  |
はてなキーワード: 不動産投資とは
なんかインターホンで「税金の調査で～～」みたいなことを言っていて、今住んでいる地方でそういう怪しい感じの来訪者があまり居なかったので興味本位で出てしまった。
最初は「住民税・所得税の負担、無くしたくないですか」からはじまり年収とか投資への意識みたいなのを一通り聞かれ、10分くらい謎のアイスブレイク(?)があったあと、満を持して不動産投資の話が出てきた。
これは噂に聞く「ワンルームマンション投資」かァ～？と思ったものの、投資方法を言い出す手前でやたらと別日の喫茶店に30分でいいからと誘導してくる。
正直、これは自分の足りない知識を試せる良い機会だと思ったけど、こんなあからさまに怪しい投資話を喫茶店でやってるとこ、知り合いに見られたらと思うと絶対に嫌だったので、別日は嫌だけど興味はあるので今ここで話してくださいと数分頼んだら若干の渋りの後に話してくれた。
「都内駅近の中古マンションの一室を所有することで値下がりもほぼない」「節税になるのでCFトントンでもかなりお得」「家賃保証があるので安心」みたいな話で、たぶんサブリースを使ったワンルームマンション投資ってやつだった。
この時点で100％投資しないと決めていたけど、それぞれどういう理屈で説明していくのかは興味があったのでいろいろ質問させてもらった。
結果一時間半後、「そんだけ言うんだったら家賃保証を10年間、下限の家賃も記載した契約書持ってくればいいんでしょ！！」という営業さんの断言で俺の薄い知識は底をつき、なんでそんな契約を結べるのか※1よく分からず、かつ売却時の価格についても中古都内駅近なので大丈夫としか言われず、あとはネットで調べればいいなと思って興味も失せてしまった。契約書の雛形だけでももらえないか、と言ってもローンの審査と物件の選定が終わっていないと書きようがないとのことで膠着状態に。とりあえずローンの審査書を書けというが、書きたくないしこの理屈の真偽もよくわからず、かといって喫茶店だけは絶対に嫌だったので、
「すみませんここまで話してもらってて悪いけどあんまり納得できなかったので終わりでいいですか」と素直に伝えたら
「あなたの質問全部納得できる形で答えましたよね」「全部答えたのに断るのは最初からそのつもりがなかったってこと」「最初からやる気がないのにやりたいといって時間取らせるのはおかしい(概略)」「性格終わってますよね(原文)」「あまり人を舐めるなガキが(原文)」と怒り出してしまった。
一方自分も、『ほぼ詐欺の商品を売りに来て勝手にブチ切れて帰らない不動産営業の人』というコテコテの存在に内心めちゃくちゃうれしくなってしまい、説明開始当初「聞きながら調べさせもらってもいいですか」という口実でソシャゲの攻略動画を見ていたスマホを手に持ったまま、「こんなん客になるわけないんだからもう帰ったらいいじゃないですかぁ笑」などと半笑いで対応してしまっていた。
後悔と少しの申し訳なさが湧いてきた。まず、「最初からやる気がないのに~」というのは一部正論だからだ。興味があったのは本当だったが、「(どういう理屈を使ってセールストークをするのか)興味はある」という、半ば意図的な言葉遊びであり、「性格が悪い」という暴言にもほんの少しとはいえ説得力があった。
知り合いに見られたら嫌という理由でその場で話してもらったのに、普通にブチ切れ営業さんの横をお隣さんが肩身狭そうに出入りしていた(これはマジで申し訳ない)。
結果、営業さんは「この年齢と入社年数なら院卒か？なぁ？お前温室育ちだろ？何年も親のすねかじってたんだろ？どうせ自分の金でもねえくせによ」
というチクチク言葉を言って(俺は反射的に「いや奨学金なんで…」と返してしまったが実際は借りておらずガッツリ親のすねをかじっており院卒でもなかった)、
「ガチで気持ち悪いからなお前」という捨て台詞とともにエレベーターに乗っていった。
皆もこれを参考に怪しい人が来たらインターホンで断るか無視してくれ。
※1 サブリース契約だと借主(=不動産会社)側が強くなるので、借地借家法に則って反故にできるらしい？違うかもしれないので詳しい人教えてほしい
少し前に東京の文化や地方都市の文化、みたいな話題が増田で盛り上がっていた。
大体、こういう話題のオチは東京は消費文化に過ぎないとか、クラブカルチャーのようなものは地方都市では生まれ得ないといったマウント合戦になる。
我が家は地方都市の自営業。地主階級ではなく、単なる１代限りの商売をした層だ。自分は継がずに東京でサラリーマンをしている。
