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はてなキーワード: リバースモーゲージとは
俺も、みんながまだ新築住宅主義でいてくれると助かる側の人間なんだけど、これからは賃貸派にとって追い風になるようなことも起きるかもしれないよ、と予測しています。
まず元増田が言うとおり、現時点でも、建材価格高騰と建設技能者の不足のダブルパンチによって、住宅取得価格がこの数年で1.2〜1.3倍ぐらいに上がっている。エビデンスとしては建設工事費デフレーターがある。
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html
このデータの住宅総合の工事費を見ると、2015年7月を100とした指数値が、2018年3月期が102.8、2023年3月期には121.7と20%上がっていて、現場の感覚に近い（ちなみに現場感覚ではもっと上がっている）。これからもさらに上がるというのも元増田の指摘通り。5年前ぐらいの感覚で「この予算でこれぐらいの家が建つ」と考えてハウスメーカーを訪れた人は、今では到底それが叶わない夢だと知って絶望するかもしれない。
「同一条件の住宅取得価格が1.2〜1.3倍になる」ということは、同じ予算では「これぐらいの家を建てたい」という計画の7割程度の規模感の建物しか建てられない、ということだ（建物は規模が小さくなるほど坪単価が割高になるので）。だから地方でも、一般的な収入水準の若年カップル家庭の予算感では、それまで各地域で「身の丈レベル」と考えられていた規模の新築戸建て注文住宅を買えなくなってきている。で、そうしてシュリンクした需要の受け皿として：
という流れが、どの地域でも起きている。注文主体の大手高級ハウスメーカー（たとえば積水・住林・大和Hなど）も、2021年頃からは「用地を買って、刻んで、安くて小さい物件を建てて、建売で捌く」という動きが活発になってきている。
ここで行政はどういう立場を取るのか。国はもう、「新築住宅に対する助成」というアプローチは徐々に手仕舞いにしつつある。空き家問題がこれから待ったなしの社会問題になっていくからだ。日本で最初にこの問題に警鐘を鳴らしたのはNRIで、以後はここが空き家関連政策の議論をリードする形になっている。国もゆっくりとした歩みではあるが、これに呼応して「中古住宅物件のストック流通をやるぞ〜」という方向に向かっている。
すなわち、住んでない空き家に対しては高い課税をかけ、解体か流通の二択を迫る。放置すれば危険なレベルの空き家（特定空き家）は過料や行政代執行の対象にして排除する。中古住宅を（エネルギー効率で見て）快適に住めるようにする施策には補助金をかける。金融機関でのリバースモーゲージを促進し、「居住者が死んだら即・市場流通」という筋道を作る。中古住宅の性能を保証するためのホームインスペクション制度を整備する。などなど、外堀はじわじわ埋められている。
一方で新築住宅に対しては、今後は長期優良住宅やZEHなどの「低環境負荷」で「SDGs」な物件以外（たとえばローコスト住宅や土地を刻んで建てていく狭小建売など）は、住宅ローン減税などの優遇措置を見直すことでテーパーをかけて減らしていくと思われる。
理屈のうえでも、出産適齢期人口が激減しているのに、増え続ける中古住宅を放置して年間70〜80万戸の新築住宅を建て続けるような政策デザインは持続可能性に欠ける。そもそも新たに建てる土地も減ってきている。昔ならいざ知らず、もう市街化調整区域に新築住宅をバカスカ建てさせて将来のインフラ維持コストを上げて自らの首を絞めるような自治体も減っている。市街化区域で今建っている土地の今建っている建物を流通させるのが、建築経済的には理に適っている。
そんなわけで、今後は行政主導の「ストック住宅流通促進」×「新築住宅優遇税制のテーパリング」の流れが進むことで、これまでの日本の住宅市場では決定的に供給不足だった、ニューファミリー向けの戸建て賃貸物件の本格流通が始まると思われる。この流れは賃貸派にとって追い風になるだろう。
