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はてなキーワード: 借地権とは
『東京 練馬区・石神井公園駅前の再開発 異例の執行停止のなぜ？』 https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20240325a.html
異例の執行停止と見出しにあるが確かに。類似する都の都市計画上の手続きだと、昨今一番の話題になった某外苑の再開発でも、イコモスなどに怒られていても差し止めにはなっていないので、これは相当異例。
練馬区のサイトを見ると粛々と淡々とスケジュールがこなされているのが分かる（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.html）。ここまで（借地権の申告：ここで再開発をするので借地を持ってる権利者は早く言ってね保障するから）来て、土地の明け渡し（土地の所有者が再開発に伴いいったん土地を売却し移転する）を差し止める事案は個人的には初めて聞いた。
一般的には、あらかじめ決められている都市計画（建蔽率とか容積率とか住宅専用地域とかそういうやつ、国と地方自治体が決めてる）を超えて特例的な建物（タワーマンションとか馬鹿デカいビルとか、通常の規定以上にデカく建てて儲けようとする建物）を建てる場合は
３東京都の「都市計画審議会」という会議→何度か冷や汗の出る質疑を乗り越えて
と、いくつかの関門を経ないと建てられない（ものすごくざっくりとした説明）。デカイ建物を建てるためには誰もが通る道。
で、この一番最初の「地元で意見集約」がないと、行政は当然すべての再開発事業にOKが絶対に出せない。民間人が所有する不動産を行政が勝手に動かすことは基本出来ないから。例えば木造住宅が密集してて道路が狭くて救急車も入れないようなところを再開発したいよなぁと考えていたとしても無理。なのでこの１「地元で意見集約」がとても大きな要素になる。
そしてこの「集約する」仕事は、多くの場合、ゼネコンやデベロッパーなど「ここにタワマン建てて儲けたいでゲス」という目的がある人たちが行う。
建前はあくまでも地元の住民や地権者から相談を受けて、という形だが、あけすけに言えば、何十人もいる地権者をマイルドに立ち退きさせる仕事だ。平成以降の地上げは昭和のころのように放火してなんてことはしない。毎日街のバーサンの家に茶飲み話をしに行ったり、商店会の「有志の会」とか「〇〇町の未来を考える会」なんて名前になりがちの再開発推進派のオッサンやジーサンどもと夜な夜な地元のスナックで飲み明かしたりして、誰が反対しそうか、どうやったら立ち退いてくれそうかなどを探りながら、数年をかけて『地元住民の意見を集約する』ということをやってる。これを綿密にねちねちと、時にはお金を使ったり（金で移転してくれる人は割とかなり多い）して、ぺんぺん草も生えないほどに賛成派を取りまとめることで「再開発準備組合」という、再開発の準備をするための組合ができる。組合員は地元の地権者、つまり今まで懐柔してきたオッサンオバハン、ジーサンバーサンなどで、「再開発を成功させて無事にみんなで儲けよう」というSameBoatのメンバーになる。
通常、東京都や首都圏の好立地の場合は、地権者は再開発中の住まいの保障なども含めて一銭も金を出さないことがほとんど。地権者は自分がもともと持っていた土地を差し出して、その代わりに、再開発期間中の生活＋再開発後の開発利益の一部（建物の中の新しい店舗だったり、タワマンに建て替わった新居だったり）を手に入れる。
あくまでも邪推だが、今回は、このSameBoatに乗りたくなかった地権者か、再開発で不利益を被る可能性がある周辺の関係者（でかい建物が建つのだから周辺環境は一変する）が複数いた可能性があるのかなと思う、まぁ邪推ですけども。
「不利益を被るかもしれない周辺住民・関係者（店やってる人とかね）」は実は、真っ先に懐柔しておくべきキーパーソンなのだが、この手順で業者が雑な仕事をしたんだろうなと思う。私見だが、N村不動産はこういうところがかなり下手というか雑というか、無視する傾向がある。まぁN村が合意形成にかかわってたのかは全然分からないので本当に邪推でしかないですが、当該の再開発予定地の周りにすでに恐らく同様の再開発スキームで建てたプラウドタワーが立っているので「行けるっしょ」ってなったのかもね。まぁ分からんけど、知らんけど。
ちなみにこのプラウドタワーは恐らく建物高さ90ｍぐらいじゃないかと思うのだが、NHKの記事に掲載されている完成予想パースの、当該建物の左側に白でごくうーっすらと半透明に描かれている建物がそれにあたると思う。こういうズルいことをするのがデベロッパーである。ちな建物の右側に白でごくうーっすらと描かれてるのはやはり再開発のマンション「エミリブ石神井公園」で恐らく建物高さ50m程度。石神井公園の駅前にこんなに青空が広がってるわけがないから！
で、近年に再開発された両隣のタワマンの高さが恐らく90ｍ、50m程度なので、「なんで100mをOKしてんだよ」とツッコミは入るよなとは思う。
まぁ、10数年前にできたプラウドタワー石神井公園よりも高く積まないと今の高騰する事業環境では採算が取れないんだろうなーと予想はできるので、そう言えば裁判で戦えたんじゃとと思うんだけどね。都市計画審議会でそういう言及でもあったら「だってその高さにしないと事業ができません、事業ができないと困る地権者もいるし道の整備もできません」と言えたと思うんだけどなー。さすがに都市計画審議会の議事録を見るのは面倒なので、これもあくまでも邪推。
「街のにぎわいを棄損してる」これは一面では本当にそうなんだけど、一方で、現地を知ってる人やGoogleMapを見た人ならわかると思うが当該地は正直、再開発した方が良い場所ではあると思う。
このあたりとか見るとなぁ。https://maps.app.goo.gl/oacM7JfmgrEmFjsw9 ブッコメにも「まなマート返してくれよ」とあるが、まなマートの辺りとかうっかり火事が出たら大惨事は免れないと思う。私もこういう地元密着スーパー大好物ではあるので気持ちは痛いほどわかるが。特に既に南でも北でも再開発マンションが建ってる石神井公園周辺では最後のオアシスのような路地ではあるので本当に惜しい、が、地震と火事のリスク…。
でも味のある路地と古くからある店がなくなるのは、増田としてもとても寂しいことだよなとは思う（だからこそとても丁寧に反対意見が出ないほどに、広めに地元の人たちと話をする必要があるのだが。これを気合を入れてやったのが小田急と下北沢の再開発）。
「優遇しすぎな面」
計算してないからわからんが、図書館（公共用途）、もともとあった区道を建物を貫いて再保存しているところから、公共用途への供出がそこそこあるプロジェクトのようである。（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.files/jigyoukeikakusyo-2.pdf）そのせいで、ある程度補助金が手厚いのでは、と思う。事業費や公共床の比率などで補助金額には色々制限があるので、この件だけが手厚いということはないのでは…。むしろそうだとしたら大問題だが恐らくそれはないんじゃないかな（適当な言いきり）。
それは広告のイメージ戦略に乗せられておりますな。タワーマンションは容積率の制限の緩和を受けてはじめて建てることが出来る。その代わりに一定の計算式のもとに地面部分に「公開空地」を設けることが法律で決められていて、どのデベロッパーもその最低限度しか公開空地は用意しない。「建物を建てられる面積」は少しでも確保したい、タワー型ならなおさらである。規制より多く空地を設けるのはデベロッパー業界ではほぼ有りえない。
そして分譲マンションとして売るので、ほとんどのデベロッパーは、事業を圧迫しないように最低限確保した公開空地を公園のように整備することが多い。何かいい雰囲気になるからね。これは野村に限った話ではないっすね。そして一方で「いい感じの公園っぽくする」のは住友不動産にだけは当てはまらない。住友のタワマンの足元は本当に管理がしやすそう（で無味乾燥）、そういうのが好きな人もいるよな！管理費も節約できそうな気がする！
