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2017-11-18

パワービルダー

セキスイハウスダイワハウスのような高級志向メーカーハウスメーカーと呼び、海老蔵で有名な飯田グループのように安価な建売をバンバン使って売るのがパワービルダーと呼ばれる。

パワービルダーの評判はネットでは散々だ。

見た目はすべて同じ、安っぽい、アフターフォローが悪い、などなど。

ハウスメーカーの評判は上々だ。

ただ、それは当たり前の話で、価格全然違う。

マクドナルドで席まで注文取りに来いって言ってるようなもんだ。

ハウスメーカーの家やサービスは確かに良いものなんだろう。ただ、高い。あまりにと高すぎる。新築プレミアムに800万円くらい乗っていると聞く。さすがにそれは盛りすぎだろ。

金が余ってるヤツは買えばいいけどさ、日本人住宅に金をかけすぎだと思う。

不便な立地でクソ高い立派な家に住むより、便利な立地で安価な家に住んで、その分外食したり旅行に行ったり子供達の教育お金をかけたりしたい。

まぁ、価値観は人それぞれだけど、高い金をかけるんなら、ハウスメーカー建物じゃなくて土地にかけた方がいいだろ、という気がする。

まぁ、建築条件つきとか建売分譲とかだとしゃあないんだけど。

しかし、よくその稼ぎでその家を買うなって人があまりに多くてビビる

2017-11-09

家を買った

関東郊外中古戸建を買った。もともと住んでいたところのすぐ近くだ。郊外だし子育てのためなのでマンションという選択肢はなかった。職場が近いので、わざわざより都市部に住むという選択肢もなかった。年収子育て世帯の平均所得よりも少し良いくらい。妻は専業主婦子供は二人だ。

預金はほぼなし。生命保険学資保険保有証券等は300-400万円くらい。

頭金がないので、住宅ローンは諸費用込みのフルローンを組んだ。

FPさんに相談したところ、子供たちの教育費等を考えると、増田年収と年齢で頭金なしの場合、無理のない予算は4000万円まで、ということだった。

ただ、増田は今までは借り上げ社宅に住んでおり、家賃負担駐車場代を含めて2.5万円だった。人生最大の固定費である住宅ローンが過大になるのは避けたいと考えた。

家に対するこだわりみたいなもの特になく、新築がいいとか、リビングは何畳以上とか特段の条件はなかった。

ただ、将来的に夫婦別室で家族それぞれの居室が持てるように間取りは4LDK以上、郊外なので駐車場は2台分以上という条件で探した。

結局増田中古戸建を買ったらわけだが、その経験が誰かの役に立てば、ということで、子供スイミングの待ち時間チラ裏してみる。

半年ROMってろ

2chで有名なこの名言ですが、半年とは言わないが不動産購入も具体的に動きだしてから3ヶ月は買わない方がいいだろう。

不動産は売れてしまったら同じものは2つとないので焦って決めたくなるし、煽ってくる営業も多いが、まだ相場観も基本的知識もない状態物件を決めるのはカモになる可能性高い。

3ヶ月くらいは不動産ジャパンやアットホームスーモライフルホームズを見て、また実際に不動産屋を複数回って物件見学し、自分相場観を養うとともに信頼できそうな業者を探そう。

勉強しよう

増田住宅を購入しようとしてすぐに、駅近で立地が良い割には価格が安い建築条件付土地に飛びつきそうになった。

逆ひな壇の旗竿地道路側の土地はすでに売れていたがまだ更地状態で、上段は駐車場だったので、その状態では日当たりも良かった。

ただ、旗竿地なので道路側と上段に家が建ってしまえば日当たりの全くない四方を家に囲まれ土地だ。

それを納得の上で購入するなら良いかもしれないが、この物件旗竿地だということを考えれば価格的にも全くお買い得ではなかった。

不動産購入にあたっての基礎知識をまとめたサイトはいくつもあるし、本もいろいろあるので勉強しよう。

また、そういったミクロな部分の知識だけじゃなくてマクロ知識もつけておこう。

老いる家、崩れる街」なんかを読めば、間違っても市街化調整区域なんかに家を買おうとは思わなくなるだろうし、郊外に購入する住宅資産価値を求めるのはこの人口減少社会では無理だということもわかるだろう。

無理のない予算で、少しでも資産価値の落ちにくい物件を買おう。

増田が住んでいるような郊外でも、駅から遠い更に郊外郊外へと新しい分譲地ができている。そんなところはこの人口減少社会の中では資産価値の著しい減少だけでなく、将来的なインフラの維持も厳しくなると考えるべきだ。

