててやる程度にはお金持ちで、片道一時間以上の通勤に耐えるほと忍耐強く、有能で、母にあたまがあがらず目をほそめてうんうんとうなずき、でも母が理に合わないことや浅はかな法律違反（すぐみつかるやつ）をしようとすると声をあらげることもあり、子や孫を外に連れ出す父である。
なんだこれ。チャットＧＰＴがこれをなんと要約するのか昭和の子供は知らないが、さしずめ「昭和の父」とでもするしかないのか。たれ眉の我慢強い大型犬みたいな感じといえばいいか。
（おそらく外ではクライアントに陽気で気さくな愛想笑いをしながら物件を紹介・提案していたと思われるのだが、母の前では本当に怒りっぽい先生の前の子供のように静かだった）
母は料理と庭いじりと手芸とすべてのリアル育成が好きであり、必要に応じておぼえた自己流断捨離で必要な指輪と書類（葬儀領収書）まで捨てようとする。公的な書類と機械とインターネットでは、今の小学生以下の常識しかない女である。ポメラニアンかチワワかな。ああよく鳴くのはスピッツというのがいたな。
二人とも善良で先走りであわてもので甘えるくせに優しさの表現が下手で、あまりにも能力が凸凹なので今となっては発達障害などといわれるのかもしれない。
ソクラテスはよくいったものだし、片方になっても幸せにしろ、再婚だってしていいんだ。母ももうそろそろ自分勝手に幸せになれよ。
増田は父に似ているし子供のころからハッタツくさい母をささえた（教育虐待を友人にしか訴えないことによって）し
いってみるなら伴侶も子も仲のいい友人もハッタツくさいし増田本人だってハッタツくさいけど
それでも言わせてもらえるのなら、カサンドラはもう終わり！というようなハレバレした気分だよ。
こっそり続報
「私郵便局のおじさんにきいたのよ！夫の口座からでも現金をおろしてかまわないといわれた！贈与税がかからないかをたずねたらそれは税理士に聞いてくださいっていわれた」ああああああ
「で、この車の遺産分割協議書を『ダウンロード』したいんだけどダウンロードってどうやるの？わからない、怖くて出来ないからあなたやって」ああああああああ
こないだファックスしたやつが『ダウンロード』でつくった包括的な分割協議書だよおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおお
メアドあてにワードでも送ったけど「ダウンロード」できなかったんだろうねええええ
ついでに分割案が全部ずれたよおおおおおおおお
ぜんぜん晴れ晴れしない
ほんとうにだれにこの危険物のおもりをおしつけたらいいんだよ
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230626/k10014110071000.html
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www3.nhk.or.jp/news/html/20230626/k10014110071000.html
市場価格の６割に怒って
と揶揄してるわけだが
ちょっとググれば
ボロ家（というか経年劣化）は減額されるのが分かる
２割までもっていける
６割と比べたら、すごいことだよな、２割だぜ、２割
でも、「そういう事を知らない」し、そういう事をちょっと調べてみようともしないから、「ボロ屋の評価額も～」って言っちゃう
それはしょうがない
でもそれに、★が130付くのは流石になぁ
実際問題、こういうのが「市民感覚」とか言われて有難がられちゃうわけだろ？
・リツイートが何件あった
・コメントが何件付いた
・トレンドに入った
ポリコレをお気持ち棒だと叩くようなアカウントも★つけてない？
大丈夫？
はてサもさ
ボロ家に新築同然の評価額がついてたら、もっと問題視されてるでしょうに
流石にヤバくない？
法テラスは相談料が無料なだけであって実際に裁判になったら無料じゃないし
裁判はどんな裁判でも公開なら時間(半年から1年弱)も掛かるぞ
２ 不動産事件（訴訟）
実費、着手金の目安
50万円未満の請求 実費25,000円、着手金66,000円 50万円以上100万円未満の請求 実費35,000円、着手金99,000円 100万円以上200万円未満の請求 実費35,000円、着手金132,000円 200万円以上300万円未満の請求 実費35,000円、着手金165,000円 300万円以上500万円未満の請求 実費35,000円、着手金187,000円 500万円以上1000万円未満の請求 実費35,000円、着手金220,000円 1000万円以上の請求 実費35,000円、着手金242,000円
報酬金は、得られた不動産の価値に応じて判断します。不動産の価値は、相続税の路線価、国土交通省の公示価格、固定資産評価額などを参考に判断します。
受けた利益が金銭でなく、また、金銭に換えることができない不動産である場合、報酬金は法テラスが立て替えます（上限規定あり）。
報酬金の目安