ちなみにこの「高いビルやタワマンの足元まわりの公園状のなにか」=公開空地は、「みんなが憩える空間を整備した代わりに容積を許してやったぞ」という空き地なので、みんなどんどん散歩したり休憩したりしようぜ！
「地域を作り替えたい業と地元民として街を守りたい業のせめぎ合い」
このブコメは本当に言いえて妙。上にだらだらと書いたが、「街を守りたい業」の人もいる。この手の件は共産党は必ず絶対に反対に回る、が、本件は商店会の偉い人が表に出てるので共産党とはちょっと違う筋なんじゃないかニャーという気はする、知らんけど。
政治的な話は置いておいても再開発エリアの線引きに入れなくて損した気がする人が反対、なんてのは普通にあるある。どっちも商店会メンバーでどっちもJCにも消防団にも入ってて、それで大ゲンカして大変、とかね。
ワイは入れられる説を推す。
残置物以前に賃貸借契約を終了させなきゃいけないんだけど、借地借家法は賃借人を強く保護しているから、死亡による契約終了みたいなことができるのか考える必要がある。
この場合の契約終了は事前の合意に基づいている。合意解約自体は有効。ただ、その解約が条件や不確定期限にかかっている場合は、「賃借人に不利なもの」(借地借家法30条)として特約が無効とされる可能性がある。
などがあり、曰く、
これらは、いずれも、賃貸借終了の時期が不明確であり、一時使用のための賃貸借とも認められず、条件の成就・期限の到来が専ら賃貸人の事情に依存する不確定期限ないし条件付賃貸借であって、借家人に不利な特約であるからである。
とのこと（別冊法セno.257新基本法コンメンタール借地借家法【第2版】190頁）。
このあたりの議論をもとに、「死亡解約特約は不確定期限だから無効」という説明をするネット記事が散見される。
ただ、不確定期限なら必ず無効かというとそんなことはなくて、条文が明記しているとおり、無効になるのはあくまでも「賃借人に不利」な特約に限られる。上に引用したコンメンタールでも、
と説明されている。
それでは「賃借人の死亡」という期限は賃借人に不利といえるか。
賃借権は相続可能な権利であるし、特に相続人たる同居親族がいる場合に契約者死亡で即・出ていかなければならないとすると、いつ生活基盤が脅かされるとも分からないので賃借人に不利とも言いうる。なにせ借地借家法は相続人ではない同居人すら保護している（36条。ただし強行規定ではない(37条参照)）。
けれども、賃借人は単に居住権を有するだけではなく、その対価として賃料債務を負うのだから、無用になった賃貸借契約が速やかに終了することは賃借人の利益にもなる。
したがって、少なくとも独居の賃借人については、死亡によって解約になる特約は「賃借人に不利なもの」ではなく、合意は有効と考えるべきだと思う（私見）。
（そもそも契約終了後の残置物処理は法3章1節の対象外なので法30条による強行法規性も無さそうだけど、その点はいったん置いといて。）
賃貸人に残置物の収去・処分権限を与えるのは、賃借人に不利とも思えるけれども、これを認めないといつまでも賃料相当の損害賠償債務が発生し続けるので、かかる損害を抑止できるという意味では賃借人にもメリットがある。
K氏：マンションに隣接する土地を所有する地主。増田とはそんなに仲が良くない
L氏：K氏所有の借地に家を持ってる
Kの土地：KがLに貸している借地
Lの家：Kの土地に建っている家。廃屋寸前で増田のマンションに対して外壁が崩れ落ち始めている。本当はほかにテナントもあるが簡略化
何がしたいかというと、増田マンションに隣接するKの土地を丸ごと買って新しくマンションを建て替えたい。そのためにKやLと交渉したいのだが、ということ。
増田マンションは築20年弱の低層マンション。このマンションに隣接するのがLの家だがそこはツタが生い茂って外壁もボロボロ。正直もういつ崩れてもおかしくない状況だ。Lの家はもともとの家主が既に去っており、現在はその子供（Lとする）が住んでいる。Lはこの家に関してあまり関心がないのか知らぬ存ぜぬを決めているらしい。
増田としてはこんな危険な物件を放置しておきたくない。そもそもこのLの家を含めて増田マンションに隣接するテナントからもいろいろと迷惑行為をかけられている。
それとは別に増田のマンションは築20年とは言え、施工不良でさんざんな目にあっており、いまどきエレベーターもない。ならばいっそのこと隣のLの家を土地ごと買い取って全部をひとまとめにして更地にして一回り大きなマンションにしてはどうか。そう考えて地主であるKに対して打診した。けれどKは首を縦に振ってくれない状況だ。
Lの家は借家である。その地主であるKはもちろんLの家のことを知っており、老朽化が進みすぎたLの家を退去させたがっているとのこと。ようはK自身は上物を取り払いたいのだ。しかし借主Lはその交渉を無下にして全然立ち退かないらしい。増田としてもはやくLの家を壊して欲しい。でももしかして借地法（旧法）で契約しているとどこまでも立ち退かないかも
Kがその土地をどうしたいのかはよくわかっていない。不動産屋からの又聞きによると、以前に遺産相続でかなり争ったらしく、土地を売ることによって多額の現金が入ることを嫌っているらしい。だから立ち退きはさせても売る気はないとのこと。
だが新たにその土地を整備しなおすにしてもセットバックが必要だし、ぶっちゃけ駐車場にするくらいしか考えていないだろう。
増田からすると、長年マンションに損害を与えてきたLの家は早くどうにかしてほしい。だからその地主であるLを応援するのだが、同時にLにはその土地の底地も売ってほしい。
自分は不動産については素人だが、借地は借地権とその下の底地があると勉強した。借地権事態は売買ができるので、Lから増田が借地権買うことはできる。しかし、底地をもつKから土地も買い取らなければ自分のマンションを大きくはできない。逆もそうで、底地だけあっても借地権をLがもっていたらしょうがない。調べると底地の相場は非常に安いらしいが借地人が買い取る時だけは高くなるそうだ。だったらLが土地ごと買い上げてそれを増田が買うのがスムーズかもしれないが、そもそもLは金がないことが分かっているので難しい。というか地主のKがLに土地を売る可能性すら薄い。
なんか八方塞がりだな。
これを解決するにはどうすればいいのやら。Lを立ち退かせるのは大勢にメリットがある。となると借主Lか地主Kに対して民事裁判を起こすのがいいのだろうか。
幸いにもLの家から受けている被害は長年証拠がたまっているのと、現在進行形で被害は続いている。だからこれを元に裁判を起こすことは可能で、和解案の中でKの土地と借地権をすべて買い上げるようにすればいいのではないか。実際、そういう手があると教えられた。たんに裁判をしても先の計画なければあまり意味がないだろうから、銀行や不動産屋に相談するのが吉か？
というか、ぶっちゃけ土地が手に入るかどうかにかかわらず裁判して白黒つけたいのだが。台風のたびに隣の外壁が落ちてくるのは恐怖でしかない。
増田のマンションは駅近の商業エリアのど真ん中にある。もしもKの土地やその周辺の戸建て（交渉可能）をひっくるめれば、正方形の200坪前後の角地が商業地に生まれることになる。路線価は20万/平米なので1億くらいの価値かな。
近隣は開発が停滞しているしボロボロなビルばかりだ。立て替えていいという増田のような人は聞いたことがない。だから銀行や不動産屋に掛け合ったらおいしい話として積極的に動いてくれるのではないだろうか。
・借地権は強いんじゃないの？
→強いのは人が住む居住用の住居（の土地や建物）を借りてる場合。「住むところないと生きていけないよね」ていうのが保護の理由なので。
・でも借地契約があるよね。契約は双方の合意でないと解除できないのでは。
→強い居住借地・借家の場合ですら、一定期間以上の賃料未払いがあると「契約の信義を損ねた」として大家側から訴えて契約解除が認められる。
（「自主管理大家」のキーワードで検索するとそうやって未払い入居者に対処してるブログがでてくる）
まして今回は単なる倉庫（それも古くてボロボロな）の土地で、しかも相当長期にわたって賃料が全く未払いのようなので、当然に契約解除が認められる案件。
・でも自力救済は認められないよね
→それはそれ。GIGAZINE側は別に建物を壊された損害賠償請求訴訟を起こせばよい。
