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はてなキーワード: 建蔽率とは
『東京 練馬区・石神井公園駅前の再開発 異例の執行停止のなぜ？』 https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20240325a.html
異例の執行停止と見出しにあるが確かに。類似する都の都市計画上の手続きだと、昨今一番の話題になった某外苑の再開発でも、イコモスなどに怒られていても差し止めにはなっていないので、これは相当異例。
練馬区のサイトを見ると粛々と淡々とスケジュールがこなされているのが分かる（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.html）。ここまで（借地権の申告：ここで再開発をするので借地を持ってる権利者は早く言ってね保障するから）来て、土地の明け渡し（土地の所有者が再開発に伴いいったん土地を売却し移転する）を差し止める事案は個人的には初めて聞いた。
一般的には、あらかじめ決められている都市計画（建蔽率とか容積率とか住宅専用地域とかそういうやつ、国と地方自治体が決めてる）を超えて特例的な建物（タワーマンションとか馬鹿デカいビルとか、通常の規定以上にデカく建てて儲けようとする建物）を建てる場合は
３東京都の「都市計画審議会」という会議→何度か冷や汗の出る質疑を乗り越えて
と、いくつかの関門を経ないと建てられない（ものすごくざっくりとした説明）。デカイ建物を建てるためには誰もが通る道。
で、この一番最初の「地元で意見集約」がないと、行政は当然すべての再開発事業にOKが絶対に出せない。民間人が所有する不動産を行政が勝手に動かすことは基本出来ないから。例えば木造住宅が密集してて道路が狭くて救急車も入れないようなところを再開発したいよなぁと考えていたとしても無理。なのでこの１「地元で意見集約」がとても大きな要素になる。
そしてこの「集約する」仕事は、多くの場合、ゼネコンやデベロッパーなど「ここにタワマン建てて儲けたいでゲス」という目的がある人たちが行う。
建前はあくまでも地元の住民や地権者から相談を受けて、という形だが、あけすけに言えば、何十人もいる地権者をマイルドに立ち退きさせる仕事だ。平成以降の地上げは昭和のころのように放火してなんてことはしない。毎日街のバーサンの家に茶飲み話をしに行ったり、商店会の「有志の会」とか「〇〇町の未来を考える会」なんて名前になりがちの再開発推進派のオッサンやジーサンどもと夜な夜な地元のスナックで飲み明かしたりして、誰が反対しそうか、どうやったら立ち退いてくれそうかなどを探りながら、数年をかけて『地元住民の意見を集約する』ということをやってる。これを綿密にねちねちと、時にはお金を使ったり（金で移転してくれる人は割とかなり多い）して、ぺんぺん草も生えないほどに賛成派を取りまとめることで「再開発準備組合」という、再開発の準備をするための組合ができる。組合員は地元の地権者、つまり今まで懐柔してきたオッサンオバハン、ジーサンバーサンなどで、「再開発を成功させて無事にみんなで儲けよう」というSameBoatのメンバーになる。
通常、東京都や首都圏の好立地の場合は、地権者は再開発中の住まいの保障なども含めて一銭も金を出さないことがほとんど。地権者は自分がもともと持っていた土地を差し出して、その代わりに、再開発期間中の生活＋再開発後の開発利益の一部（建物の中の新しい店舗だったり、タワマンに建て替わった新居だったり）を手に入れる。
あくまでも邪推だが、今回は、このSameBoatに乗りたくなかった地権者か、再開発で不利益を被る可能性がある周辺の関係者（でかい建物が建つのだから周辺環境は一変する）が複数いた可能性があるのかなと思う、まぁ邪推ですけども。