そんな父はエスタブリッシュメントではないが、書斎や職場の倉庫に優に2万冊を超える書籍を残していた。
思い出せば父は休みの日は本を片手にソファで寝っ転がっていた。インテリ風な見た目、オシャおじな見た目では全くなかった父は、家族以外の他人からはいつも印象と蔵書量がピンと来なくて驚かれる。
あまり父と本の内容や政治経済の話をしないので、読んでいた本の傾向はわからないが、いわゆる雑食型だと思う。そもそも大学教授や地方の研究家というわけではないので雑食で問題なかろう。
もともと経済学部出身だったこともあり、経済関連の本は多く、地方都市のただの自営業者にもかかわらず世界経済に関する書籍が多いのは少し笑った。実学よりも知識欲だったのだと思う。
とはいえ、堺屋太一や立花隆、村上龍などの著作はかなりあり、好きだったのだろうと思わされる。
もともと文学少年だったようで、小説が最も多く、１万冊程度、あとは歴史が好きなので歴史関係の書籍が数千冊、経済、思想、美術あたりが多い。子供を東大に入れるための教育法、不動産投資で失敗しない方法みたいな本棚に並べるのも恥ずかしい本もあって笑える。そのあたりも雑食で好感が持てる。文学は自分が全く知らない著者や世界文学の本もあり、なかなかの教養を伺わせる。生前にいろいろ聞いてみたかった。
理系の話がわかるようになる本、大学受験用の数学や物理、生物の参考書、大学以降の化学の教科書（東京化学同人とか）もあって、このおっさんはどこに向かおうとしてたんだと思う。コンプレックスかもしれないし、学生時代に身につけられなかったことを少しずつ勉強していたのかもしれない。よくわかるレアメタルの本、とかよくわかるEVの本みたいな仕事と全く関連ない本も読んでいて本当によくわからない。付箋がついているので読んでいる跡はある。
画集や詩集も多く、このあたりはまったく詳しくないのでどう評価したらいいのかわからない。でも、昔から美術は好きで、海外にはよく美術館巡りをしていた。ルーブルに3日連続で通ったあとに、全然見れなかったからまた来たいなぁと言っていた。その想いは叶わなかったけれども。
私が知る限り、父には友人らしい友人はいなかったし、小説を書いて応募したという話は聞かないし、金儲けで成功したという話も聞かない。せいぜい母と私と兄を養ったという我が家にとっての偉大な功績があったくらいである。
父の仕事に直接関連する書籍は蔵書の中の1％未満であり、父は人生の可処分時間の大半をステップアップや成長のための読書ではなく、趣味のための読書、自分のための読書で過ごしている。父が得た知識や理解はどこにもアウトプットされることなく、灰となって消えてしまった。
もちろん地方都市に父のような生活をしてる人が大半だなんて言うつもりはない。おそらく少数派だ。しかし、人口20-30万人くらいの小さな地方都市には大体、父のような人間がいるものだ。
東京や大阪にもいる、という話ではない。そんなのいるに決まっている。
地方都市の自営業者のような世間的にはそんなに尊敬される、すごいと思われるわけではない職業についた人々が、自身の知的好奇心ドリブンで年収や職業訓練になんの役にも立たないことをしている。そういうのも一つの地方文化だと思う。首都圏生まれの人には想像しづらいかもしれないが、いわゆる知識人階級（大学教授や医師・弁護士といった士業など）の肩書を持っていないが、準知識人（もしくはエセ知識人、隠れ知識人かもしれない）がそれなりに埋もれている、そういうことも知っておいてほしい。
いや～、やめとけやめとけ。儲かるわきゃあない。
単に君がいいカモに映ってるだけだから。
30年も35年も経ってローンが終わった頃には
建て替えすら容易にできなくて、その費用も修繕積立費なんかで
賄えんからさ。
マンションオーナーって聞こえが良くて虚栄心がくすぐられる気持ちは
分からないくもない。
ましてや親切心なんてマジあり得ね～んだわ。
自分たちでは儲けられないけど甘い汁だけは吸おうとして
カモを物色してるにすぎない。
だから、口も上手いしおだててくれる。気分よくしてくれるわけ。
それが出来なきゃやめといたほうがいい。
不動産って持ってるだけでも毎月毎年の固定の経費がかかる。
そういうのってチリツモだかんね。
不動産投資の魅力は家賃収入が得られることですが、その魅力を大きくしてくれるのが、「レバレッジ効果」です。1000万円を利回り6％で運用した場合のリターンは60万円です。対して不動産投資では、1000万円を頭金に4000万円を借りる（年利2％・35年返済）ことで5000万円の投資ができ、6％で運用すればリターンは141万円（家賃収入300万円−ローン返済159万円）です。借入分の金利を抜いた元本94万円を含む実質的なリターンは253万円とかなり大きくなる。これがレバレッジ効果です。