たぶん未払い賃料と相殺される（それどころか全く足りない）だろうけど。
賃料未払いの件は記事中では触れられず判決文の公開で初めてわかって、GIGAZINEは自己に不都合な情報をあえて隠してる可能性があり、
これまでに地主から「賃料不払いにより借地契約は終了しているので、建物は不法に土地を占拠している。建物を除去して土地をあけわたせ」「こちらは不法占拠により長期間土地を利用できず、多大な逸失利益の損害を被っている」「建物を存置させるならこれまでの未払い賃料全額を支払うか土地を買い取れ」「いついつまでに明け渡さなければ財産（土地）価値の保全のため建物をこちらで除去する」という内容証明等が地主から届いて無視してた可能性があり（ふつうなら費用と時間と労力がかかる裁判に訴える前にそうする）、GIGAZINE側が不法占拠状態になっていた可能性もある。
それでも自力救済は違法なのだが、全く根拠なく他人の建物を壊すのに比べると悪質性は低い。
→それは解体作業の発注者と受注業者、契約の当事者間で交わすものであって、突然現場に現れて建物の持ち主だと主張する第三者から要求されても対応する義務はない。
建て替えについては、今付き合いのある不動産管理会社、不動産投資会社会社、リフォーム会社に相談では？
老朽化したアパートを建替えた場合の所得税のメリット
① 減価償却費を経費として計上できる
老朽化したアパートは、償却期間が終わっていることがほとんどですが、アパートを建替えることにより、
新たな減価償却費が毎年発生し、所得税の負担を減らすことができます。
② 立退料、取り壊し費用を経費として計上できる
建替えに際し、アパートの入居者様に立ち退いてもらうために支払う立退料の他、
老朽化したアパートの取り壊し費用も経費として計上することができます。
③ 資産損失（アパートの取り壊しによる損失）した分を経費として計上できる
アパートの償却期間が終わっていない場合、その未償却残高は経費として計上することができます。
ただし、事業的規模（アパート経営の場合は10室以上など）でない場合は、資産損失計上前の不動産所得の金額を限度として経費計上されます。
アパートを建替えた年は、一時的な家賃収入の減少、前述のような諸経費の増加により、不動産所得が赤字になることもあります。
この場合、不動産所得の赤字と給与所得などの他の所得の黒字を損益通算することができます。
また、損益通算する他の所得がない場合や、損益通算してもなお、不動産所得の赤字が残る場合、青色申告を行なっている場合に限り、
翌年以降3年間損失を繰越すことができます。
老朽化したアパートを建替えた場合の相続税のメリット
老朽化したアパートは、相続税対策効果が低下しているのと同時に、それまでのアパート経営で得た家賃収入が現金として蓄積している場合があります。
そのため、蓄積した現金を使いアパートを建替えることで、相続税の節税メリットを受けることができます。
アパートで空室がある場合には、賃貸割合の問題で、相続税の節税効果を十分に受けることができませんが、
建替えを行ない、管理会社とサブリース契約を結んだ場合には、例え空室があったとしても、賃貸割合は常に100%となり、
また、現預金の相続税評価額は、例えば1億円の現預金があった場合、そのまま1億円が相続税評価額になりますが、
建替えを行ない、現預金を建物（アパート）に変えることによって、評価額を大幅に下げることができます。
【東建コーポレーション】アパート建替え時の税金のポイント ～相続税と所得税の影響を考える～ | アパート経営 節税コラム 間野税理士
相続については、司法書士、弁護士、税理士、それぞれに相談出来るよ
https://www.souzokuhiroba.com/souzoku/inheritance-consultation.html
まともな会社なら揉めてる建物をショベルカーでいきなりぶっ壊したりしません。それは置いておきます。
さて，山崎氏の所有権取得原因が遺贈であるから，借地権の譲渡について，地主の承諾またはこれに代わる裁判所の許可があったかどうかは問題となりうる。
もっとも，本件では遺贈の登記からも１０年以上が経過しており，（仮に地上権の取得時効が成立しないとしても）地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。
しかし、地代は払っておらず、遺贈について地主の承諾もこれに代わる裁判所の許可ももらってない様子であるのが下記ブログから分かる。
借地権には賃借権と地上権の２つがあるが、地上権ならば地主の承諾なく遺贈で権利を承継できる。
（賃借権と地上権については母ブログでも説明している。http://keisui.com/20190227-architect-28915-keisui/）
売り主のおじいさんに再度確認に行ったら、記憶がどうもあやふやで心もとない。ただ地上権は成立していたことだけは断言してくれたが、証拠はない。
昭和５０年代だと、今とはかなり事情が違っていたらしい。それでも、地主と建物の所有者が違う場合、いくら２８年間も売り主が住んでいたとはいえ建物だけを黙って売ることは出来ないので地主の許諾を取りに行ったそうである。建物だけの売買のこの場合、建物には地上権が付いていたという事であると契約書を作って売買に立ち会った司法書士は保証してくれた。
売主も司法書士も地上権があると証言しているが、借地権の間違いではないのだろうか。（証言者の勘違いなのかブログ主の勘違いなのかは不明）
論点整理増田にある通り、建物の登記があれば当然に借地権は認められる。
そして賃借権の借地権だからこそ建物売買について地主の承諾をもらいに行ったように思えるのだが。
私は未だに地上権の概念がよくわかっていない。やっと息子から借地権と地上権のよく分かるサイトを見せられて納得したのである。
Gigazine編集長は賃借権ではなく地上権を承継したと認識している様子である。
それでやっと父があんな小さな建物にかなりの金額を払ったことがよくわかったのである。地上権の登記は地主側にその義務があるが、買い主側は自分では出来ない。それで父は怒っていたのだということがわかった。
そこで父は、２０年計画を立てて、２０年後に登記してもらうことを地主と約束したようである。確信はないが、父の愚痴を聞かされていた限りではそうなるのかなあと思う。その後２０年間、父は税金を払い火災保険をかけ続けたのである。地代も払えと地主から言われ、地上権を確保するためにそれも実行していたのである。そして、がんに侵されていたた父は、やっと２０年目に言われるまま再びお金を払ったらしい。
これでやっとこの土地の地上権を確実に手に入れたと思ったが父ではあったが、やはり地主は地上権の登録を無視したようである。ガンの末期にまで進んでいた父は、裁判をする気力もなく、その後まもなく他界してしまったのである。
父は最後に、その問題の不動産を寿命の長い私の息子に託したのである。あちらこちらに「この家は壊すな。この家は地主に返すな。」と書いたものが出てきて、実際にも私や息子に「この土地は永遠に俺のものだ。」と言いながらこの世を去っていったのである。
借地権が地上権なのか賃借権なのかで編集長祖父と先代地主は揉めていた？（地上権云々の記載は推測であり確信は無いと書いてあるが）
20年目に言われるまま支払ったお金というのは借地契約が20年だったので更新料を支払ったのではないかとも思えるが。
地主の女性は、地元でも評判の悪い方で、１例をあげると、何十年も自分で建てた家に住んでいて土地も買いたいと言ってきた借地人に対し、地主は自分の言い値で１円も負けずに現金で買わせた挙げ句、領収書を書いてほしいと頼まれても「なんでそんなもん書かなあかんねん。」と言って絶対書かなかったという伝説の持ち主である。
（母ブログ2019.4.3 より。あくまで伝聞であり本当のことか分からないけどね。http://keisui.com/20190403-architect-29358-keisui/）
そもそも編集長祖父は建物購入時に“借地権付”建物を購入したと認識していなかったのではないか。
父のこの建物に関しての取引は、私が結婚して家を出てからのことであるので立ち会ったことがない。しかし、実家に帰るたびに父は晩酌をしながら地主に関しての愚痴をくどくど話していたのをよく覚えている。