「不利益を被るかもしれない周辺住民・関係者（店やってる人とかね）」は実は、真っ先に懐柔しておくべきキーパーソンなのだが、この手順で業者が雑な仕事をしたんだろうなと思う。私見だが、N村不動産はこういうところがかなり下手というか雑というか、無視する傾向がある。まぁN村が合意形成にかかわってたのかは全然分からないので本当に邪推でしかないですが、当該の再開発予定地の周りにすでに恐らく同様の再開発スキームで建てたプラウドタワーが立っているので「行けるっしょ」ってなったのかもね。まぁ分からんけど、知らんけど。
ちなみにこのプラウドタワーは恐らく建物高さ90ｍぐらいじゃないかと思うのだが、NHKの記事に掲載されている完成予想パースの、当該建物の左側に白でごくうーっすらと半透明に描かれている建物がそれにあたると思う。こういうズルいことをするのがデベロッパーである。ちな建物の右側に白でごくうーっすらと描かれてるのはやはり再開発のマンション「エミリブ石神井公園」で恐らく建物高さ50m程度。石神井公園の駅前にこんなに青空が広がってるわけがないから！
で、近年に再開発された両隣のタワマンの高さが恐らく90ｍ、50m程度なので、「なんで100mをOKしてんだよ」とツッコミは入るよなとは思う。
まぁ、10数年前にできたプラウドタワー石神井公園よりも高く積まないと今の高騰する事業環境では採算が取れないんだろうなーと予想はできるので、そう言えば裁判で戦えたんじゃとと思うんだけどね。都市計画審議会でそういう言及でもあったら「だってその高さにしないと事業ができません、事業ができないと困る地権者もいるし道の整備もできません」と言えたと思うんだけどなー。さすがに都市計画審議会の議事録を見るのは面倒なので、これもあくまでも邪推。
「街のにぎわいを棄損してる」これは一面では本当にそうなんだけど、一方で、現地を知ってる人やGoogleMapを見た人ならわかると思うが当該地は正直、再開発した方が良い場所ではあると思う。
このあたりとか見るとなぁ。https://maps.app.goo.gl/oacM7JfmgrEmFjsw9 ブッコメにも「まなマート返してくれよ」とあるが、まなマートの辺りとかうっかり火事が出たら大惨事は免れないと思う。私もこういう地元密着スーパー大好物ではあるので気持ちは痛いほどわかるが。特に既に南でも北でも再開発マンションが建ってる石神井公園周辺では最後のオアシスのような路地ではあるので本当に惜しい、が、地震と火事のリスク…。
でも味のある路地と古くからある店がなくなるのは、増田としてもとても寂しいことだよなとは思う（だからこそとても丁寧に反対意見が出ないほどに、広めに地元の人たちと話をする必要があるのだが。これを気合を入れてやったのが小田急と下北沢の再開発）。
「優遇しすぎな面」
計算してないからわからんが、図書館（公共用途）、もともとあった区道を建物を貫いて再保存しているところから、公共用途への供出がそこそこあるプロジェクトのようである。（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.files/jigyoukeikakusyo-2.pdf）そのせいで、ある程度補助金が手厚いのでは、と思う。事業費や公共床の比率などで補助金額には色々制限があるので、この件だけが手厚いということはないのでは…。むしろそうだとしたら大問題だが恐らくそれはないんじゃないかな（適当な言いきり）。
それは広告のイメージ戦略に乗せられておりますな。タワーマンションは容積率の制限の緩和を受けてはじめて建てることが出来る。その代わりに一定の計算式のもとに地面部分に「公開空地」を設けることが法律で決められていて、どのデベロッパーもその最低限度しか公開空地は用意しない。「建物を建てられる面積」は少しでも確保したい、タワー型ならなおさらである。規制より多く空地を設けるのはデベロッパー業界ではほぼ有りえない。
そして分譲マンションとして売るので、ほとんどのデベロッパーは、事業を圧迫しないように最低限確保した公開空地を公園のように整備することが多い。何かいい雰囲気になるからね。これは野村に限った話ではないっすね。そして一方で「いい感じの公園っぽくする」のは住友不動産にだけは当てはまらない。住友のタワマンの足元は本当に管理がしやすそう（で無味乾燥）、そういうのが好きな人もいるよな！管理費も節約できそうな気がする！