受けた利益 報酬金目安 1000万円まで 10％+税 1000万1円～3000万円まで 1000万円を超える部分について、6％+税 3000万1円～5000万円まで 3000万円を超える部分について、5％+税 5000万1円以上 5000万円を超える部分について、4％+税
不動産事件報酬金の例（受けた利益6000万円の場合）
1000万1円～3000万円まで→報酬金：132万円（2000万円×6％+税）
3000万1円～5000万円まで→報酬金：110万円（2000万円×5％+税）
5000万1円以上→報酬金：44万円（1000万円×4％+税）
https://www.houterasu.or.jp/chihoujimusho/saitama/page17_00019.html
改めてこういう噓松(anond:20230607180019)にブクマつけるのも(なにが支援ブクマだよ)
回答つけてる(https://anond.hatelabo.jp/20230607182102#)のに無視なのも、マジなんなんだろうな
書いた通り、通常の契約の期間の定めがないものであれば、立ち退き拒否して終わり
『転居費用と転居時間を作るのが難しいので申し訳ないですが、拒否します』って伝える、これだけ
まず土地選びな
・当然ながら都市部でウーバーイーツと８Ｇくらいの光回線が届くといい（セブンスポットはおわったがタダノリできるwifiが近くにあると頻繁に業者乗り換えたい人にもやさしい）
・地図みて冠水歴のない地区な、地震が多い関東もやめたほうが？
・となると西日本中心になるかもしれんが、高確率で遺跡が埋まってたりする、工事のまえに学術調査入ってすぐにたてられない
つぎハウスメーカーな
・パナホオオムは屋内有線ＬＡＮちょっぱやで引いてくれるぞ 逆にテレビアンテナとかテレビ引き出し口はもういらんやろ
・トヨタホオオオムはなぜか土地に家をあわせず家に土地を合わせようとしやがるがたまたま合う土地があれば堅牢で安いっぽい、ＬＡＮはしらね
・各室ＬＡＮ口とガス配線はしてもらうべき
・ユニバーサルデザインで段差を全部消すべきだが平やは無理だし２階建てはするべき
・２ｆ寝室の近くに風呂つくるの男の夢だとおもうが高圧洗浄がマンション向けになる点は留意
次内装
・食洗器楽ちん
・ＡＶ（ドルビーサラウンドとか）は金かけすぎないほうがいいとおもう（やるならスピーカー配線など埋め込みたいから最初からやるべきだが）
そんで人をしょっちゅうよんでたらすぐ嫁がきそうなきがするしもはや弱者の自称をするべからずさもないと宇宙の法則が乱れる しらんけど
自分が家を建てるか否かという状態での情報収集を行っていることから
不動産系の文章は面白くてなるほどなるほど、と興味深く見ることが多いんだけど
借家にしているという事は住宅ローンは使用していないという認識で問題ないだろうか。
私が使用しようとしている住宅ローンは大抵自宅用で、貸家にする場合は一括返済が求められる規約がある。
もし、他行の住宅ローンで途中で借家にしても問題ないような住宅ローンを使用しているのならば教えてほしい。
加えて、その場合の年利は何％だったのだろうか。
私が知る限り(住宅ローンの場合は)変動金利制であれば1％を切って
長期の固定金利であれば1％～2％
(無いとは思うが)カードローンやフリーローンなら3～15%といったところだが
住宅ローン以外で5,000万円も貸してくれるフリーローンはあったとしても私には関係のない話だからと調べていないのもあり
いまいちイメージがつかめない。担保付フリーローン…という事なのだろうか。
～
https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/what_is_mortgage_loan/
～
銀行系の不動産担保フリーローンは一般的に2.9%～9.5%なんですね。
これを見て一般的な最低金利である2.9%程度と見込んだ上でお話を再度拝見しました。
(実際の年利がいくらかだったのかは返信がもらえれば是非知りたい)
早期返済と投資のバランスは悩んだが、今借りている家の家賃が100だとすれば、（ローン返済）+（賃料）で50くらいプラスになる程度までは早期返済した。
ボーナス払い・繰り上げ返済無しで元利均等返済の場合\274,802/月の支払いになる。
なお元金均等返済の場合は返済から５年近く経過しないと毎月の返済が\300,000/月を超えるので
そこに、
という一文があるがこれについては恐らく家賃収入からではなくご自身の別収入から(家賃を支払わなくて済む分を)全額持ち出しという事なのだろう。
というのも￥274,802/月の支払いは毎月固定で発生する事と
家賃収入の部分\200,000/月以上という点を仮に\290,000だとして(\300,000/月を超えている場合は20万以上とは書かないだろうという考えから)
海外転勤もある、という事は管理に関して不動産管理会社に委託しているだろうから賃料の2～3％くらいは支払っているだろう。