その内容は、「あの家は全部俺が金を払ったのに、地主は違うといって地代を払えと仕事場へやってきては客や従業員の前で言い続けた。それで根負けして地主にお金を払い会社の商品の倉庫として使っていた。弁護士に相談して話し合いをつけるつもりだ。」というものから、少し経つと「あの土地はやっと俺のものになる。正義は勝つ。」などと言って泣いていたのをよく覚えている。ガンで亡くなる直前には、「あの建物を使うときだけ地主の婆さんがうるさいから金を払ってやれ。使わないなら払う必要はない。」と言っていたのである。その時は何かよくわからないままに、いやいや愚痴に付き合っていたというのが事実であった。今にして思えば。もっと詳しく聴くべきだったと悔やまれる。後悔先に立たず。
借地人が地主に地代を払うのは普通のことであるが、編集長祖父は当初土地ごと買ったと勘違いしていたのではなかろうか。
地代とかいう筋の通らんものを長年支払わされた！という祖父の愚痴を聞かされていた娘・孫と、借地人が地代を払おうとしない！という地主の愚痴を聞かされていた娘が今になってこんなに揉めているものと思われる。
地代も払わなかったという地主の言い分に対する反論としては、あの土地を父が地主の彼女から買っていたということである。その証拠も出てきた。
次の展開がとても楽しみでゲスね。
自力救済が不法行為を構成すること、ヤカラ地上げ屋と動かない大阪府警がクズであることに異論はありません。
（刑法犯としても、建造物損壊、建造物侵入、窃盗の構成要件を充足するでしょう。客観的情況証拠から経験則による故意の認定も優に可能でしょう。逮捕に踏み切らないのは、警察に単にやる気が無いか、上層部からの何らかの力が掛かっているからであると見ています。）
ただGIGAZINE側に対する疑義は、適法性の問題に留まる話ではなく、社会的相当性の問題と捉えるべきでしょう。
すなわち、建物使用の必要性が乏しいと思われる土地賃借人が、地主に対する怨恨の情をもって、濫用"的"に旧借地権を主張していたためにこじれたのでないか、という点についての疑義です。
本件において、破壊された建物写真、その他の記事(地主は建物に10年間私物を置く等に使って時効取得したとの主張しようとしている)を見る限りでは、土地賃借人に全く建物使用実態があったようには思えません。また山﨑惠水氏のブログ(Posted on 3月 11th, 2019)には「息子はお金ではなく亡き祖父の思い（長年に渡る地主との確執）を晴らすことに執念を燃やしている。」との記載があります。
もちろん、これらの疑義が真実であったところで、現行法上は旧借地権を主張することが権利濫用(民法1条3項)であって法的に主張が封じられる、と言えるまでのものではありません。濫用"的"であって社会的相当性に欠けるのではないか、というだけです。
ただ、これだけきっちりした書面を(フィー無しで)書いてる元増田が、旧借地法が昭和後期に制度疲労を起こして土地の有効利用を妨げ、旧借地権自体が無用なものとして扱われ、長らく立法不備であるとされたことを知らないはずはないでしょう。現に旧借地法廃止・借地借家法制定から始まり定借権へと、一方的な賃借人保護からの揺り戻しという大きな流れがありました。
ただでさえ旧借地権は、土地所有者に課される租税公課・維持費を下回りかねない低廉な地代で、半永久的に返ってこないと言われています。これを濫用的に主張していたのではないか、という疑義は、旧借地権(及び無期限での経過措置を認める借地借家法附則)への不信と相まって、GIGAZINE側に一方的に肩入れすべきでないのではないか、というブレーキを掛ける心情を惹起することも、一定の理解は示せるところです。
もちろん、いずれにせよ推測に基づく疑義に過ぎないのであって、GIGAZINE側もが叩かれるべきとは全く思いません。ただ例え社会的相当性の問題に過ぎないとしても、大衆はいわばクリーンハンズの原則に敏感です。私見では、その点に対する判断は保留とし、冒頭で述べた自力救済許すまじの問題に切り離してサポートしていくのが、妥当な立場であると考えます。
id:casm そういった事情は立退料の減額事由になりうるので、ちゃんと法的手続きとりましょう。使い勝手は悪いけど、法がカバーしていないわけじゃないんすよ。感情論を法律構成に落とし込むのも弁護士のお仕事。
＜読み飛ばし可＞本件ショベルカー前に建物収去土地明渡訴訟が係属していたとして、「そういった事情」を立証できたというお考えですか？GIGAZINE倉庫は目の前に旧本社があって、しばしば賃借人が倉庫の様子を見に行っていた事情はあったようです。まあ壊れた倉庫見たら中身空っぽだったわけですけども、壊れる前は分からないわけです。そして元記事の指摘通り、損壊前は本件と地上に建物が普通に建っていました。これで賃借人の土地建物使用の必要性を否定的に解する(補完事情たる金銭給付を減額させられる)心証形成できるなら敏腕ですね。山﨑惠水氏のブログ記事プリントアウトして持って行くぐらいはできそうですが。＜／読み飛ばし可＞
まあそんなことはどうでもいいんです。それより私が最も伝えたかったのは（自救行為というかただの犯罪なので犯罪と言いますが）『被害者にどんな事情があれ犯罪は決して許されない』という点です。元記事で「本件で「中立」的な立場に立つのであれば，全面的にGIGAZINE側を擁護すべき」とありましたが、このように短絡させると、折角盛り上がってきた「地上げ屋の悪質な犯罪を許すな、大阪府警の怠慢を許すな」というムーブメントに、かえって水を差すことになるように思います。
擁護すべきは、建造物損壊やそれに伴う窃盗等の犯罪被害及び警察対応に対する支援に絞るべきであって、GIGAZINEがあの土地を使い続けられるべきかどうか(土地占有の正当性)という点にまで話を広げるのは避けた方が良いのではないでしょうか。
重要なところを省いて語ってる気がするんだよね
山崎惠水氏は，blogにおいて，昭和５６年に山崎恵人氏の母(惠水氏)の父（登記によればＮ●●●氏）が本件建物を購入した際に地上権付建物として購入したが，土地所有者が地上権登記を拒否したと主張している。→ http://keisui.com/20190225-architect-28894-keisui/
なお，当時の土地所有者はおそらくＹ●●子氏の先代（Ｙ氏は平成５年に本件土地を相続）。
惠水氏によれば，当時の土地所有者は「２０年間地代を支払い続ければ２０年後に地上権登記に応じる」と述べていたが，実際には，２０年間の地代支払いを完遂したにも関わらず，その約束は果たされなかった，という。
ただ，仮に惠水氏の供述が真実であったとしても，代替わりした「２０年後」の土地所有者たるＹ氏にしてみれば，登記に応じないのも分からないでも無い。「賃借権じゃなくて地上権で登記しろ」と求められても軽々には応じられないし，おそらく山崎氏側は「口約束がある」としか言えなかったのではなかろうか。
こうした経緯から，GIGAZINE側と地主側とでは，３代にわたる確執があるものと考えられる。
また，上記の経過に照らせば，GIGAZINE側がまず刑事，と息巻くのも分からないでも無い。Ｎ家＝山崎家の悲願は地上権であるが，証拠の薄い現状でこれを主張しても，地上権ではなく賃借権が認められるに過ぎない可能性がある。
惠水氏の供述が真実であるとすれば，上記の経過が感情的対立の最も根幹となる部分と思われる。
GIGAZINE側は地上権の主張ではおそらく勝ち目がないので，GIGAZINE側が先に法的手続き（たとえば地上権登記請求）を執ることはできなかったのだろう。
地主側としては，借地権の更新を拒絶するのが正当であるが，その正当化事由の一つとしての相当な立退料の額を算定するに際し，借地権が地上権か賃借権か問題となることが予想された。（とはいえ，地上権だという証拠がなく，建物が老朽化しほぼ空き家の倉庫利用しかされておらず，さらに周囲の土地と一体として効率的な利用が見込めることからすれば，それなりの弁護士に頼めば比較的低額の立退料で更新拒絶が認められる可能性があるように思われる。）
今回，奥の２件と合わせて解体工事が試みられていることや，公図と地積の比較から土地の合筆登記中っぽいという事情からすると，デベロッパー側は，細切れの土地を集約して大きなマンションを建てる等してわりと大きな開発を進めるつもりなのかもしれない。