ちなみにこの「高いビルやタワマンの足元まわりの公園状のなにか」=公開空地は、「みんなが憩える空間を整備した代わりに容積を許してやったぞ」という空き地なので、みんなどんどん散歩したり休憩したりしようぜ！
「地域を作り替えたい業と地元民として街を守りたい業のせめぎ合い」
このブコメは本当に言いえて妙。上にだらだらと書いたが、「街を守りたい業」の人もいる。この手の件は共産党は必ず絶対に反対に回る、が、本件は商店会の偉い人が表に出てるので共産党とはちょっと違う筋なんじゃないかニャーという気はする、知らんけど。
政治的な話は置いておいても再開発エリアの線引きに入れなくて損した気がする人が反対、なんてのは普通にあるある。どっちも商店会メンバーでどっちもJCにも消防団にも入ってて、それで大ゲンカして大変、とかね。
建築的には、上の方に書いている人がいるように、広縁だった空間なんだよ
でも雨が吹き込むバルコニーみたいなものだから、建物が平家ではなくなると、落下防止の手摺がつき、それに漏水しないように建具が設置されたの。そして縁側の幅しかない謎の空間になったんだよ。
その上、空間的に勿体ないから、テーブルと椅子を置き、コンセントを這わして冷蔵庫を置き、ついでに配管を回して洗面台まで置くところが出てきた
半外部としての空間的な意味は失われたけど、主室が外につながる間のバッファ空間として生き残ったんだ
生活様式が変わり、持家政策によって狭小敷地に建蔽率いっぱいに部屋を区切るようなった現在、縁側という空間的な余裕を使いこなすことができなくなった現代人には謎の空間としか認識できないモノが残ったんだよ
もはや和室としての様式は失われて、ただ畳(のようなモノ)が敷いてある部屋を和室と呼んでいるように、床の間とかもTV置きみたいな棚っぽいなにかになっているのと同じように、建築的な意味は失われていって、ただなんともいえない空間だけが残っていくんだよ
縦型と乾太くんとか全然分かってない
結論としてはドラム式と乾太くん、加えて浴室乾燥と広いウォークインクローゼット（WIC）
縦型とドラム型で汚れの落ち具合が違うとか言う奴いるが
心配しなくてもそんなに汚れないしガッツリ汚したときはどうせ手洗いになる
こればっかりは電気の乾燥機は時間がかかるし乾燥中に次の洗濯ができない問題に遭遇する
最近は戸建てでも外に干す人はいなくて、そんな庭を確保するぐらいなら別の使い方をする（建蔽率ギリギリまで家を拡げる、ウッドデッキにするなど）
そうなると二階のバルコニーに干すことが増えるので水回りを二階にすることも多いが
室内に干す場所を確保するのもあり（天井にバーを作るとか）だけど
今時のユニットバスなら当たり前のように浴室乾燥が付いてくるのでそこに干せば良い
時間がかかって良いなら単に換気だけしておいてもそれなりに乾燥するし、最近はエコモードとかで換気メインのものがあったりする
浴室乾燥があっても洗濯物をハンガーにかける作業がめちゃくちゃ大変なのであんまり嬉しくない
そうなると乾太くんの出番である
絶対に入れた方がいいけれど、予算の関係もあると思うのでとりあえずガス栓だけ引っ張ってきておくのもアリ
生活スタイルに合わせて必要なら追加すればいい（住宅ローンに組み込めないけど）
浴室乾燥で乾いた衣類をハンガーから外して綺麗に畳んでタンスに入れる・・・なんてのは昭和まで
今はWICにハンガースペースを潤沢に作って乾いた衣類はそこに突っ込む
乾燥機とかで乾かすのはタオルとか肌着にしておいて、カゴに突っ込んで終わり
タンスなんていらんかったんや
まぁただ、少量のタンスは用意しておいて、あんまり着ない服とかはそっちに畳んで入れて置く方が良い
他の衣類はTシャツだろうが綿パンだろうが全部ハンガーにかけてぶち込む
寝室や子供部屋、リビングを犠牲にしてでもWICは広めに取るのが良い
圧倒的に洗濯が楽になる
とにかくWICを広く取る
はてなーとか増田の言ってることは微妙なことが多いので本当に考慮すべきことを書いておく
「流石にここにアースはいらんだろう」と思っても将来的にどうなるか分からないのでアース付きにすべき
