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はてなキーワード: 建ぺい率とは
かつての日本家屋は猛暑を気持ちよく乗り切れるように下記の特徴があった。
「軒が深い」
「壁が少なく開放部が大きい」
「畳、土壁、板の間などの湿気を吸収する素材」
現在の日本家屋は同じ木造であっても暑さへの対応の思想が伝統的な日本家屋とぜんぜんちがう。昭和56年の新耐震基準法を境に日本の住宅はそれまでのものとは全く違う。猛暑への対応についてのみ着目した場合、連続性がない。特徴は下記の通り
「建ぺい率の影響で軒が短い」
「石膏ボードなどの断熱壁」(断熱性にすぐれているが熱がこもりやすい)
「壁を多く確保することが義務付けられ開放部が旧来の半分以下である」
「風の通り道などの考慮がない。空調をエアコンや換気扇に頼っている」
とにかく、夜間に涼しい空気を取り込んでおくことが快適にすごせるポイントになる。どんな暑い日でも夜間は25℃ぐらいまでは下がるのでこれで室温を下げる。そして壁を冷やす。石膏ボード製の壁は冷気を溜め込んでくれる。壁が冷えていると同じ室温でも人間から体温を奪ってくれるので快適にすごせる。
現在の住宅に「軒がない」というのがかなり致命的。これに対処するためには、日中は雨戸を締めるしかない。雨戸、または、シャッター、断熱性カーテンを閉じて直射日光を遮る。窓は熱風が吹き込んでくるだけなので締めておく。とにかく夜間にためた冷気をキープするようにつとめる。
上記の方法を方法を取り入れた結果。日中の気温を34℃以下にたもつことができた。エコに貢献できてうれしい。そして。原発を停止させた民主党は滅んでほしい。
地方のどでかい家に住んでるけど、建ぺい率問題もあって、敷地内外ともに広くて管理は正直大変だよ。お金があるなら、地方でマンション2部屋買ったほうが便利かもなと思うくらい。ただ、気兼ねなく物買っても置き場所は作れるし、ゲスト泊まれるし、窓を開けたら庭が広がってて視線気にならないし、騒音オッケーバーベキューオッケーで、当たり前に享受してるありがたい点も多いんだろうなと思う。自分ちよりもさらにどでかい家に住んでる自営業友人宅は山の斜面一帯買って3階建ての7LDK書斎エレベーター付きっていう家にしてて、敷地から一歩も出ずに快適そうではある。完全にライフスタイルによる。
しがないソフトウェアエンジニアしてるけれども、今の会社含めて業界全体的でリモートワークが定着しそう。というか、今の賃貸がク○過ぎて、自宅作業が苦痛。引っ越しを考えるも、「新建築」に載るような集合住宅に住んだ時期を想起しても、この国の賃貸のクオリティーはあまり高くなさそうであり、人生で初めて不動産購入を検討中。
現在都内でも比較的小さな店が多い中央線沿いの街住みで、引越し先は賃貸ベースならば1年ぐらい前から中目黒を検討していたが、物件を買う=10年ぐらい住むとなるともっと自然が多い街に行きたいみたいなところ。
ひとまず中古マンションの購入を検討をしているが、驚くほど非効率な作業を強いられるので誰かにこの不満を共有したい。
マンションは内装部分はいくらでも変更可能なので、正直部屋の写真とかはどうでも良い。寧ろ、「マンションの躯体・構造」「管理組合」そして「街の将来性」に関する情報を知りたい。これらは相当程度データで表現出来ると思われるところ、suumoなりhomesなりを見ても絶望的にそれらの情報が記載されておらず、なんとなく良さそうな物件を見つけては不動産仲介業者との膨大でかつ不必要なコミニュケーションを強いられる。そのわりに不動産仲介業者が提供する新しい情報は殆ど皆無だったりする。
例えば、このようなデータを見たいが(意外と)標準的に容易に閲覧可能となっていない。
◎「管理組合」
↑ 一部のマンションではこれらの大部分の情報が [マンション管理ネット](https://www.mirainet.org/) で見られる
◎「街の将来性」
...
...