加えて地震や台風に備える為の保険料と修繕費に関しては積み立てが必要だ。
築10年を築古とはさすがに言わないが目に見えたダメージについては修繕する必要も発生していると思う
(外壁のコーキングに加え水周りやサッシ周りのコーキングなどの細かい部分から据付の給湯器やエアコンなどの機械類等も直す必要が発生している箇所もあるのではないだろうか)
更には5,000万円もの物件ともなると固定資産税もなかなかの金額だと考えられる。
30年後でも物件価値が大きく棄損しないか（価値に締める土地比率が高いほうがよい）
大手の2/3 ~ 1/2の坪単価で建てた。
建物に2,000万円と土地が3,000万円というイメージだ。
その場合の固定資産税(路線価や税率が仮定でしかないが)は小規模住宅用土地の範囲内とし
かつ固定資産税評価額については土地が取得価格の70%、建物は50%とした上で土地のサイズは
とすると坪単価が50万円の土地(都内で言えば町田市や八王子市あたりだろうか)、と考えたが固定資産税に関しては
土地の固定資産税 = 土地固定資産税評価額 × 1/6 × 税率(標準税率1.4%)
建物の固定資産税 = 建物の固定資産税評価額 × 1/2(特例・減価補正率等を勘案し1/2とした) × 税率(標準税率1.4%)
に照らし合わせると
土地の固定資産税 = (3,000万円×70%) × 1/6 × 1.4% = \49,000
建物の固定資産税 = (2,000万円×50%) × 1/2 × 1.4% = \70,000
両方を合わせて\119,000/年という所だろうか
加えて都市計画税が0.3%とすると土地については小規模住宅用地の為
土地の都市計画税 = (3,000万円×70%) × 1/3 × 0.3% = \21,000
建物の都市計画税 = (2,000万円×50%) × 0.3% = \30,000
となって合計すると\170,000/年となる。
月にならすと\14,166/月となる為に月当たりの利益は全て税金で飛んでしまう計算になる。
となると、不動産管理諸費用や保険料を抜いた手取り部分が\290,000だとしても
賃料で得た利益分のキャッシュは微々たるもので単独での繰り上げ返済はかなり難しい。
そして、
という記述だか当初貸している家賃(\290,000)つまり現在は14万～15万程度の利益が出ていると考えて読んでいたが
読み直したら借りているだったのでかなり不確定だなと考えつつ
ローン５年目に500万あるいは1000万返済し繰り上げ後の返済回数を減らさない場合
500万返済した場合は\34,000/月の減額
1000万返済した場合は\68,000/月近くの減額になる事から
68,000/月あるいは136,000/月程度の借家に3人住まわれている(単身赴任されている可能性もあるが)という考えに至りました。
5年目に持出しで繰り上げ返済していれば確かに毎月のキャッシュが増えるから…とかも考えたがどうでしょう。気になりすぎて頭がグチャグチャです。
あとは減税の絡みも非常に気になる。
すべては使えなかったがローン減税の恩恵もかなりあった。
との事だが前述の通り貸家用途に使える住宅ローンがあるのか否か
そしてそれに住宅ローン減税が適用されるのか。非常に気になる。
是非教えてほしい。
K氏：マンションに隣接する土地を所有する地主。増田とはそんなに仲が良くない
L氏：K氏所有の借地に家を持ってる
Kの土地：KがLに貸している借地
Lの家：Kの土地に建っている家。廃屋寸前で増田のマンションに対して外壁が崩れ落ち始めている。本当はほかにテナントもあるが簡略化
何がしたいかというと、増田マンションに隣接するKの土地を丸ごと買って新しくマンションを建て替えたい。そのためにKやLと交渉したいのだが、ということ。
増田マンションは築20年弱の低層マンション。このマンションに隣接するのがLの家だがそこはツタが生い茂って外壁もボロボロ。正直もういつ崩れてもおかしくない状況だ。Lの家はもともとの家主が既に去っており、現在はその子供（Lとする）が住んでいる。Lはこの家に関してあまり関心がないのか知らぬ存ぜぬを決めているらしい。
増田としてはこんな危険な物件を放置しておきたくない。そもそもこのLの家を含めて増田マンションに隣接するテナントからもいろいろと迷惑行為をかけられている。
それとは別に増田のマンションは築20年とは言え、施工不良でさんざんな目にあっており、いまどきエレベーターもない。ならばいっそのこと隣のLの家を土地ごと買い取って全部をひとまとめにして更地にして一回り大きなマンションにしてはどうか。そう考えて地主であるKに対して打診した。けれどKは首を縦に振ってくれない状況だ。
Lの家は借家である。その地主であるKはもちろんLの家のことを知っており、老朽化が進みすぎたLの家を退去させたがっているとのこと。ようはK自身は上物を取り払いたいのだ。しかし借主Lはその交渉を無下にして全然立ち退かないらしい。増田としてもはやくLの家を壊して欲しい。でももしかして借地法（旧法）で契約しているとどこまでも立ち退かないかも