洗面所に小型の冷蔵庫が欲しくなって買ったんだけどアースが無くて困ったり、海外製の電化製品買ってアース付いてて困ったり、何かと困ることになる
あと、コンセントの数も多めにした方がいい
たｄさ、テーブルなんかを作った場合、テーブルの上なのか下なのかはしっかり確認する
平面図だと分かりにくいので見落としがち
玄関・トイレ・廊下あたりは人感センサー付きの自動点灯スイッチにすべき
電気を付ける時よりも消す時のために付けた方がいい
籠もってる時に勝手に消えて手を振って付ける、みたいなことがたまにあるけど、まぁそんな苦痛ではない
例えばトイレだったら扉を開けたら人感して点灯できるような場所に付ける
うちは何も考えずに設置したから何カ所か微妙なことになってしまってる
（トイレに入る時に手を振って入る、みたいな）
ただ、全ての部屋を電球色、もしくは調色にする
昼光色が混ざると電球色の部屋が見えにくくなる
そもそも昼光色ってスペクトル的には青がめちゃくちゃキツいけどずっとそこに居ると慣れるから
人間の目はよくできてるな、と思う
そしてできる限り調光にする
明るさは強すぎても弱すぎてもダメ
強すぎる場合は夜になると外から丸見えになったりガラスに全部反射したりして微妙な感じになる
弱すぎると当然見えにくい
事前にどのぐらいの光量でいいのかはシミュレーションしても全く分からない（窓の大きさとかにもよる）ので
外構にはこだわる
タイルや洗い出しコンクリートとかが高いからといってケチると大金を出してるのに安っぽい家になる
カタログだと1枚しか無かったりするが複数枚貼ると全然印象が変わる
取り返しが付かないので慎重に検討する
植栽も同じで「世話が面倒」「落ち葉が嫌」とか思っててもそれなりに植える
植栽が少ない家はマジで貧相に見える
逆に植栽があるだけでやたら豪華に見える
後は掃き出し窓とかの側に落葉樹を植えれば夏場は日除けになるが冬場は日を入れてくれる
世話なんてほとんど必要ないし、落ち葉は隣からも飛んでくるのでどの道掃除はしないとダメ
ただ、桜はやめといた方がいいかな、とは思う
できれば2台分欲しい
後から安いカーポート付けると、せっかくの新築がクッソダサくなるので
（建蔽率とかの関係で）後から付けるとしても目星は付けておいてそれを前提にデザインする
ソース1：トルコの建物は、細い柱、1階建蔽率を稼ぐための細い柱と耐震壁のない構造、床（スラブ）に梁（ガーター）がない構造、且つ、中空レンガによる壁で耐震性はほぼないため、パンケーキクラッシュが発生します。
https://twitter.com/niritsu_chan/status/1622540507753893888
ソース2：数年前、トルコの建設ビジネスで有名な人物であり、イスタンブールにある数十の高級住宅地の建築家であるアリ・アゴグル氏は、過去に彼の会社が建設した建物では、塩分の多い海砂や鉄くずなどの質の悪い材料が日常的に使用されていたと説明している。
https://www.arabnews.jp/article/middle-east/article_26032/
ソース1：
建設違反に対する恩赦が政治的理由で頻繁に行なわれてきたことが、トルコで法律を守らず、管理が出来ていない、危険な状態と建築物が造りだされてきた主な理由である。
https://openjicareport.jica.go.jp/pdf/11994555.pdf
ソース2：
違法建築物に対して恩赦がもらえる仕組みを説明している現地の法律事務所のWebサイト
https://www.durukan.av.tr/news-detail.php?id=84
結論。
これは間違いなく人災です
田舎でも意外と高い（クソ田舎だとそもそも貸し駐車場という概念がない）
じゃぁなぜ田舎の人は車を持つか、っていうと持ち家で駐車場があるから
駐車場無しの戸建ても建てられないわけじゃないが、住宅地区は建蔽率が決まっている場合が多く
というわけで都会でも戸建てに住んでる人は車持ってることが多い
逆に出かけた先で駐車場代がかかるが、これは意外と安い
都会の駅前で1日止めて3000円とかだったりすると家族4，5人の往復電車賃より安くなったりする