正直これぐらいのデータがあれば、今すでに標準的に表示されているデータと合わせ、知らない街の知らないマンションでも短時間で相当程度その価値を見極めることが出来ると思う。
とはいえ、なんだかんだ解体計画・管理組合電子化に関する情報・住民のnpsが分かれば良い気もしている。
・解体計画 → そもそもスクラップアンドビルドのノリで作っているのに解体計画が無いのが良く分からないが、これがあれば竣工時の情報・修繕の想定・リスクの想定などマンションの躯体・構造に係る必要な情報が組み込まれている可能性が高い。また、物件を評価するときに、解体計画に基づいて実質的な経過年数を評価出来る手法もあり得る。
・管理組合電子化に関する情報 → 結局知りたいのは管理組合のコミニュケーションのあり方。区分所有法に基づき総会議事録を電磁的記録で作成するのは難しそうだが、議決権行使は電磁的方法がOKだし、その他管理組合アプリみたいのも幾つかあるので、ある程度管理組合は電子化していて欲しい。ここが電子化されていないと、老人が多いか、コミニュケーションのコストが高そうなイメージを持ってしまう。 あと、国交省が言うような100年マンションがあったとして100年後に紙資料が保存されているのか、疑問がある。
・住民のnps → npsを細かく取ればその自治体についてある程度は分かりそう。特に、街の中長期的な発展には新陳代謝が重要そうなので、若い世代のnpsを知りたい。「住みたい街ランキング」とかどうでも良い。appstoreでアプリをダウンロードするときに知りたいのは、ダウンロードした人のレビューであって、これからダウンロードするかもみたいな人の意見ではない。
ただ、この3つが明示的に分かる場合は少ない。なので、結局仲介の人に連絡をし、実際に物件を見に行かなければならない。そしていろいろコミニュケーションするが、結局良く分からないままになりがち。契約交渉をすると分かることもあるらしいが、ただ情報を知りたいためだけに毎回契約交渉したくない。
一方で、これらの情報が今のマンション価格には組み込まれていない可能性もあり、知識と時間があれば良い物件を探せるような印象もある。今の日本のマンションの中長期的に支配的な価格決定条件=「駅近xx分」と「ブランド」に収斂しているように見受けられるので、諸外国マンションの価格決定を想像するに、多分価格に組み込まれていない情報は多いのだろう。不動産テックの人ってどんなことをしているのだろう。
その他雑感:
・鉄鋼の強度が上がったからか、最近の東京の新築マンションはファサードの曲線やコーナーサッシが大胆だったりしてカッコ良いの増えてきた。駅・商業施設直結系も良い。けど絶望的に手が届かない。イギリスではマンチェスターが再開発成功しているらしく、日本の地方都市にもこのような流れが普及することを期待したい。
・中古物件のデータがより可視化され、中古物件の売買が容易になることで、仲介業者の手数料収入は多くなる筈だが、何故日本の仲介業者はその方向性でロビイングをしないのだろうか。結局ここが分からないということは、まだ自分は不動産の闇を知らないのだと思う。
・築40~50年で誰が買うのだろう?みたいな物件でも管理費・修繕費が毎月数万円掛かる。これを誰も買わなかったらどうなるのだろう。ただ、同築年数で自分が手が届かないような金額帯の物件も案外ある。しかもデータがあるここ5年ぐらい価格が下落していないことが多い。ババ抜き怖い。
・新国立競技場建設時に立ち退きを迫られた築40~50年物件の住民を思い出す。確かに、良エリアなところには昔の人が何も考えずに建てた中途半端なマンションがありがち。そしてそのせいで街の流れが悪くなっているし機会損失が発生している可能性もある? 住民間の公平性の観点から、東京オリンピック関係なく、良エリアの中途半端なマンションの住民には躊躇なく立ち退きを迫るべき。
・つくづく新幹線は凄いと思う。初期の設計思想が優れているから、次の時代でも進化を遂げている。それに比べて日本のマンションはどうなのだろう。あと、新幹線は満州国での経験が色々生かされているらしいが、同様の経験が活かされているらしい〇〇ニュータウンは。。。