不動産クラスタ的目線で言うと、ファミリー向けの戸建て住宅というのは、そのライフサイクルを通して見たときの空間利用効率が悪いのは否定できない。端的に言って、子育てが終わった世代にとっては、2階建て住宅の2F部分は基本的にムダだ（実際、近年は富裕層シニア家庭でのバリアフリー減築・平屋減築や平屋住宅の再新築が盛んになっている）。
子育てをしていて親と子が同居している期間って、子1人で平均約20年、子2人でも約25年ぐらいしかない。モデルケースとして、夫婦25歳のときに家を建てて子どもを産み、その子どもが20歳になった時に家を出るとしよう。そのとき夫婦は45歳。人生100年時代なら余生は55年。その間ずっと、この夫婦は2Fの子ども部屋空間を有効活用できない。平均余命の延長により、われわれは持ち家のメリットを享受できる期間が相対的に短くなり、その2倍以上の期間をその持ち家で過ごすことになっている。投資として見れば、かなり分の悪い行動をしていることになる。
だったら政策的に居住流動性を高めて、持ち家がある老夫婦は今の住宅を4人暮らししたい人に賃貸して、その家賃で2人暮らしに向いた間取りの住宅なりマンションなりサ高住なりを借りて引っ越せばよろしい、というシナリオが出てくる。確かにこれならステークホルダーみんなWin-Winに見える。経済学的に言うと、政府の施策（新築住宅優遇政策）によって発生していた死荷重（≒非効率性）が除去されて、市場の効率性が高まった状態だともいえる。
だからどうだってわけじゃないんだけど、あえてオチをつけると、「元増田も指摘する諸条件を踏まえても、賃貸派が勝利するシナリオというのはありえるよ」という話でした。
元々旦那が、どうやったか知らんが元々1000万ほど借金があり、交際中に自己破産。
時期は忘れたけど、姉は旦那にお願いされて大量の借金をこさえ、それも自己破産。
母も母でヤバい人だったので、姉はクソみたいな旦那でもいいと出来婚して家を出て、一度離婚してまた同じ人と再婚。なんで？？？？
1人産んだ時点で貧困確定だったのに、２人目作りおった。そして「男の子が欲しい」という理由だけで3人目を作り、それが男だったので流石に打ち止め（と思いたい）。
そして金が無い、米が無いと母親に定期的にせびっているようだ。母も孫が可愛いらしく甘やかしている。それは別に良い。
問題は、母も住宅ローンがまだ1800万ほど残って定年を迎えた事。今は再雇用で働いてる（看護師）けど、働けても精々70歳までかな。
手取り20万で毎月8万返したとして、10年じゃまだ1000万近くローンが残る。何が言いたいかって言うと母も金は無いってことだ。
姉の子供に罪は無いのがつらい。非課税世帯だから生活はギリギリだし、家も2Kのボロアパートで5人暮らし。
何よりあの母を見て育って、癇癪持ちの姉がまともな教育を施せるとは一切思えない。
完全に貧困家庭の負の連鎖のテンプレ過ぎて笑えてくるが、俺は俺で生活があるから一切干渉したくない。
姉夫婦が事故死したら引き取るかもしれんかな？くらい。最初に施設を検討するとは思うが。
なーーーーんでこの国は兄弟間での絶縁を認めてないのかな。
母が亡くなった後は、諸々のトラブルは俺に降りかかって来るだろうな。そもそも母が勝手に建てた家のローンの方が先に来るかな。
何かあった時のために金は貯め続けてるけど、俺は結婚を諦めた。
俺が相手の立場なら、絶対こんな事故物件お断りだし。結婚対象として魅力的な点は公務員ってことくらいか？終わってる。
とにかく問題が降りかかって来ない様に、防波堤となってる母には健康で長生きして欲しい。考えるだけで嫌になるから。
【追記】
まさかこんなに反応来ると思ってなかった。
お金の問題については、家のローンの団信云々よりも、母が働けなくなった後の生活費、介護問題が発生することなんだけど書いてなかったわ。すまん。
補足を色々していくと、
姉・その子供とはもう4年くらい会ってないよ。というか2人目・3人目生まれたのも言伝で知っただけで、会う気もサラサラ無い。
でも将来、学校で必要な物が買えないとか、勉強したいのに高校行かずに働いて金を家に入れろと姉に言われてるとか、そういう事態になったら金銭的援助はしたい。