まぁ、たまに小さい字で「土日は上限なし」って書いてあるので注意が必要
これがよく分からないんだが、こういう人は自転車にも乗らないのだろうか？
「自分が乗らなければ人を轢くことは無かった」
「俺は気が狂って人を刺すかもしれない」
とか考えてしまうのだろうか？（そういう人は車買わない方が良いと思うが）
事故に巻き込まれる可能性もあるが、歩行者として事故に巻き込まれるよりは車に乗っている方が安全である
単に「自分の力以上のものを動かすのが怖い」っていうのなら分かる
お金が無いとか高いとかはほぼ嘘で、安く買ったり維持費を抑えることはできる
「田舎の人間は歩かない」と良く言うけれどまさにこの辺が理由で
「え？バス出てないの？」
って平気で言うぐらい、交通手段は用意されていると思っている
旅行先でレンタカー借りてどこかに行こうとする奴はワンチャンマイカー欲しいと思ってる
まぁ欲しいとは思ってるけれどお金とのバランスを考えてカーシェアにしたりしてる
こういう人は戸建てを買うと車を買うし、そのために戸建てを欲しいとすら思ってる
ただ都会に住む大半の人は「そもそも必要無いからマイカーなんて買わない」っていう人が多い
田舎に限らず自動車を買う人の理由は「自動車が欲しいから」というだけ
別に便利だからとかコスパとか人混みが嫌いとか、後付けの理由でしかない
鉄の塊にゴチャゴチャとしたいろんな装置が付いていて
キラキラしたエンブレムが付いていていろんなところが光ったり勝手に動いたりして
ドライバーの指示に従順に「ドゥルルン」とか音を立てて動いてくれる
そんな従順なペットのような馬のような奴隷のようなものが欲しい人が車を買う
撮るもの無いのに一眼レフ買って名前も知らない花を撮りに公園に行ったり
GPUのPC買ってからゲームを探すけどよく分からないからベンチマークひたすら回したり
そういう行為とほぼ同じでとりあえず自動車が欲しいからそれを買って
http://potatostudio.hatenablog.com/entry/2015/05/16/090000
これなぁ、行政・公共施設と「地元」との関係であって、少子化の話とは分けて考えた方が建設的。
情緒的に「やめようよ」というのは本当に簡単だが、そうやって自分だけが安全圏でご立派なことを言うこのブログの下衆さはひどいものだと思う。
っていうか、このブログは馬鹿が書いた馬鹿ブログで、中身ゼロの中学生の感想文レベル。
本当に中学生だったらごめんなさい。っていうか中学生にしては文章うまいね。何か他のエントリ読んでも中身ないし本当に中学生かもしれないけど。
自分は建設系のコンサルをやっている。土地利用や公共施設の設置についてああだこうだ資料を作成したり、コンペ要項作ったり確認申請したりとか。
民間企業なのだが、大変ニッチな仕事なので自分がやってるブログでは書かずに増田に書くが、首都圏では保育園の建設ラッシュである。
行政によって、保育園の区分とか手続きの方法や建設補助金額とかはちょっと違うのだが、
1都3県で保育園新設の仕事をいくつかしてる中で思うのは、特に民営の保育園については、準備期間が短すぎる。
ひどい場合、そして多くの場合、設置希望時期(大体は3、4月)の半月前ぐらいに要綱が出たりする。
保育園業者は、役所から情報をもらいながら準備はするものの、申請時期は、建物や設備を準備する時間を考えたらギリギリスケジュール。
パターンとしては「この場所に保育園作りたいので誰か手を挙げて」という場合が多いのだが、
その場合、近隣住民がそれを知らされるのは要綱が出て、入札があって落札された後だったりすることも少なくない。
本当は役所が、当該の土地で保育園作るよって周知してほしいと思っているのだが、なぜかそれが全然周知されていない。
それは、役所がどこも人手不足で忙しいからだ。建設・都市計画関連ももちろん、保育関連の部署も死ぬほど忙しい。法に定められた以上のことが出来る余裕がない。
業者もスケジュールがカツカツななかでやってるもんだから、地元住民への周知や理解促進は後手後手である。
地元住民はある日突然、保育園側から「よろしくお願いします」とあいさつされに来る。それならまだマシな方で、