・結局税金で解体されるマンション増えてきそう。責任を次の世代にまわす日本人の思考回路を感じ始めている。もうこういうゲームは自分たちの世代で止めたい。
・幾つか物件を見たが、中古マンションをどんなにリノベしても数年後の販売価格はシビアになりそう。まして、金融機関の担保評価はリノベに掛けた費用など考慮しなさそう。数年後に残債以上の販売価格で買主と合意できても、買主にローンつかないこともありそう。欧米の金融機関の担保評価ってどんな感じなのだろう。
・都市計画を定めるときの地権者の意見の強すぎ。x年後にその土地で住む人、働く人は潜在的に皆利害関係者なのでは。x年後に地権者はそこに土地を持っているのだろうか。今すぐ土地を高く売りたい人による、今すぐ土地を高く売りたい人のための、今すぐ土地を高く売りたい人の都市計画で作りましたみたいな街が多すぎ。
・自分の生活は都心を思ったほど必要としていなかった。結局都心に毎日行っていたのは仕事の必要性が90%ぐらいだったようだ。ロンドンのハイドパークやリージェントパークみたいのが都心に無いのが残念。南池袋公園とかもっと頑張ってほしい。
・というか、リッチモンド公園みたいな公園が郊外にあって欲しかった。〇〇ニュータウンはそのような公園に出来る可能性はあったのでは。となりのトトロを見て何故か作成者の静かな怒りを感じた記憶がある。だからこそ、これまで〇〇ニュータウン出身者であることを恥じていたのだろうか。
・ミラノのBosco Verticaleみたいな建築家駆動のマンションプロジェクトってどうやって調べたらよいのだろう。日本のマンションは基本デベロッパー駆動なのだろうか。六甲の集合住宅とかは建築家駆動っぽいが。
・中古自動車の購入も検討しているが、ここまでババ抜き感は無い。というか、細かい性能やデータが分かるし、価格の妥当性・説得力がある。この違いは何?
・2軍の試合で良いので、車で球場に行ってみたい。何かアメリカ映画っぽい。あと、コストコが凄いらしい。一回も行ったことがないけれど。
・ひとまずこの苦難を乗り越え、沢山の知識をつけて、x年後に眺望の良いエリアに一人暮らし用の注文住宅を発注したい。
三階建て以上の共同住宅は原則として「耐火建築物」にしなければなりません。建物の構造や仕上げ材などが厳しく制限されます。しかし、長屋は特殊建築物にあたらないので、この規定の対象外です。
東京都や横浜市では火災のときの避難をしやすくするために、共同住宅の敷地のうち、1階の住宅の窓の先には数m幅の空地を設け､火災時などの避難路とすることを求めています。しかし、長屋はこの規定にも当てはまりません。
東京都建築安全条例により、共同住宅では各住戸の窓から敷地境界線まで一定の距離の空間（窓先空地）を設けなければなりません。
夏の暑さと冬の寒さについて、断熱方法と断熱材にフォーカスし過ぎるのはちょっと疑問。
現在の戸建て住宅の断熱性能は、寒冷地を除けばどれも十分だからだ。
問題は、窓と建材の熱伝導率。
夏も冬も、室内の温度環境への影響は約60～70％が窓からの熱流入だ。
夏の場合、庇の無い今の住宅は直射日光が直接室内に入ってくる。
その熱が熱伝導率の高い新建材の床を温め、夏なのに床暖房を点けている状態になる。
「ウチの家はLOW-eだから」と言う人がいるが、LOW-eはあくまでも断熱であり遮熱はしない。
ここで問題なのが、それは赤外線カットに限定されるということ。
それ以外の光は熱を持たない。
赤外線以外の光も物に当たると熱を持つ。
ここでも室内への熱の再放出が起きる。
今はそういう家は見かけない。
どうしても建ぺい率いっぱいの家を建てることになる。
冬も同じだ。
「子供たちが帰ってくる時に顔が見れる」という理由で作られたリビング階段や、
「天井が高いと広く感じる」という理由で作られた吹き抜けからは冷気が流れ込んでくる。
「昔はスリッパなんて履かなかった」と思っている人がいると思うが、