入居率が高い物件なら、他人（入居者）が家賃を支払う形でローンを返してくれます。遅滞なく返済できれば信用が高まっていき、それによって次の融資が受けやすくなり、別の物件への投資が可能となります。最初にいい物件を買えば芋づる式に物件を増やすことができる、というわけです。
Twitterでみかけた、不動産投資用に800万円の高井戸駅3分築40年のボロアパート買えってやつ。
よく見たら家賃が月6万円なので10年で720万円の収入。普通は平均2年に1回引越され、退去後大家負担で清掃する必要があって、1回25〜30万円かかるけど、この手のボロアパートにはおっさんが住んでずーっと引っ越さないからお得物件だよってのがあった。
てことは、800万円で買って、入った人が2年に1回引っ越してしまった場合、家賃が6万で築50年でも60年でもそのままだったとしても、15年経ってようやく利益70万円なんだけど、それでいいものなの？だって望み通り、入居したおっさんが引っ越さないかなんてわからなくない？仮におっさんが望み通り引っ越さなくても、10年住んでも投資額が回収できない。11年でようやくプラス。しかも、こういう800万円のアパート、再販できなそうじゃない？できるのかな？
実は実家も200万かけて改修した家を家賃8万で貸していて、2年は全然儲からない計算なのにどういうつもりだろって思っている。まあ…実家の場合は親のボケ防止になるからいいよなとは思うんだけど。不動産に詳しい人、このボロアパートって本当に買いなの？ 何か他にうまみがあるの？
こういう事言ってる人がマジでアホだと思っている。家が永遠に新築と同じ価格ならその通りなんだけど、基本的に価格は減る（都心のタワマンを除く）。
減る分の償却費+修繕費を合わせるときちんと探せば家賃のほうが安いよ。
理由は簡単で世の中の賃貸は大抵は親から相続した土地だから原価ゼロで、家賃なんて建物償却といくばくかの利益が出ればいいから。
親からもらった土地だから自分の代では売るのは忍びなく、売るわけにはいかない。だから安く貸す。
逆に売られてる土地はそういうのを売る相当な理由か相当な利益が乗って売買される。土地は高い。
例外は上に書いた通り都心のタワマン。これだけは異常に上がる。
地下1F 地下2Fを使い心地良くする専門企業
地下2F 地下3Fを使い心地良くする専門企業
地下3F 地下4Fを使い心地良くする専門企業
地下4F 地下5Fを使い心地良くする専門企業
地下5F 地下6Fを使い心地良くする専門企業
地下6F 地下7Fを使い心地良くする専門企業
地下7F 地下8Fを使い心地良くする専門企業
地下8F 地下9Fを使い心地良くする専門企業
地下9F 地下10Fを使い心地良くする専門企業
地下11F 地下12Fを使い心地良くする専門企業
地下12F 地下13Fを使い心地良くする専門企業
地下13F 地下14Fを使い心地良くする専門企業
地下14F お経専門企業
もちろん近年では減少傾向にあるが、これの原因ははっきりしていて、晩婚化によるもの。
加齢とともに妊娠しにくい体になるし、親の介護が見えてきたりすれば、もう一人は欲しかったけど難しいかな、諦めようは自然な流れ。
既婚女性の出生率は2で、独身をあわせたら1.3まで減るんだから、まぁ結婚しないことが原因なのは誰が見ても明白だ。
1+1=2くらい明白だ。
そもそも合計特殊出生率という数字の仕組み自体あんまり理解されていないんじゃないかと思うのだけど、
この数字は、5歳ごとに区切って出生率を出して、各出生率を足し算したやつなのよ。
(15〜19歳の出生率) + (20〜24歳の出生率) + (25〜29歳の出生率) + ...... + （45歳 ~ 49歳の出生率）＝1.33
というわけ。
一部ブコメで、段階ジュニア世代が足かせになって出生率が伸びないみたいに言ってて勘違いしている方も散見されるけど、
で、これら、既婚女性の出生率、合計特殊出生率の数字の特性を考えれば、誰がどうみたところで結婚してないことが原因ということはわかる。
でもまぁなんだろうね。年収が低いから結婚できないかってそうじゃないと思うんだよね。
違うんだ。仮に結婚できるような相手がいても、年収が低いと結婚する気が起きないんだ。
その割に、年収が低いままでも、結婚する気になったら結婚するんだ。
だからまぁ、日本も独身でいることが本当に惨めな社会になれば、出生率は改善すると思いますわよ。