建設業者だけがタオル持って近隣説明をする場合や、もっとひどいと何も知らずに、いきなり保育園が出来てたりする。
保育園ママの送迎カーが多くなってこの通り何だか最近騒がしいねなんていって知る羽目になるケースもある。
もちろん建築に関する法律上近隣への説明義務はあって、その範囲のことは当然やっているので法的には問題はないのだ。
でも、地元民にとっては割と大きな変化なんだよね。
それがコンビニだったり自分にも恩恵があったり、完全に民間のものであれば環境変化に腹を立てる人もそのうち慣れる。
街の風景って大抵が、半年すると慣れてしまうので、色々あっても気持ちは収まる場合がほとんど。
でも、地元に住んでる人が、ただでさえ環境変化にナーバスになりがちな年寄りだったりすると、公共施設だからこそ、納得できない思いが生まれてしまうらしい。
そりゃ老害乙と言えばそれまでなんだけど、公共ってことは自分に害をなすことから一番遠いところにあると、誰でも思いたいものだから
それが、急に毎日騒がしくなったり、朝の散歩するのに何だか車が多いなぁなんて思ったりしちゃうと、嫌悪感だけが育ってしまう。
役所は、移動人口状況や窓口の相談件数や用地情報や予算やら、色々な条件を見ながら「ここに保育園」と決める。
もうちょっと準備が早くならないかとは思うが、でも、人手不足と、それ以上に保育園は需給バランスを取るのが本当に難しい。
それに、昨今の「市民の目」によって一番厳しく監視・評価される部門であるため、色々な問題もあるらしい。要するに市民団体あたりの外野がうるせー。
保育園業者は、自分たちがこれからそこで経営する責任があるんだから、近隣との円満な関係形成は大切だよと、実際に仕事してて何度も説明してきた。
しかし、割と世の中から褒めそやされているような業者でも、その辺はおどろくほど無頓着だ。
善意の結果の悪意というか、自分たちは絶対善をおこなっているという自負があるのか、近隣調整した方がと言ってもしてくれない。
人手不足金不足もあるのだが、今まで保護されてぬくぬくやってた業者なんかは、「近隣と調整」という問題があること自体が理解できないらしい。
この辺は、まぁ元記事や、一部のお花畑ブコメ見たら、まさに「外野のいい子ちゃん」メンタリティと一緒だと思う。
そしてお前外野じゃねーんだぞ、って思うことは多いが。保育業者ってホント酷いところは酷い。世間ずれしてなすぎというか。
保育園利用者の人たち、99.9%の親御さんには何の罪もない。もちろん奇声を上げる子供には一ミリも罪はない。ただ、0.1%のひどい親はいる。
この本当に一握りのひどい親が、「よく分からないうちに近所の環境が急に変った…」とくすぶっていた地元の人の神経を逆なでするという構図は、
割と多くの保育園で、立ち上げの1、2年の間に起こっている。
後もう一つには、保育園って、ほとんどの用途地域で建てられるんですよ。ダメなのは工場しか建てちゃダメな工業地域ぐらいか。
一方で、第一種低層住居専用地域というのがあって、これに指定されているのは、基本的には「超良好な住宅地」である。
でかい家しかないような場所。物凄く厳しい建築規制がされているし大きな建物も建てられないが、保育園は建てられる。
なので、今までは学校とか幼稚園保育園がなかったような場所にも、保育園が増えてたりする。建蔽率40%なんて、園庭にちょうどいいしね。
問題になってるケースがどれに当てはまるかは、まぁ知ってるのもあるけど知らないモノの方が多いから何が誰が悪いとは言わないが
少なくとも、真面目な中学生程度の情緒的な感想では、問題の解決はできないどころか、
ブコメ参照の通りに似非善意と現実の間の谷を深くしてるだけの罪深い文章である。
ブコメを見ると、お金で解決すれという人と、お金でどうやって解決するん？という人がいた。
が、それ以上に、近隣の人への理解協調促進する時間が出来やすくなる。実は騒音問題とゴミ屋敷問題は、地域問題・老人問題である側面も小さくない。
地域の困った老人は、適切なコミュニケーションと協調体制によって黙らせることができないこともない。
ただ、現状ではお金も人手もないので、それぞれの現場でそれを望むのはほぼ不可能だと思う。