地主としては，地価が高い今のうちに売り抜けたいが，借地権の更新時期でもなく強制的には地上げできない，という事情があったのかもしれない。
なお，惠水氏の供述は未だ反対尋問を経ておらず，信用性について確たる心証を形成すべき段階にはない。上記はせいぜい，ネット上の議論レベルでの暫定真実として扱う程度のものである。
とはいえ，地上権と賃借権とはいずれも借地権として(旧)借地法や借地借家法の適用があるから，建物所有権・土地利用権原との関係では，大きな枠組みに影響のない部分だったりする。
GIGAZINEを運営する株式会社OSA（大阪府茨木市別院町。会社法人番号：1200-01-049309）の代表取締役である山崎恵人氏が所有する，大阪市西淀川区大和田四丁目97番地1、97番地2、97番地所在の建物（家屋番号：大和田四丁目 ９７番２。不動産番号：1203000302502。以下「本件建物」という。）が，何者かによって今まさに現在進行形で解体作業中であるとのこと（恵人氏の母親であるとされる山﨑惠水氏の本日付blog参照）。
これについて，中立ぶって「GIGAZINE側にも落ち度があるのでは…」的なことを述べるものがいるが，以下に述べるとおり，
①いかなる落ち度があろうとも地主側の行為(権利がある場合には自力救済)は正当化できない。
②なお，GIGAZINE側に土地の使用権原がある可能性は高い。
したがって，本件で「中立」的な立場に立つのであれば，全面的にGIGAZINE側を擁護すべきこととなる。
（中立という用語は，中間案を取るという意味では無い。裁判所が一方の全面勝訴判決を下した場合，裁判所が中立では無いなどとは誰も言わないであろう。）
現在の公図によれば，同建物は大阪市西淀川区大和田四丁目97番１の土地（不動産番号：1203000294804。以下「本件土地」という。）上に建っている。
本件土地は，登記手続き中のため現時点での登記を入手することはできなかったが，幸い2019年3月6日09:16時点の登記を入手することができた。
これによれば，同土地は平成５年６月４日に，大和田に住むＹ●●子氏が相続によって取得したとされる。
なお，3/6時点の地積と公図を合わせて察するに，今回，Ｙ●●子氏から新所有者に譲渡するのと合わせて，97番１〜6の土地が合筆されたのではないかと予想される。
・甲１：昭和５６年３月１８日売買によって，Ｎ●●●氏が所有権を取得した。（昭和５６年３月２０日登記）
・甲２：平成１７年４月１１日遺贈によって，山崎恵人氏が所有権を取得した。（平成１９年８月１７日登記）
となっている。保存登記の時期は現在の登記からは不明なので，電子化前の閉鎖登記簿謄本を取り寄せる必要がある。
なお，土地建物に借地権（地上権または賃借権）の登記は無い。もっとも，借地借家法１０条やその旧法たる建物保護法１条により，借地権はその地上に登記済み建物があれば登記なしに第三者に対抗できるため，借地権登記は無いのが通常である。余談であるが，建物保護法の立法趣旨は，同法制定以前，地主が借地権登記を嫌うため借地権について第三者対抗要件を備えない建物が多くあったのであるが，それがために土地が第三者に売られれば建物所有者は建物を収去しなければならず，これを利用した地上げが横行した（土地の権利が揺れて建物が潰れる，ということで俗に「地震売買」と言われた。）ことから，これを防ぐためのものである。
（旧法）建物保護ニ関スル法律
第一条 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得
借地借家法
（借地権の対抗力等）
第十条 ① 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
本件建物は，早くとも昭和５６年には本件土地上に存在し，その後，２０年を超えて平穏・公然と建っていたのであるから，もし万が一何らかの理由で誰かが勝手に建てた物であったと仮定した場合においてさえ，前所有者であえるＮ●●●氏は地上権を時効取得していたと考えられる。また，そうであれば受遺者である山崎氏自身も，これを取得していたと考えられる。
普通に考えれば，非堅固建物を建てることを目的とする賃貸借契約（借地契約）が締結されていたであろう。旧借地法の適用がある借地権の場合，非堅固建物の借地権の存続期間は，建物が朽廃するまで初回３０年，その後２０年ごと自動更新となる（旧借地法２条，５条，借地借家法附則）。ちなみに，朽廃の話をすると建物の耐用年数を連想しがちだが，実際には，耐用年数に関わらず，人が使っている建物が朽廃することはまず無い。本件建物も，GoogleMapsの画像を見る限り，朽廃からは程遠かった。
なお，仮に初回の破壊活動によって朽廃に至ったと考え，その後に新地主がＹ●●子から本件土地を取得したとすれば対抗問題が生じうるが，背信的悪意者に該当するであろう。なお，登記簿謄本のコピーの掲示は明認方法による対抗要件の具備を指示したものと思われる（借地借家法１０条２項は，借地法下に設定された借地権にも適用される（借地借家法制定附則８条反対解釈））。
さて，山崎氏の所有権取得原因が遺贈であるから，借地権の譲渡について，地主の承諾またはこれに代わる裁判所の許可があったかどうかは問題となりうる。
もっとも，本件では遺贈の登記からも１０年以上が経過しており，（仮に地上権の取得時効が成立しないとしても）地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。
「朽廃」せずに建物が「滅失」した場合には借地権は直ちには消滅せず，借地権の消長について地主と借地権者の攻防となる。
借地借家法
第七条 ① 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
２ 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３ 略
第八条 ① 契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
２ 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
３ 前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
４ 第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。
５ 略
第十八条 ① 契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 略
旧借地法
第六条① 借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス
② 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス
第七条① 借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル
なお，旧借地法の適用ある借地権については，再築の承諾に代わる許可の裁判の制度が無い（借地借家法制定附則１１条）。もっとも，本件のように地主が不法に建物を解体して滅失させた場合には，地主の異議権は権利濫用として行使できないと考える。
もし万が一，GIGAZINE側が地主に数ヶ月以上地代を支払っていなければ，地主は相当期間を定めて催告した上で借地契約を解除できるが，逆に言えば，解除するまでは借地権(または使用借権)が存続する。
なお，地主側は本件建物所有者（山崎氏）と連絡がつかなかったと主張しているらしいが，ほぼ間違いなく虚偽である。山崎氏の住所は，本件建物所有権の時から平成２９年まで変わっていない（株式会社OSAの代表取締役平成２９年重任登記における住所を参照）。加えて，借地権者の所在が不明だとしても，催告ないし解除の意思表示は，裁判所等への掲示という公示の方法で行わなければならない（民法９８条）。
また，たとい借地権がないとしても，建物の所有権は山崎氏に残っているのであり，地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなければならず，この手続きを経なければ，仮に土地使用権原がないとしても建物所有権を侵害する不法行為である（自力救済の禁止）。