Kがその土地をどうしたいのかはよくわかっていない。不動産屋からの又聞きによると、以前に遺産相続でかなり争ったらしく、土地を売ることによって多額の現金が入ることを嫌っているらしい。だから立ち退きはさせても売る気はないとのこと。
だが新たにその土地を整備しなおすにしてもセットバックが必要だし、ぶっちゃけ駐車場にするくらいしか考えていないだろう。
増田からすると、長年マンションに損害を与えてきたLの家は早くどうにかしてほしい。だからその地主であるLを応援するのだが、同時にLにはその土地の底地も売ってほしい。
自分は不動産については素人だが、借地は借地権とその下の底地があると勉強した。借地権事態は売買ができるので、Lから増田が借地権買うことはできる。しかし、底地をもつKから土地も買い取らなければ自分のマンションを大きくはできない。逆もそうで、底地だけあっても借地権をLがもっていたらしょうがない。調べると底地の相場は非常に安いらしいが借地人が買い取る時だけは高くなるそうだ。だったらLが土地ごと買い上げてそれを増田が買うのがスムーズかもしれないが、そもそもLは金がないことが分かっているので難しい。というか地主のKがLに土地を売る可能性すら薄い。
なんか八方塞がりだな。
これを解決するにはどうすればいいのやら。Lを立ち退かせるのは大勢にメリットがある。となると借主Lか地主Kに対して民事裁判を起こすのがいいのだろうか。
幸いにもLの家から受けている被害は長年証拠がたまっているのと、現在進行形で被害は続いている。だからこれを元に裁判を起こすことは可能で、和解案の中でKの土地と借地権をすべて買い上げるようにすればいいのではないか。実際、そういう手があると教えられた。たんに裁判をしても先の計画なければあまり意味がないだろうから、銀行や不動産屋に相談するのが吉か？
というか、ぶっちゃけ土地が手に入るかどうかにかかわらず裁判して白黒つけたいのだが。台風のたびに隣の外壁が落ちてくるのは恐怖でしかない。
増田のマンションは駅近の商業エリアのど真ん中にある。もしもKの土地やその周辺の戸建て（交渉可能）をひっくるめれば、正方形の200坪前後の角地が商業地に生まれることになる。路線価は20万/平米なので1億くらいの価値かな。
近隣は開発が停滞しているしボロボロなビルばかりだ。立て替えていいという増田のような人は聞いたことがない。だから銀行や不動産屋に掛け合ったらおいしい話として積極的に動いてくれるのではないだろうか。
20年ほど前に実家を取り壊し、そこにマンションを作りました。当時から欠陥が多くて雨漏りに散々悩まされてきたけどこの間の修繕工事でほぼ問題なくなったようです。
そろそろ親が家業を引退する時期でもあり、マンションとそれに隣接している親の家をどうするか考えてます。
父親は相続してもらいたいらしいけど、そのためにはおそらく法人化するのがてっとり早い。ただし兄妹ともに公務員なためどこまでうまくいくかは不透明。まあ自分の職場は実家が農家という人がかなりいるため、そのあたりは見逃してくれる可能性が非常に高いけど。最悪、配偶者に取締役になってもらおうかなって思ってます。
先祖代々の土地を守りたい、というよりは帰る場所が欲しいイメージですね。兄妹も実家から離れ気味ですし、自分は実家を出たかったからわざわざ田舎の方に引っ越したわけで。でも今住んでいる場所に比べれば実家のある街は間違いなく都会。東京まで小一時間だし。結構便利な場所だから、年取ったら実家の方に引っ越ししてもいいかなって思ってる。土地も建物も売ったらハガレンのエドのようになってしまう。
マンションは立地的には相当いいところだし借金も住宅ローン以外にないし、下手な不動産投資よりリスクがないんですよね。近隣の開発は盛んで、もうすぐ駅も改装するので便利になるはず。相続税をぽんと支払えてフリーな立場の人だったらどうするんでしょう。
実家はマンション１棟持っている。地方都市だけど郊外ではなく、駅チカなのに比較的路線価は抑えられている場所という中々の好立地だと思う。
実家とは物理的に距離を取ってきたけど、最近の両親の健康状態からして遺産相続の話が現実を帯び始めてきた。
仮に両親ともに倒れても相続をした場合、マンションは欲しい。現金にしてしまうことも考えたけど、長期的に収入の見込める不動産があるかどうかは今後の生活に大きく影響する。でも相続税を支払わないといけない上にこちらとしてはマンションのある実家の街に戻ることは考えていない。戻るとしたらあと20年は先だろう。そうすると今いる街で生活基盤を作りつつ離れたところのマンションも維持していかなければいけない。
現実的な解は、地元に戻るか、いまいる街で賃貸で細々と暮らすか。
まだ構想段階だけど後者を選ぼうと思う。新居用に貯金しているが、これは相続税に充てた方が賢明だろう。その上でマンションを手に入れたのならば、そこから改めて貯金をすればいい。