結露は断熱性能が高いほど起きる。
車に乗っている人は、窓ガラスが曇った際に、窓を開けて解決したことがあるだろう。
これを防ぐには樹脂サッシにするのが一番だが、
日本ではこれまで火災の際にガラスが落ちやすいという理由で準防火地域には使えなかった。
アルミサッシの結露を防ぐには断熱性能を落とすかサッシを暖めるしかない。
もしくは厚手カーテンかレースカーテンのどちらかだけにしておくのも手だ。
日本の木造住宅の多くは柱が3.5寸角（10.5㎝角）なので、
窓（窓枠）の奥行きも同じくらいになる。
でもこの寸法は空気層としては成立しない。
断熱しているのは厚手カーテンとレースカーテンの間の空気層だ。
どちらかを閉めないことで断熱性能を落とせばよい。
部屋は寒くなるけど。
さて、こうして長々と書いたのには理由がある。
それは「遮熱や断熱を、断熱方法や断熱材に依存しすぎじゃないかい？」ということ。
高性能の断熱材は高いし、戸建て住宅の場合、ポイントは窓と熱伝導率にあるわけだから、
そこにばかり依存するのは無理がある。
外断熱にしても、「リビングは明るく！」とか言って窓を大きくすれば夏は暑い。
木材が湿気を放出して痩せると断熱材との間に隙間が出来るという問題もある。
断熱材の数値にとらわれ過ぎず、もっと生活の知恵で出来ることを考えた方が良いと思う。
夏はオーニングを使う（下まで下げ切ってはだめ。夏を快適に過ごすキーワードは風だから）。
冬は広めの絨毯を敷き床冷房の面積を減らす、西日で部屋を暖める等々。
それ以外にも出来ることは色々ある。
そういうのを考えるのも、暮らしの楽しさだと思うよ。
Times Higher Educationの世界大学ランキングが今年も出て、東大がアジアの大学トップから陥落した。他の大学も軒並みランキングを下げている。文部科学省は、今後10年間で世界大学ランキングトップ100に我が国の大学10校以上を目指すという目標を掲げて、スーパーグローバル大学創成支援プログラムなどを行ってきた。思惑と完全に逆の結果が出て、明日からいろいろと議論のあることだろう。
しかし、大学内部では、この結果にむしろ安堵している向きもじつは多いのではないかと推察する。
国が大学をいじろうとすると、ろくなことにならないという、大学内部の人々の見解が、外部からの評価によってはっきりと示されたからである。学位を持たない政治家、文部官僚、コンサルティング会社の従業員が作ったエクセルファイルとパワーポイントのスライドが生み出したものは、国外の大学評価者からゴミとみなされてしまったわけである。
ともあれ、今回のランキングでトップ10に入った大学と東大ではとうてい比較にならないということは、教育内容のみならず、キャンパス環境においてもそうであることも記憶しておいてよい。キャンパス環境は研究のパフォーマンスに影響を及ぼすからだ。東大のキャンパス、とくに本郷キャンパスとその周辺環境は劣悪である。
東大の出身者であり、ランキングでトップ10に入った大学のうち、4校を実際に訪れた人間の見解として読んでほしい。いわゆる出羽守である。
本郷キャンパスで学生時代を過ごしたことのある人ならば、独特の「居場所がない感じ」を覚えたことがあるのではないだろうか。たくさんの建物があるはずなのに、授業の合間に本を読んだり、軽く休んだり友達と喋ったりしようとするときに、行くところの選択肢が極端に少ない。キャンパス内に「隙間」的な場所がないのだ。
東大本郷は息苦しい。キャンパス敷地内の建ぺい率が高すぎるのだ。敷地の隙間を埋めるようにして、企業からお金をもらってはビルを建てつづけているうちに、場所がなくなってしまった。かつて東大出版会があった建物は近いうちに壊され、緑地になろうとしているが、これはキャンパス内の建ぺい率が高すぎるため、アリバイのようにして何もない場所を残しておく必要があるためだ。