したがって，山崎氏が建物所有権を放棄ないし譲渡している場合を除けば，およそいかなる事情を考慮したとしても，本件でGIGAZINE側の嘆きは正当である。
（ついでに言えば，解体工事に際して標識の掲示（建設業法４０条）を行なっていないと思われ，そもそも解体業者がヤカラである可能性が極めて高い。）
早急に明認方法を施した上で，２年以内に建物を建設すべきである。取り急ぎプレハブでも良いだろう。
地主側の関係者全員が共同不法行為者であり，連帯債務として，損害賠償を請求できる。
本件で建造物損壊罪が成立することに疑いの余地はない。故意を理由に立件を拒否しているようであるが，客観的な事実から故意は明白である。
しかるに大阪府警はこれらの経過を知らされ，解体作業をまさに目の当たりにしながら何らの手を打たなかったのであるから，少なくとも過失がある。（故意を疑われてもおかしくない。）
じじいとばばあ 借地に持ち家で ン十年。
じじい
ばばあ
自己破産の頃に借地代を滞納している。夫婦で年金もらえるようになってからは 滞納分も合わせて払い始めたが まだ滞納分が残ってる。
県に相談に行くと 人数増えるのはダメ。＆ 持ち家ある人には貸せない。
仕方ないので アパートを借りることに。
持ち家をそのままにしていると 借地代＋滞納分＋アパート代 に なり暮らせない。
家を撤去するには400万かかる。
残った滞納分も同じくらい。
親族・金融機関も金貸す者なし。娘も保証人で飛びかけている（完済）
最初は 借地権と撤去代で相殺にしてもらえば？と思ったが滞納分があるので契約完了にできない気がするし、
下手に動けば 滞納を理由に 滞納分一括返済と撤去を求められることも考えられる。
ちょー田舎なので市内には弁護士は4人しかいない。（おじいちゃん先生ばかり。込み入った事案には対応力低し。）
貧困NPOとかあれば なんか手助けしてくれるような気もするが県内にはない。
どういうスキームにすれば じじいとばばあは生きられる？
ちなみに私の親じゃねーし、娘のオトコでもねーよ。
（3/17追記）＜字数制限に引っかかってしまったようなので、追記はこちら（ https://anond.hatelabo.jp/20180313000607 ）にまとめました。＞
１．森友学園問題前史 ― 近畿財務局による国有地売却トラブルの数々
まず森友学園問題を見る際にまず忘れてはならないのは、それが「国有地売却」に係る不正疑惑だということです。
本当に「不正」だったのはどの時点かを、見極める必要があります。
そこでまず押さえておくべきは、森友問題には前史があるということです。
近畿財務局 国有地取引の調査ずさん 廃棄物発覚相次ぐ - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20170421/k00/00m/040/173000c
記事を読んでもらえれば早いですが、取引の主体となった近畿財務局は2004～2015年にかけて、森友以外で３件、国有地売却に係るトラブルを起こしています。
どのケースも売却契約後に地下のゴミや土壌汚染が発覚し、30億の契約が破棄されたり1億円の損害賠償請求を起こされたりしたものです。
（１）野田中央公園（森友学園隣接地）からもゴミ ― ゴミ判明前の土地評価額は１４億、補助金でタダ同然に
その中には森友学園が取得した土地の隣接地（野田中央公園）も含まれています。
当初14億2300万円で豊中市が購入したものが、その後、国交省と内閣府から補助金14億が出て、市は実質たったの2300万で購入したというものです。
さらには、土壌汚染や地下に廃棄物などが埋まっていることが後から判明し、近畿財務局は「地表を盛り土で覆う費用として」2300万円を支払っています。
＊補助金の中身はそれぞれ、「住宅市街地総合整備事業補助金（防災公園の役割にかんがみて・1/2を補助）」7億1193万円、「地域活性化公共投資臨時交付金（単年度・国の経済危機対策）」6億9069万円です。
補助金自体は防災公園という目的にかんがみた、正当な手続きを経たものなのでしょうが、私が不思議に思ったのは、次の２点です。
森友学園取得地は8770平方mで、評価額は約９億円でした。一方の豊中市取得地は9492平方mで、評価額は約14億円です。
隣接した土地で、たったこれだけの面積差で、5億もの価格差はおかしい。
くりかえしますが、売却額ではありません。評価額について、なぜこんな差がつくのか。
国有財産近畿地方審議会の議事録などを読んでも、合理的な理由が見当たりません。
もう１点は、毎日新聞の記事によれば「地下の廃棄物については国に責任を認めない」にも関わらず、近畿財務局が盛り土代2300万円を支払ったのはなぜか。
これは、先に挙げた事例のように、損害賠償請求を恐れたことが原因でしょう。
関連して、近畿財務局が国有地売却に係る損失にいかに敏感になっていたかを示すものに、審議会で挙げられた「売却困難財産」の問題があります。
第117回 国有財産近畿地方審議会 議事録 http://kinki.mof.go.jp/content/000014846.pdf
「売却困難財産」とは、地下の埋蔵物や土壌汚染の問題により、複数回入札に出しても落札に至らない国有地のことを指します。
「これらの財産につきましては、管理経費の軽減などを考える必要があり、暫定的な一時貸付けや管理委託に積極的に取り組んでいく予定でございます。」
この「売却困難財産」の問題は、その後、近畿財務局が森友学園と交渉した際の基本姿勢にも、大きな影響を与えていると言えそうです。
最後に残る疑問としては、なぜ野田中央公園の場合はゴミを撤去しようという話にならなかったのか、です。
防災公園という用途から必要ないとの方針でしょうが、もしゴミ撤去費用を見積もっていたら、いくらだったのでしょうか。気になります。
また先の記事にはありませんでしたが、似た事例として、豊中市が新関西国際空港株式会社から購入した給食センター用地の問題があります。
こちらは豊中市が約7200平方mの土地を、評価額７億7700万円で購入したものですが、購入後になってアスベストなどを含む多数のガレキが埋まっていることが明らかになり、見積もられた撤去費用14億3000万円を、豊中市が議会に上程することになります。
豊中市議会の議事録を読めば分かりますが、これは議会でも新関空会社の瑕疵担保責任を問うべきとの声が上がり、これから交渉に入る旨が記されています。
森友学園が計上したゴミ撤去費用８億円と比べて14億と高額なのは、ゴミの内訳がアスベストなど有害物質を含むためなのでしょうが、それにしても高い。
撤去費用の正当性は、森友学園取得地と同様に問われるべきなのではないでしょうか。
ちなみに野田中央公園と給食センターについては、国会における自民党葉梨議員と民進党玉木議員のあいだでのやり取りでも有名になりました。
やはり、森友学園に売却された国有地の値段は安すぎる 玉木雄一郎
http://agora-web.jp/archives/2025216.html
以上の経緯を踏まえた上で言わせてもらえば、森友追及派の玉木議員も、森友擁護派？の葉梨議員も、比較の対象を間違っています。
お2人とも、森友学園側については2016年6月に決定したゴミ撤去費用8億円を値引きした後の負担額1.4億円で残り２者と比較なさっていますが、間違っているのです。
（3/17追記）＜森友学園の土地取引には２段階あるのです。＞
３者の取引を比較するなら、＜近畿財務局の対応を比較する観点からは、野田中央公園の売却は2010年3月、給食センター用地の売却は2015年1月ですから、＞森友学園側の取引としては2015年5月に締結された「定期借地契約」と比較されるべきなのです。
２．「定期借地契約」をめぐる攻防
（１）異例だが、森友にも厳しい「定期借地契約」
森友学園をめぐる議論の中で、あまりに軽視されているのがこの契約の中身です。
ざっくりまとめると、
１．10年以内、7～8年をめどに、森友学園は時価約９億で土地を買い取る、
２．それまでの賃料は2730万/年である、
３．森友は瑕疵担保責任を放棄、国だけが契約解除や損害賠償を求めることができる、