あとは、住宅ローン減税に関してとかな。新築中古で違うし、中古は条件あるし、新築も長期優良だと5000万円までとかあるしな。

人生最大の買い物をするんだから勉強するのと慎重に行うのは必須な。

・家は20年で無価値になる。

軽量鉄骨は25年だっけな。いくら立派な家でも建物はいずれ無価値になる。車みたいなものだ。しかし、土地は違う。どちらに比重を置くべきかは明白だよな。

ハウスメーカーの家は確かに良いものだよな。安全安心。ただ、プレミアムが乗りすぎだ。セキスイダイワで建てられるのはベンツレクサスが買える層だけだ。

パワービルダーだって耐震等級3の良い家が建ちますよ。まぁ、施工業者による出来上がりの差が〜とか言う人はハウスメーカーで軽量鉄骨建ててください。

建築条件付き土地は割高

建売ってさ、売れないとどんどん値段下がるんだよね。あと、分譲地にまとめて作る分安くできる部分もある。

でもさ、建築条件付き土地ってずっと同じ値段でカモを待ってる。

滅多に物件が出ない品川区の人気エリア新築じゃなきゃ嫌だとか言うなら仕方ないけれど、郊外建築条件付き土地はなぁ…

土地を買って、その地域建築業者さんを選んで建てるのはありだと思う。土地探しの難易度高いけど。

ハウスメーカーは割高だし、不動産屋が自社で建築もやりだしたみたいなところは大抵評判悪い。

住宅ローン

ネット銀行審査が厳しい。増田は諸費用分が満額通らなくて減額承認になってしまったので仕方なく地銀で組んだ。そのネット銀行給与振込口座のメインバンクにしていて、申し込んだ金額住宅ローンが組める限界の半額程度だったので、よもや通らないなんて考えていなかった。なので仲介業者保険として審査を出してくれていた地銀でローンを組むしかなかった。

組めるんだったらより低金利の方が望ましいわけで、ネット銀行系の審査は2-3出しておいた方がいいだろう。出し過ぎも何か通りにくい理由があるのではと勘ぐられるのでやめた方がいたけど。

家を買うなんて普通の人は一生に一度のことなので、経験を積めないんだよね。だから難しいんだけど、ある程度勉強して、相場観をつけて納得価格で買えるといいよな。

2017-02-05

年収500万の人は埼玉にくると幸せになれるよ

新築戸建ては驚くほど安い

年収500で東京通勤圏に新築戸建てを持つって無理だと思うでしょ? 実は埼玉では新築戸建てがすごく安い。

30坪4LDKでも2,500万あれば志木あたりでも余裕だし、タイミングがよければ2,000万を大きく切るものも見つかる。

金利の今、2,000万の家を買ったとすると、フラット35で月々の返済はなんと5万円台。ワンルーム家賃並。

貸してくれるかどうかは別として、年収300万だって返せる。今は100%ローンが可能なので頭金すらいらない。

もっとも、諸費用等別途200万ぐらいはかかるので全く貯金なしでやろうとすると難しい。

でも、そのくらいは親のスネをかじっても許される。

新築戸建ての価格破壊

で、なぜそんなに安いのかというと、パワービルダー最近、よくCMやってる飯田グループとか)が安い家を建てるから

建築費は30坪で850万~と言われている。1,000万の土地に850万の家を建てれば、そりゃ2,000万未満でしょう。

土地の形状に対して既存建物設計を割り当てるので、設計費を大きく削減できる。そしてプレカット工法とかで職人の技を必要としない。そのあたりが安く建てられる理由

都心から20キロ

その1,000万台の土地外環から武蔵野線沿線あたりにかけて点在している。乱暴に言うと三郷から所沢にかけて扇状に。和光朝霞戸田あたりは高いのだけど、新座なんかは練馬区に隣接してるわりには安い。

そのエリアから山手線まで20キロぐらい。電車で30分程度。通勤圏、といって過言ない。

地震とか大丈夫

そんなに安普請の家で大丈夫かというと、これは実際に大きな地震がきてみないとわからない。熊本地震に関しては2000年基準で建てられた家の倒壊は7軒だそうで、これならば耐震基準を信じてもいいんじゃないだろうか。

耐震基準には等級があって、パワービルダーの中でも最高等級を取っているところもある。

揺れだけでなく大規模火災とかもありうるので、ダメときダメとして地震保険復興支援で888万の家を建てる方針いいんじゃないかと思う。なんせ土地は残ってる。

どうせ首都圏には近々大地震がくるのだから、持ち家はそれがきてからでも遅くないと思ってるうちに、家賃で1,000万以上払うことになった。払った家賃は家主の財産として吸われただけ。失うだけで、後に何も残らない。