スペースがあるところすべてに建物を立てるのが合理的だという発想は、大きな子供の考え方である。人間の深い欲求を見ていないからである。敷地にめいっぱい高層ビルを立てた環境の中で、知的能力を極限まで働かせて競うという状況に、人は耐えることができない。「隙間」が必要なのだ。検索すれば、本郷の高層ビルから学生が飛び降りて死んでいることがわかるだろう。
本郷キャンパス内に居場所がないならば、大学の外でゆっくりしようと思っても、なかなか難しい。昔ならいざしらず、本郷はもはや学生街ではなくなっているからだ。
本郷は老人と若いファミリー層の街である。文京区がそのようなまちづくりをしようとしているのである。文京区では25平方メートルより狭いワンルームマンションは新しく作ってはいけないように、条例で決まっている（http://www.j-cast.com/2008/08/05024411.html?p=all）。東大周辺で昔から不動産業を営んでいる人に直接聞いた話によると、規制が敷かれる以前につくられた狭小物件の家賃は、バブル時代の水準で高止まりしている。あまりお金のない東大生にとって、本郷周辺で手頃な部屋を見つけるのはとても難しい。このため、多くの東大生はベッドタウンから通勤してくるサラリーマンのようにして、朝、本郷キャンパスへやってくる。
こうした住宅事情は、本郷界隈のビジネスにも影響を及ぼしている。この10年の間に本郷通りで増えたものといえば、高層マンション、ラーメン屋、カレー屋、中華料理屋、小型スーパーである。飲食店は、主にサラリーマン層の需要を当て込み、食べたらすぐに出て行かなくてはならない高回転率型のビジネスが増えた。あまりお金をかけずにゆっくり本でも読もうとすれば、ドトール、スタバ、サンマルクカフェといった選択肢になろうか。この他にも本郷通ではまだ個人経営の喫茶店が健闘しているが、いかんせん価格帯が高く、老朽化が進んでいるため居心地に問題があるように思う。
北米や英国の大きな大学は、町と大学の境目がないことが多い。両者が融合して美しい町並みを作っている。これが東大本郷との最大の違いである（いわゆるオックスブリッジは、旧市街と伝統的なカレッジ周辺の家賃は高いが、その辺に住まずとも、とりあえず身を隠せるところがそこそこある）。文京区は東大周辺の学生を追い出し、高く売れそうな高層マンションの建設ばかり許している。そのような場所に住む人は、税金を払ってくれるからだ。友達の部屋にちょっと寄り、周辺でご飯を食べてコーヒーを飲みながら話をして、歩いて大学に行ける環境から生まれるものと、そうでない環境から生まれるものは、やはりちがう。
このような議論には、はてなーお得意の、さまざまな「もう一つの視点」からの批判があろうし、そうあってしかるべきだが、東大が本気で研究の生産性を、しかもお金をあまりかけずに上げたいのならば、まちづくりの段階から周辺の人々と協議して、もっと学生が定着しやすい空間を創りだしたほうがよいのではないだろうかと思わざるをえない。
自分も
※場所によって、行政や地元民、移住者がテコ入れしてなんとかできるところはあるだろうし、上がり目があるならサポートすべきだけど。
※ここ数年、関東周辺で一泊二日くらいでちまちま旅行しているんだけど、日本の田舎って美しいところ多いね。年とったせいか山やら川見てるだけでしみるわ。でも観光地でもかなり活力に差があって、知名度はあるけどこれどーすんだよってところも色々あった。宿とバナナワニ園「しかない」熱川とか。逆に、キラーコンテンツないのに盛り上げてる小布施、沼津港まわり（沼津港深海水族館周辺の再開発。駅前のココチホテル沼津に泊まったんだけど、えらい良かった。あそこが東急インになってたら…）はすごい。あと、キラーコンテンツ握りつつ、伝統活かしたリノベーション怠らない修善寺と草津温泉もすごかった。
・あらゆる手段を使って少子高齢化をソフトランディングさせれば、まだなんとかなる…かも…
と思ってたので、データ整理してもらってよかったです。
最近気になってるのは、都市部の住みやすさ向上に関連して、老朽化した団地やマンションの建て替えとかスムーズにやれるように法整備なりなんなりどうにかした方がいいんじゃないか的なところ。