以上の ３２点です。
この内容を、先に挙げた野田中央公園と給食センターの事例と比較してみて下さい。
いかにこの契約が、近畿財務局有利、森友学園不利なものであったかが分かると思います。
これはよく言われるように、近畿財務局が政権に忖度し、森友学園に便宜をはかったというような内容ではまったくありません。
（後述しますが、のちに安倍昭恵付き職員への手紙などで籠池氏が口にすることになる不満・怒りとは、何を隠そうこの定期借地契約の内容の１と２に向けられたものなのです）
ちなみに森友学園取得地は、既に2010年に国土交通省が土壌調査を行っており、鉛やヒ素による土壌汚染、地下3メートル以内のゴミの存在が明らかになっていました。
それを見越しての、瑕疵担保責任放棄です。近畿財務局としては、損害賠償請求の可能性を少しでも小さくしたかったものと思われます。
＜（3/17追記）契約時に瑕疵担保責任条項は付けられていましたので、近畿財務局としては、地下ゴミと土壌汚染を理由に損害賠償請求を起こされるリスクはあったわけです。＞
こうしてみると ＜それでも、時価９億と賃料の面からは、＞近畿財務局がこれを結ぶ動機は十分にあります。
何しろゴミが埋まっている曰くつきの土地が、時価そのままで売却できる上、それまで賃料まで入ってくるのですから。
さきの近畿財務局の議事録にあった、売却困難財産については「暫定的な一時貸付けも積極的に行っていく」との方針が、そのまま当てはまるものです。
それでは、こんな不利な内容の契約を結んだ、森友学園側の理由とは何でしょうか。
それははっきりしています。
2014年10月に森友学園は大阪府私学審議会に瑞穂の国小学校の設置認可申請を行いますが、なかなか認可がおりない。
なぜなら、府の審査基準では、私立小・中学校の設置認可申請には
⑵２０年以上の借地権を取得している
国と大阪府は、先に認可が必要だ、いや先に借地契約が必要だと揉めたあげく、最後は大阪府が折れて、明けた2015年１月、今後かろうじて⑶に当てはまる（ことになるだろう）ということで、条件付き認可というかたちで認可が下ります。
（ちなみに当初森友学園は2016年4月の開校を目指していましたが、この時に2017年４月開校に延期しています。）
https://mainichi.jp/articles/20170302/ddp/041/100/023000c
つまり、ひとえに森友学園理事長、籠池氏は焦っていたわけです。
たとえ条件の悪い契約でも、たとえ地下3メートル以内には廃棄物が埋まっていることが分かっていても、間もなく土地の借地権（および将来の所有権）を取得する予定ですよと私学審議会に言えなければ、最大の関門である小学校の認可が下りないからです。
以上述べたように、定期借地契約については、よく報道がなされるように「森友学園に便宜がはかられた」という意味をはるかに超える、むしろ逆の意味での「異例」の処置があったと言うしかないのです。
もちろんこの異例ずくめの流れの中で、何らかの政治的力学が働いた可能性はゼロではありません。
（とくにこの時期、大阪維新の会は足しげく大阪府に足を運んでいたようです。もちろん安倍昭恵の線もありえるでしょう）
（１）安倍昭恵付き職員に送った手紙の中で、籠池氏は何を要望していたか
さて、一度は自身に不利な定期借地契約を結んだ籠池氏でしたが、間もなく契約に対して強烈な不満を表明するに至ります。
この定期借地契約に向けられた籠池氏の不満が、例の安倍昭恵付き職員に送られた手紙などに表明されるのです。
昭恵氏が瑞穂の国小学校の名誉校長に就任した2015年9月の1か月後、10月26日に籠池氏は昭恵付き職員に手紙を送ったことが分かっています。
周知の通り、内容は陳情で、
１．立替払いしたゴミ撤去費用を2015年度中に支払ってほしい、
２．月200万超（2730万/年）の賃料は高すぎるので負けてほしい、
の３点です。
籠池氏「買い取り価格もべらぼうに高いのでびっくり」契約延長や賃料値下げ要望…政府が陳情手紙公開
https://www.zakzak.co.jp/smp/society/domestic/news/20170404/dms1704041530014-s1.htm
まあ、ですが、これに対する昭恵付き職員の返答FAXも国会で話題になりました。
それはここではあえて検証いたしませんが、野党が主張するように、籠池氏が昭恵付きに送った手紙に力があったとすれば、その影響はいつになったら現れてくるのでしょうか。
（２）籠池氏、財務省に乗り込む／財務省田村氏とのやり取り（音声記録から）
籠池氏の動きを追ってみると、年が明けた2016年3月になって、籠池夫妻は財務省の田村課長を訪ね、昨年手紙で昭恵付きに述べたのとまったく同じ不満を田村氏に対して爆発させます。
内容は、ゴミ撤去費用の立替払い分早く払え、その間の賃料高すぎる、地価の９億も高すぎるの３点、手紙の内容とほとんど同じです（ソースは菅野完氏が提出した音声データの書き起こしです）。
つまり、少なくとも16年3月の時点までは、籠池氏の不満は何一つとして解消されていない。
籠池氏が昭恵付き職員に送った手紙の効力は、少なくとも2016年３月時点ではまったくなかったというしかないのです。
籠池泰典氏と財務省のやり取り録音、音声データ及び文字起こしデータを全編完全公開！
＊ちなみにこの時、田村さんにもお子さんがいますよね、と脅迫を匂わせるような発言もあります（賃料や買取額への不満は前編、田村氏の子どもへの言及は後編です）。
また音声データの中では、安倍昭恵の名前も出てきますし、副大臣までやった政治家が「言うこときくんじゃないや、言うこときかんすんじゃと思うてたんやけど」「馬鹿にしてるなぁ！」とえらい怒っていた、との発言もあります。誰のことでしょう？
つまり、
⑵また2015年10月に籠池氏が昭恵付き職員に手紙を送っても（+FAXの返信があっても）なお、
名誉校長就任から半年も経った2016年３月まで、籠池氏の要望は何一つ実現していないのですから、この時期の安倍昭恵関係の政治的力学は非常に限られたものであったというしかないでしょう。
（くり返しますが、2015年5月の定期借地契約に向かった際の政治的力学については、その限りではありません。そちらについては、2014年に昭恵夫人は森友学園の塚本幼稚園で4月と12月に２回講演をしており籠池夫妻との関係はすでに深まりはじめているので、大いにありえる話です）
で、籠池氏が行き詰った2016年3月に出てくるのが例の「新たなゴミが発見された」という報告です。
もし安倍昭恵に力があり、何らかの意味での「神風が吹いて」いたのなら、わざわざそんな策を弄する必要がありません。
知っての通りこの策は成功し、財務局の安倍政権への忖度か、政権もしくはどこぞの議員からの圧力か、定期借地契約締結の不透明さについて指摘されることを恐れた近畿財務局が算盤をはじいた結果か、はたまたゴミ撤去費用の算出が正当だったのか、は分かりませんが、みごとゴミ撤去費用8億が値引きされることになります。
（ちなみにこの時に、なぜか工事業者である中道組が酒井弁護士を籠池氏に紹介しています）
私が言いたいのは、８億値引きの真相、ではなく、コトが動いたタイミングです。
つまり何らかの政治的力学が働いたとすれば、２０１６年３～６月の、このタイミングにしかないのです。
なので真相を知りたければ、その期間に動いた人物を当たれば良いわけですが、そういった界隈を取材したり聴取したという話をまったく聞くことができません。
誰もそこに手を付けない理由は何なのでしょうか。
（４）結論その２「学園側弁護士、損害賠償請求をちらつかせ言い値での買い取りを迫る」
（3/17追記）＜定期借地契約には瑕疵担保責任条項が付いていたと訂正しましたが、それを根拠に、近畿財務局が損害賠償をタテに値引きを迫られたのは事実のようです。
近畿財務局 森友交渉の文書開示 内部で検討の詳細な記録 - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20180120/k00/00m/040/188000c
１．の前提に戻って考えれば、近畿財務局はこれ以上の損害賠償沙汰は避けたかったに違いありません。
これをもって政治家の圧力がなかったという証明にはなりませんが、8億値引きの真相はこれと言って良いのではないでしょうか。