学びたいなら学ばせてあげたい。まともな環境で生きていってほしい。本当にそう思ってるなら今すぐ姉に連絡とるべきだけどさ。
それと、姉からは執拗に住所を聞き出そうとする不自然なLINEが4年前から来るようになって、再びブロックしたよ。
7年ほぼ絶縁→姉が離婚したタイミングで実家に戻ってきたので「目が覚めたかな？」と思ってLINE交換→2年くらい、3カ月に一度のペースで金をせびられる→執拗に住所を聞いてくる→ブロック→今に至る って感じ。人は変わらないね。
「お金がない以外の問題が読み取れなかった。基本親のローンなので子供関係ないし団信入ってれば死んだらチャラになるので、月８万の賃貸だと思えばそこまで？親が死んだあと姉からお金をせびられるのを心配している？」←そのとおり！！！天才！！！書いてなかったけど金の無心は母が防波堤になってくれてます！！今は。
「40歳の公務員なのに団信も相続放棄も知らないのはヤバくない？お姉さん家族よりそっちの世知の無さの方が心配だよ」←27歳です。どこに40歳って書いてました？それと書いてないだけで団信も相続放棄も俺が知らないと言い切れる知能の低さヤバくない？
「姉は結婚して子供いるけど自分はなくて羨ましい、心配のフリはしてるけど本当は子供ともども不幸になって欲しい、てとこまで読んだ。呪いをかけてるのは自分だと気づこう。姉は姉の人生だ。切り離せてないのは貴方。」 ←マジで一番国語力が心配になったコメント。姉夫婦はどうでもいいけど子供に罪は無いんだよ。その子供が暗い未来を歩みそうなのが一番心配なんだよ。ずーーーっと貧乏で苦しんだから知ってんだ。
「なんとなくだが、FP3級を受検してみてはどうか。そんなに難しくないし、増田に役立つ知識満載の試験だと思う」←ありがとう！！いつか受けようとは思ってたので最後のひと押しになった！とりあえず参考書ポチる！
「なんだかんだ助けたいなら、リバースモーゲージはどうか。増田が家いらないならこれで負債圧縮すると生活楽になるかも。姉夫婦のことが気がかりなら、まず自分が幸せになる事を考えて。そうすれば自然と余裕ができる」←これは考えてる。ド田舎だから出来るかどうか微妙だけど……あと俺は幸せです！！！少なくとも貧乏してた子供時代に比べたらメッチャ幸せ！！！コバエが100匹飛んでるような風呂に入らなくて良いの嬉しい！！！
「ここまで口先だけの世間体を気にしての「罪のない子供がかわいそう」はめったにお目にかかれないやつだな。今日読んだ増田の中で最も不快」←世間体とかじゃなくて純粋に子供の未来を憂いてるよ！！！何もする気は無いけどね！！！もし姉夫婦が死んだら金は出すよ！！！姉夫婦が生きてる内は金銭援助してもギャンブルに溶かされるだけだからね
人生の攻略が順調な人にとっては、そこに何ら疑問も浮かばないのだろうけども、順調じゃない人にとっては馬鹿馬鹿しくてバトンをへし折りたいことは多い。
誰かが言ってたけど、俺らの世代って「シーソーを端から端まで歩いていくような人生だよね」って。最初のほうは先が上ってて希望が見えるけど、真ん中らへんで急にバタンってなって未来の先行きが下がったよね。
→いや俺は結婚とか無理だから祝儀を受け取る機会が無いし、払うばっかりで損するばかりじゃん。仮に結婚したとしても式とか挙げるカネないし。祝儀だけ集金するの？
→いや俺が末代だし。俺が祝う子とか設けられないし。年金制度は崩壊するから、俺が老いぼれたその時代の子供から社会的に支えられるとは限らないよね。現代それが重すぎてひどいことになっているのだから、それが是正される未来では、老いぼれの俺が若者から搾取できるリソースは減るだろう。
搾取・カモ・としての目線抜きで、大人は社会的に子供の存在に対し希望が見いだせるかどうか。それが問われている。
→感謝できるような父を持つことのできた幸運な人生に感謝すべきだよね。持てた人は良かったね。
→感謝できるような母を持つことのできた幸運な人生に感謝すべきだよね。持てた人は良かったね。
本質的に感謝すべきは父母に対してではなく、幸運に対してだよね。