結婚しろと言っても結婚はしないけど、結婚しないままで社会に居場所がなくなるのであれば、みんな結婚する。
フランスは結婚するときは結婚式や町中パレードが必須で、離婚するときも裁判は必須。
日本では、婚姻届を出すだけの夫婦が3割ほど、挙式するのが7割だけど、
スウェーデンでも婚外子は多いけど、フランスでもスウェーデンでも、産後十年二十年経つと、なんやかんやみんな結婚するらしく、結婚率が上がるんだよね。けじめとして結婚するんだって。
個人的に、少子化対策の財源として、全国民からお金ぶんどるっていうのも嫌いではないんだが、
でこれ。
わが国の不動産投資市場規模(2022年)～「収益不動産」の資産規模は約275.5兆円(前回比+3.2兆円)。前回調査から「オフィス」・「賃貸住宅」・「物流施設」が拡大する一方、「商業施設」・「ホテル」は縮小
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=72315?site=nli
投資用不動産の場合、資産の2%を税金で集めれば、5.5兆やで。
でもやらないんだろうなー。
1991年1月の中旬だったかな、ニュースでバブルはじけたって騒いでた気がする。
どうでもいいような土地に価値が有るように見せかけて担保にして、
バブル崩壊とは、1991年から1993年頃にかけて起きた株価や地価（土地の値段）の急落のことです。歴史（近現代）の教科書にも載るほどの大きな現象で、長い不況の入り口になりました。バブル崩壊は、投資家や不動産のオーナーだけでなく、企業経営者から会社員にまで広く影響を与えました。バブル崩壊に至るまでの歴史を振り返ります。
バブル崩壊の「バブル」とは泡のこと。泡のような急速な好景気と一瞬ではじけ飛ぶ様子を「バブル景気」と呼びます。日本がバブル景気に入るのは、1980年代後半のことです。
1985年9月、アメリカの貿易赤字を改正するために、先進国5カ国での「プラザ合意」がされました。合意内容は、アメリカの製造業を守る円高ドル安の路線。これを受けて市場は急激な円高になり、それまで順調だった日本経済は、不況に陥りました。
そこで、日本政府は公共事業拡大と低金利政策を実行することになり、結果としては企業・個人にお金が余る状況を作り出します。余ったお金は株式投資や不動産投資に回され、株価は急激に上昇し、土地の価格も高騰しました。いわゆるバブル景気の状態と言えます。
バブル景気は長く続くことはなく崩壊しました。直接的な原因は、1989年の金融政策転換と1990年の総量規制の実施です。
株価を引き下げる要因になったのは、金融政策の転換です。1989年5月以降、公定歩合が段階的に引き上げられた結果、1989年末に3万8,915円だった日経平均株価は、わずか1年後の1990年末には、2万3,848円にまで下落してしまいました。
不動産価格を下落させたのは、地価の高騰を抑えるために政府が行った総量規制です。銀行の不動産融資を実質的に制限する政策でした。総量規制が実施されると、まもなく地価は下がりそれとともに、バブル景気は終焉を迎えました。
総量規制が出されていたのは、1990年から1991年までの1年3カ月間のみです。しかし、この政策は、政府・大蔵省が予想していた以上の結果を招きました。それが「土地神話」の崩壊と90年代後半以降のデフレ経済です。まさに「失われた20年」の原因となった政策でした。
みんな聞き飽きた話かもしれないけど、吐き出す場所がないからここに書かせてほしい。
万が一出てしまったら、相手が何か言ってる最中でも扉を閉めろ。
アンケートみたいなのを始めたら扉を閉めろ。
年収を聞かれた時点で怪しいと思え。
もし次回のアポを取られてもすっぽかせ。気に病むな。
話だけ聞いてみる、はやめておいたほうがいい。
アポを取られるような人は、そのまま契約まで進んでしまう。話を聞くな。
誰にも相談するな、と言われるかもしれない。
人に相談するのが苦手、否定されるのが怖い人もいるかもしれない。
自分で調べろ。
不動産投資、新築、ワンルーム、サブリース、この辺りのワードで検索すれば、どうするべきか判断できるだろう。
クーリングオフ期間を過ぎてしまったら、弁護士に相談するか見積もりを取って即売却しろ。
貯金が無ければ、借金してでも売却したほうがいい。まだ傷は浅い。
売却の手続きの中で、購入元の企業から考え直すように話をされることがあるかもしれない。
自身は逃避をしていて、結局完全に売却するまで5年がかかった。
売却前は貯金が700万ほどあったが、今は一転500万の借金がある。