建ぺい率に余裕があれば建て替えて、新しくできた住戸を販売して住民の金銭的な負担下げられるけど、パツンパツンなところは建て替え困難すぎるよね…
新宿区の限界集落・戸山団地に住んでいる方（高齢者）とだいぶ前に話したんだけど、
１）自治会とかで横のつながり作っている人はそれなりにいて、それなりに自治は機能している
※その人は団地内に友達いっぱいいて、住民同士宅飲みとか楽しくやっているらしい
２）だが、ゴミ屋敷化している住民（ベランダ・通路にめっちゃ積み上げてるんで、邪魔なのも困るけど、付け火でもされたらどーすんだと住民間で問題になってるらしい）とか、外から入ってくる犯罪者（年寄りばっかりってわかってるし、昔の団地の造りだからセキュリティ弱いのもバレバレなんで空き巣とかよーわからんのが入ってくるらしい）とか、自治会では対処しがたい問題もそれなりにある
３）エレベーターないから、上階の人は年々しんどくなる。脚腰うっかり骨折しようものなら引きこもりまったなし。
とかなんとか。
参考：http://blog.livedoor.jp/yamato26840/archives/52138155.html
若い人に戸山団地のこと話すと、あの立地であれだけまとまった土地なんてめっちゃ稀少なのになんで建て替えないんですかってびっくりされる。
うん、まぁ……色々あるんだよ！
土地関係の法律の趣旨では、防火防災の観点から駐車場にしかならない土地は、新築が限りなく不可だったり、大幅に建坪が削られたりするわけで、本来なら隣の家が買い取って敷地を倍にふやしてゆとりのある家を建ててねってことだと思うんだけど、日曜夜の「匠」みたいな業者がリフォームと称して、狭小地の家を維持してしまう。
今の法律だと土地の所有者に無理強いはできない。関東大震災のときのように一度焼失して、復興時に再建築不可にして換地しないと無理だろう。
極論をいうと都内の環七の内側とか環八の内側とかを、耐震防火の高層建築と緑地に再編できたら、「住」と「通勤」の問題が解決できそうと論を飛躍してみる。
しかしまた、鉄道事業者も混雑度の高い列車の運行で利益を出しているのだろうから空いている列車でらくらく通勤みたいことにはならないのだろう。
いや、いろいろ見て回ってるんだが、やはり 住宅事情は 精神構造というかなんというかにも深く影響する。
ある程度の広さがあって、部屋が複数ある木の家というのは見直されるべき。
スローライフっていうわけじゃないけど、関東６県で、東京都ならぬ東京広域連合州化して、分散拠点化して
低層住宅を面で作るべき。
縦に伸びてるのは、やはり、よくない。構造上天井も狭くなるし、いわゆる、蜂の巣じゃないけど、巣という感覚がある。
アパート化するにしても、低層化はひつよう。高い天井！ 重要。
ただ、いくらなんでも建ぺい率４０％容積率８０％は低すぎるので ６件については 農地の宅地化も含め見なおすべき。
道路については、再整備しないとどうしても経済が活性化しない。土建協業のように誰でもできる仕事 というものを コンスタントに提供し続けないとやはり国としては無理。
自動車も同じ、期間工のボリュームゾーンを上げて 単純労働の層を増やさないと 失業率が改善しない。
この辺は ブラックマンデーやデフレ対策にもなるから、ある程度 公共事業やっても問題ない範囲。
道路と自動車を そういった事業としてみ込むのであれば、再整備も見込めるし、住宅事情も含めた再整備がみこめる。
それになにより！！！
マイホームが持てる、という夢を 再び 若い人達に！ 広い家 緑のある家、 職場、通勤時間軽減！ 家族の時間増大 そのためには、東京集合は無理。
そして、社長やエライ人が東京にいたいと思う限り、広域化は実現しない。東京以外に会社を作るメリットを作らないと実現しない。
エライ人は自分は東京に住めるからという理由で、地価高沸を問題にしないという問題がある。 だから、東京から役所を出すというのと、税率の変動をやらないと、無理すぎる。