→いや既に現代ですら老害と呼ばれ敬いリティ（リスペクティビティ？）がとても低くなってるのに、今後はどんどんそれが低くなっていくわけで、俺が老いぼれたとき敬われないことが確定してるのになんで敬わなきゃならないの？
→これも結婚式と被るけど、自分は式をやらない、やってくれるような親類もカネもないのに、なんでそんなに包まなきゃならないんだ・・。
ナウなヤングはみんな東京いってそのまま田舎へ戻らないし。お坊さんを呼べば檀家に入るとか墓を守るとかあるけどそんなん無理な人が増えていて、守られなくなる家、墓、檀家、増える一方でしょ。
「墓じまい」が増えて集合墓地が増えてる。ワイのパッパも樹木葬いう集合墓地の枠を確保済み、実家はリバースモーゲージやで。
→タバコ臭いから行きたくない・・。メリットが薄い。功労賞でチームに対して出たお金とか、なんで飲み会にしか使わないの。高級なオフィスチェアを買うとか、空気清浄機買うとか、ドクターペッパー箱買いして飲み放題にするとか他にもあるでしょ。
→若いころ苦労すればトシとってからラクできる。だから辛酸舐めて生きてきた。年金は払った以上に貰えるし、敬われるし、無能でも出世できる。
そう信じて生きてきて「実際ラクできた」逃げ切り世代はうらやましいよね。
「ラクできそう」が揺らいできた、老害扱いされる「逃げ遅れ世代」。
未来は続かない。
相続に関する民法改正案、元の素案にまだあたってないからアレなんだけど、記事を読む限りあんまり意味なくないかなぁと思った。
多くの夫に先立たれた専業主婦の妻は、よほど稼いでいた夫を持っていた人以外は、世帯で受け取れる年金額もガクッと下がる。
そのような高齢独居長寿寡婦問題は確かに顕在化しつつあるんだけど、根本はキャッシュフロー問題なので自宅を確保したところで解決にはなりにくい。
家を売ってキャッシュ化するのは「長生きリスク」があるから難しいし、リバースモーゲージも適用できる地域は限られるし。
そもそも、家がある人はなんだかんだ多少であっても資金化できるわけで、高齢独居長寿寡婦問題は、むしろ自宅資産を持たずに過ごしちゃった人の方がより深刻だ。
相続人名義の家は自動的に残された配偶者のものになる、と言われても、現実では今のところは、
自分の取り分を厳密に主張して、配偶者を失った親から相続分を取り立てて住むところまで失くしてやろうとする子供はいない。
一次相続（親の片方が死んだとき）には、ほぼすべての大きな財産は残された親がそのまま継続保有するケースがほとんど。
もちろん余裕のある家なら子が財産を受け取るのも当たり前に起こってるけど、残された親が困窮するかもしれないのに財産を要求する子は、寡聞にして知らない。
相続税がかかる金持ち一家の場合でも、配偶者が継続居住する自宅へはかなり大きな税額軽減があるので、その軽減策を選択しない人はまず見たことが無い。
まぁ今のところではあるけど。
美しい国日本では、「夫を失って悲しんでいる母親から身ぐるみ剥いででも相続分を確保してやろう」と考える子や
「夫を失って生活基盤が揺らいでいる母親」を見捨てる子が当然になる、という判断を法務省はしているということなのだろうか。
まぁ親の老後の面倒を見る子世代も、そろそろ氷河期棄民世代に差し掛かっているので
「夫を失って生活に困窮する母親を物理的に面倒見きれない」層が増えるからというのもあるかもしれないが。こっちがメインかなぁ。
なんか嫌い。臭そう。
なんでカタカナなんだろう。
2拍でこぶしを振ってみればわかるが、「まぁ」が邪魔で、次の「カー」がそれまでの「カー」と逆の拍になる。
もやっとする。
怖い。地球の大きさをまざまざと感じる。
「ででーぽっぽぽー」ってやつ。小さい頃はフクロウだと思ってた。
「ででー」でやめられるともやっとする。
字面が突き放した感じがして嫌い。
意味を調べてもさっぱり頭に入ってこない。
子供の誤射(?)防止には良いことなのだが、メーカーによってギミックが違って知恵の輪みたいになってる。
タバコ吸わない自分としては緊急度の高い時にしか使わないので余計イライラする。
辛いなら辛いではっきりして欲しい。
でも食べちゃう。
なんか字面が修飾過剰な感じがして嫌い。
嫌いなものって、探すと意外と無いもんだなぁ。