政権に対する忖度を安直に考える前に、近畿財務局はまず自身の利益と正当性を念頭に動いていたのではないか、というのが私の推測の核になっています。＞
＊籠池夫妻の証言について
籠池夫妻の証言をそのまま事実と受け止めるのはどうしても躊躇われましたが、彼らが唯一嘘を付かないとすれば、それは学園の利益に直結する問題であろうと思われました。それらは、近畿財務局ほかの行政に対する不満となり表れています。この不満は一貫してブレ
http://www.asahi.com/articles/ASJ807DWVJ80ULBJ017.html
まずタイトルを読んで、乾いた笑いが出た。
自分は「放射脳」というほどではなく単に国の原発政策にやや懐疑的な一市民に過ぎないが、
それでも、「国家」とか「政府」が歴史的にみて10万年続くものではないということくらいは常識として理解している。
10万どころかたった１万年でも、保証できる存在など今の地球上に存在しないだろう。
近代の国民国家だけを意味するのでないとしても、１万年続いた組織体などまだ人類はもったことがない。
政府は、１０万年先にこの土地に居住する「なにものか」に成り代わって、勝手に
その使用権を代行し用途を決め権利を先取りしてツケを回しているわけだ。
もし１０万年分の借地権料が、先払いなら、私たちは未来の世代にいったいいくら支払えばいいのだろう？
そして１０万年分の借地権料の支払いを、どうして利益を得る我々でなく、未来の世代に背負わせるのだろう？
今後いったいどれだけの手形が必要なのか、誰も数える気すらなくしたまま原発は続く。
「1000年後まで管理しますよ」と私が保証してもあなたが保証しても、誰もそれを信用しない。
それでいい。誰もその寿命を超えて何かを保証することなどできないと思う。それが健全な常識というものだ。
なのに「国家」と「10万年」という取り合わせを、奇妙に思わないことがとても奇妙だ。
常識を失わなければ維持できない。それが原発というものなのか。
「信頼せよ」という。「任せろ」という。常識を失った顔で言う。
確定申告がこんなに辛く険しい道のりの作業だとは思わんかった。正直なめていた。自分の無知を恥じるほかない。
住宅ローン控除を受けるため初めての確定申告。俺(夫)は東京在住。妻は福岡在住。4月から東京で一緒にすむ予定。共有でローンを組み、マンションは普通借地権で、ローンは２ヶ所で、みたいなちょっとだけ特殊なことが重なり、大量の書類取得が必要ってことが、わかった。ローンの銀行や法務局、区役所、前の職場などを仕事の合間をぬって二週間くらい駆けずり回った。妻からも郵送で書類をおくってもらったりして、なんとか書類は集まった。かなりめんどかった。
妻「もっと早くやっとけば」
と…。そのとおりだが…。
で、税務署。凄まじい人人人。一時間半待ちの末、電卓を叩きながらの書類製作、パソコン入力、提出。これを担当のおじさんに教えてもらいながらの作業。このおじさん何でも知ってる。天才かと思ったわ。
8時半に行き終わったの12時半。その間、立ちっぱなし。
俺「14万くらいもどってくるってさ。でも大変すぎた。５万くらいで代行してくれるサービス人ってねぇのかな。ハハハ。」
妻「もっと準備早くやらないからよ。大変だって言ったのに全然やらないんだもん。」
→で、おれか怒っちゃって、ケンカですよ。自分の準備不足、勉強不足なのは充分承知のうえで、なんだかイライラがおさまらん。
なんとかならんのかこの制度。もう少し簡単に。
空き家の問題を語る時は、色んな話がごちゃまぜになりがちなので、
ガッツリボジショントークで、解説してみることにする。
要は「固定資産税が変わらずに、撤去費用役所持ちなら、何が変わる？」という話。
みんな空き家買おうぜ。
NHKの「郊外住宅地の見えない空き家」では、あえて郊外という高度成長時代の職場から離れたベッドタウンに焦点を当てている。
ただ、途中のグラフでも上手いこといってないように、東京の単身・老人世代が多いとか、ちょっとチグハグだ。
まず、「空き家」を、理解しやすいように4つに分類しておこう。
本来は「郊外住宅地の見えない空き家」には入らない話なんだが、グラフにすると入ってきちまう。
古くなってきたワンルームマンションで、学生が減ると、まあ空くよね。
あとは、地方の一戸建て。誰も借りない。不動産屋でも持て余し気味。
親が死んで相続したけど、もう俺マンションローン中だしなあ、なんて物件。
両親の思い出を整理する時間はないし、かと言って全部捨てるには忍びない。
売ろうかなあ、どうしようかなあ、とちゃんと税金は払ってるパターン。
賃貸も販売もそうなんだけど、バブルって言うと言い過ぎだが、思った値では売れないね。
のに、やっぱり人間「家賃は下げたくない」「この値段以下では売りたくない」となりがち。
まあ、掲載料を頂ければ高値で掲載し続けても不動産屋的には問題無いですからね。
別に借り手見つからないとか、売れないとか、不動産屋困らないし。
思い出の家として倉庫代わりにしてたり、昔の土地を売って都会でマンションでも買いたいんだけど
「古家付きなんで評価的にはマイナスですねぇ諸経費引くと150万くらいかな」とかで売りたくない。
あと、超揉めてる。そもそも誰が相続したのかわからない。撤去費用がないしなあ。
とかナントカやってるうちに、経年劣化や台風一過であちこち壊れていく感じ。
売れないか、売りたくないか、どっちかだから。
（なお、課税標準1/3になるタイプの家はまあまあレアケースだから触れない）
なんか変じゃない？
その廃墟は、年間3～10万円くらい無駄にカネが出て行ってる。
もちろん古家を潰せば18～60万円になるから潰す理由はない。
じゃあ、なんで住んでもいないのに売らないの？
簡単な方からね。
「思い出の家」や「バブルの残り香」だと、売りたくない。
単に近所の人が「あそこ空き家だし、不審者が住み着いても嫌だし……」というレベル。
まあ、治安悪化につながりかねないというのも判らなくはないが、
実体的にはバブル期のリゾートマンションとかも、結構こういうの多い。
リゾートマンションみたいに不払い管理料で、とかは実は管理組合が競売にかけて強制的に精算するって荒業がある。
（たいてい管理組合が機能してないから問題なのであって、残債整理も行政が手を入れるという手段は残されてる）
これが、「あの土地は高く売れる」とか「先祖伝来の土地だから」とかで放置されると廃墟になる。
これね、売主が満足する値段が付けば売れるという意味で売りたくない理由に聞こえるかもしれないんだけど、
実質的に「売れない」のよ。売主が納得する値段は（たぶん）本人が生きてるうちにはつかない。
（バブリーな地価上昇が夢物語だと言うのは同意してもらえると思うが、そう思わないお年寄りも多いということよ）
身寄りのない年寄りにも法律的には権利のある親類が居るかもしれない。
母親は老人ホーム。兄貴は売ってカネにして分けようというが、妹が「父は生前残してほしいと言ってた」とか揉めてる奴。
もうね、正直触りたくないですそういう揉め事。
築年数不明な古家付き借地権。土地はその辺の顔役が持ってて絶対売らない。田舎。300万。買う？
人は減ってきてる。空き家が増えてる。
ということはだよ。わざわざ郊外まで行かなくても、手頃な値段の家って沢山あるのよ。
職場から電車で一本。駅近。でも古家付きで売れない。こういうのは更地にして新築立てりゃ売れますよと言いやすい。
調べたら実家の近所の廃墟もオヤジの持ち家だった、物納するにゃカネがある。そもそも廃墟だから物納対象外だ。
値段を下げたら売れる？売れない。そもそも仲介手数料の旨味もないし売り込む理由がない。
だから、「郊外住宅地の見えない空き家」は、どん詰まって放置される。
（蛇足。民法第717条読むと、ボロ家を捨て値で貸せない理由がわかるよ。無過失責任超重い）
固定資産税取られるぐらいなら売ったり貸したら良いのに、という質問が本質。
売れないし貸せないんです。
撤去費用も立替費用もなく、売り更地にも新規賃貸物件にも出来ない。
売れるアテもない。引き取り手もいない。
これが「固定資産税UPは一定期間保留」だけだとあんまり減らない。
追加で「警告から一定期間後に、撤去費用は役所持ちで、強制撤去」にするとほぼ無くせるとは思う。