軽自動車品質の家

色々安く作ってあるなと思うけど、居住の快適性はほぼ問題ないレベルだと思う。昔の家は高級車品質で作ってある。木造モルタルのみすぼらしい家だって職人の技でできてる高級品。

それに対して軽自動車品質で十分じゃね? というのがパワービルダー。でも、今の軽自動車はそこそこ快適。サスやらボディ剛性やらの乗り心地の差を感じる人は高級車を買うべきだけど、オーバースペックに金を払うのをナンセンスだと思う人はこちらがいい。

例えば、パワービルダーだと屋内の扉はダンボールに近い素材なのだけど、ぱっとみじゃ全然からない。ネコ用の扉をつけるのに穴開けてみるまで木だと信じてた。扉が本物の木である必要なんてなかった。いわば、ダンボールハウス

快適性

強度とか断熱性とか、実用上の不安を今のところ感じない。

そもそも、ある程度の住宅性能じゃないとフラット35S適用を受けられないから、その基準を満たすように作ってる。

実際、省エネ性能は目に見えて高くて、エアコン電気代とかびっくりするほど安い。エアコン自体省エネ性能が上がってるのは間違いないけど、家の断熱性が前提。

家の質感とか大事なのはわかるんだけども、倍以上の値段の一流メーカー戸建ての床も合板なので、モデルハウスなんかに足を踏み入れた瞬間の質感に大きな違いを感じない。設備は確実にいいけども、そういうのはあとから必要ものだけ変更できる。

ウォシュレット使用感は値段に大きく左右されるし、電気代も大きく変わる。安物だと、冬季電気代は2箇所のトイレで月に千円を超えるからバカにできない。ガスコンロも出力が低い。入居前にアップグレードができるならやっておきたい。

イニシャルコスト

最低限住めるようにするのに、新築戸建はカーテンとか網戸(付いてる場合もある)とかアンテナ(今の時代いらないかな)とか、一部の部屋にエアコンを入れて、30万。家に合わせたちょっといいダイニングテーブルとか食器棚とかソファーとかを買うと20万は軽く飛んでゆく。で、イケアとかニトリとか中古家具屋とかにしばらく入り浸るようになる。まあ、楽しい出費だけど。

床のコーティング永久のやつとかあるが、数十万。高いけど現実的に入居前にしかやれないから、すぐに決めなくてはならない。数十万は出せなくても、最低でも耐久性2年とかのウルトラタフコートワックスを塗っておきたい。コーティングなしだと床は10年と持たない。

駅まで遠い

問題はといえば駅までの距離で、安い土地を狙って宅地開発をやるので、必然的に遠くなる。

パワービルダー系は駅まで徒歩20分以上。通勤自転車とかでなんとかするとして、生活の足として車が欲しい。

車の維持費で大きいのはなんといっても駐車場なのだけど、戸建ての場合はこれが永久に0円で済む。

軽自動車なら税金車検点検整備、保険合わせても月1万ぐらいだろう。車両費も10年乗り潰すとすると月1万。ガソリン別。

月2万を高いとするか安いとするか微妙な線だけども、首都圏でも車があった方が楽しいし、便利。2万の価値はあると思う。

車にプラスしてスクーターがあれば5キロ半径が日常行動圏になる。125ccなら、20キロぐらいの遠出もこなせるから電車に乗らないで池袋に行くこともできる(駐輪場は探せばそこそこある)

資産価値

今後、人口減少してゆくので、資産として持ち家の価値が上がる可能性は皆無といっていい。

35年後(繰り上げ返済で20年後お金を払わなくても住める場所を確保することに魅力を感じる人向け。

賃貸では意識しない費用

賃貸では家賃に含まれているので意識しなかった出費として、固定資産税とか家の維持費とかかかってくる。

固定資産税10年間住宅ローン減税分でほぼ相殺できる。期間終了後でも、家屋価値が減少してゆくので安くなってゆく。大した金額ではなくなる。

急に駅ができて、土地価格が跳ね上がるとかであれば無視できないくらい上がるかもしれないが、そういうところはそういう情報を握ってる人が先に買い占めるので安心してよい。

維持費は屋根とか外壁とか給湯とかで定期的に100万の単位でかかってくることを覚悟しなければならず、それに備えて月に1-2万は貯蓄しておかなければならない。

2,000万の家なら、ローン返済とその他経費を足しても、賃貸に比べると、それ以上の金を節約できてる筈だから問題ないだろう。

探し方

スーモを例にとると、埼玉新築戸建で2,500万以下、土地建物面積をそれぞれ90m2以上の条件を入力すると、リアルタイム地域ごとに登録件数が表示されるので、そこからアタリをつけて。

 
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