あなたもどうですか。
追記:
「ででーぽっぽぽー」は土鳩じゃないよ雉鳩だよ！の声を多数頂いたので調べました。
お詫びして訂正いたします。
これらをどう転換するか
後の平成オイルショックである。成功すれば世界でも有数の環境大国になることは間違いない。失敗すれば目も当てられないことになるのは必至。
【政策目的】
○課税の根拠を失った暫定税率を廃止して、税制に対する国民の信頼を回復する。
○2.5兆円の減税を実施し、国民生活を守る。特に、移動を車に依存することの多い地方の国民負担を軽減する。
【具体策】
○ガソリン税、軽油引取税、自動車重量税、自動車取得税の暫定税率は廃止して、2.5兆円の減税を実施する。
○将来的には、ガソリン税、軽油引取税は「地球温暖化対策税（仮称）」として一本化、自動車重量税は自動車税と一本化、自動車取得税は消費税との二重課税回避の観点から廃止する。
【所要額】
2.5兆円程度
42．地球温暖化対策を強力に推進する
【政策目的】
○国際社会と協調して地球温暖化に歯止めをかけ、次世代に良好な環境を引き継ぐ。
○ＣＯ２等排出量について、2020年までに25％減（1990年比）、2050年までに60％超減（同前）を目標とする。
【具体策】
○「ポスト京都」の温暖化ガス抑制の国際的枠組みに米国・中国・インドなど主要排出国の参加を促し、主導的な環境外交を展開する。
○キャップ＆トレード方式による実効ある国内排出量取引市場を創設する。
○地球温暖化対策税の導入を検討する。その際、地方財政に配慮しつつ、特定の産業に過度の負担とならないように留意した制度設計を行う。
○家電製品等の供給・販売に際して、ＣＯ２排出に関する情報を通知するなど「ＣＯ２の見える化」を推進する。
【政策目的】
○国民生活に根ざした温暖化対策を推進することにより、国民の温暖化に対する意識を高める。
○エネルギー分野での新たな技術開発・産業育成をすすめ、安定した雇用を創出する。
【具体策】
○全量買い取り方式の再生可能エネルギーに対する固定価格買取制度を早期に導入するとともに、効率的な電力網（スマートグリッド）の技術開発・普及を促進する。
○住宅用などの太陽光パネル、環境対応車、省エネ家電などの購入を助成する。
【政策目的】
○住宅政策を転換して、多様化する国民の価値観にあった住宅の普及を促進する。
【具体策】
○リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。
○建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、必要な予算を地方自治体に一括交付する。
○正しく鑑定できる人（ホームインスペクター）の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する。
○多様な賃貸住宅を整備するため、家賃補助や所得控除などの支援制度を創設する。
○定期借家制度の普及を推進する。ノンリコース（不遡及）型ローンの普及を促進する。土地の価値のみでなされているリバースモーゲージ（住宅担保貸付）を利用しやすくする。
○木材住宅産業を「地域資源活用型産業」の柱とし、推進する。伝統工法を継承する技術者、健全な地場の建設・建築産業を育成する。
【政策目的】
○１次エネルギーの総供給量に占める再生可能エネルギーの割合を、2020年までに10%程度の水準まで引き上げる。
○環境技術の研究開発・実用化を進めることで、わが国の国際競争力を維持・向上させる。
【具体策】
○世界をリードする燃料電池、超伝導、バイオマスなどの環境技術の研究開発・実用化を進める。
○新エネルギー・省エネルギー技術を活用し、イノベーション等による新産業を育成する。
○国立大学法人など公的研究開発法人制度の改善、研究者奨励金制度の創設などにより、大学や研究機関の教育力・研究力を世界トップレベルまで引き上げる。
【政策目的】
○国民生活の安定、経済の安定成長のため、エネルギー安定供給体制を確立する。
【具体策】
○エネルギーの安定確保、新エネルギーの開発・普及、省エネルギー推進等に一元的に取り組む。
