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はてなキーワード: セットバックとは
ゆーて一通そんなにないやろ
めっちゃ畑だったところにガンガン家やアパート建って、家も長屋みたいなのが多くて、狭っ苦しい路地ばかりの（砂利の私道も多い）地域で育ち
地元の人間はもう日常茶飯事すぎるので、ぎりぎり（ミラー畳んで最徐行）すれちがったり、他人様のお宅の駐車場に頭突っ込んでやりすごしたり
おうおう、じじい（ばばあ）よく突っ込んでくる勇気あるなぁ、こっちは動かんからこすらんように気ぃつけなはれや と微笑ましくタバコ吹かしたり
交友範囲が広まって地元以外の人が車で来るようになって、え？ ここ一通じゃないの？ と言いまくられ
ちょっとずつではあるがセットバックで道幅が確保されつつあるのでこの道が日本標準じゃないのかとだいぶ前に気づいた人生でもあります
埼玉県川口市でクルド人の犯罪が激増して問題になり、その対策が川口市政の中心的課題になっている！というエントリが度々ホッテントリ入りしている。またyoutubeのゆっくり動画等でも「クルド人」「川口」のテロップが入ったサムネの動画が投稿されている。
川口市は『広報かわぐち』という広報誌を配布しているが、この10月号で犯罪認知件数が過去最低を記録しているとの広報を打っている。
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/3/202310-04.pdf
この一年で白昼の強盗事件、沿道商店に突っ込む大事故や死亡ひき逃げ、クルド人による病院での喧嘩騒乱などの事件が報道されて体感治安が低下している故だ。でも実際には治安は過去最高となっている。
この問題を喧伝しているのはagora出身の石井孝明というライターで、産経新聞と夕刊フジがそれを元に記事を書くという構造になっている。
石井のやり方は、川口、蕨を中心として、肌の浅黒い中央アジア、東南アジア系の人間が事故や事件、不法な業務、反マナー行動をしたものにクルド人を匂わす文言を付けて宣伝するという方法だ。それ故クルド人が毎日事件や不法行為をしているように見える。そんなにクルド人は増えているのか？日本にクルド人は何万人いるのだろうか？
だが実際のクルド人の数は2000人程度である。人口60万人の川口市人口の0.3％だ。「あれもこれもクルド人」の安物ネガティブキャンペーンが成功しているのである。
それで今回はちょっとこの問題の背景を説明するよ。「クルド人とは何か、どういう民族か」などは産経以外の大マスコミや大学人が記事を書いてるからそういうのを参考してくれ。
「埼玉県川口市」でgooglemaps検索すると川口市の県境が表示される。
https://www.google.com/maps/place/%E5%9F%BC%E7%8E%89%E7%9C%8C%E5%B7%9D%E5%8F%A3%E5%B8%82
まず、駅の東側にやたら細かい碁盤目で緑の線が入った地域があるのが判るだろうか？ここは芝2丁目と芝4丁目という地域になる。
ここは一見整備された住宅地に見えるが、実は都市計画に乗っ取ったインフラ整備が間に合わなかったスプロール地域なのである。
この碁盤目は元々は大正時代に田んぼを整地したものだった。緑の線は用水路跡で、今でも暗渠化された水路敷きになっている。この付近は江戸時代に作られた見沼代用水が通り、その分水も充実していた。そこで碁盤目に畔と用水路を整備して土地の権利も整理したものだ。
ちょっと脱線するが、こういう整備された元田んぼ住宅地の近くにはL字の道と変形交差点を組み合わせたような地区がある事が多い。またそこには寺や神社がある事が多い。その場合、そこら辺は嘗ての村の集落があった場所である。行ってみるとせせこましい建売の中に突然田舎の農家のような大きな庭付きの家、時に藁ぶきだったりゴルビジェのサボア邸のようなやたらハイセンスの家が建っていて驚かされる事があるのでおススメだ。そこは付近の建売の元地主やマンションの大家である。
この田んぼが戦後の高度経済成長期に売りに出され宅地化されたのがこの芝2、4丁目地区なのだ。
元あぜ道は公道化されているのが多いが、そこから奥に入る道は幅が狭い砂利道のままだ。これは私道だからであり「その道路の権利は細切れになって付近の家の持ち主が持っている。故に権利関係がごちゃごちゃなので
更にこの路地は通り抜けが出来ない。真ん中に水路敷がある為だ。水路は元々の地主が権利を持っている筈だ。通り抜けにはそこに橋を掛けなきゃならないが、誰もその費用を負担したくないので碁盤目に見えて行き止まりの路地ばかりという事になっている。
1990年代初頭に建築基準法が改正されるとセットバックの義務と接道義務が定められた。接道義務とは、幅4m以上の道に2ｍ以上接していない土地には建物建築不可という事である。
これでこの路地の奥にある家というのは建替えが不可能になった。
また、水路敷は舗装されていて道路に見えても道路じゃないのでセットバックの義務が無い。だからいつまで経っても道は広がらないから接道要件を満たす道にならない。散歩する時はこのせいで魅力的なのだが不動産的には不良である。
この路地をストビューで見れば判るが、公道に面した家は新しい低層アパートで路地は4ｍ拡幅、その奥の一軒は新しい戸建て（公道側隣家のセットバックで接道要件クリア）、その奥は築30年以上の古い戸建てや古アパート、となっている。奥の方の家は建替え出来ないので古いままなのだ。
奥の方の家やアパートを借している場合、家が古くて車も入れない砂利道なので客付けが困難である。蕨駅から徒歩5～10分という好条件なのだがこういう状態なのだ。
高度成長期中期の昭和30年代後半からこういうスプロール現象が問題になって規制が強化されたのだが、その前に家が建てこんだ地域なのだ。私有地である用水路の暗渠化は市が行ったが、これは下水道整備が間に合わず、水路に垂れ流しとなった為の代替政策だ。
さて、外国人というのは部屋が借り難い。これは差別の問題もあるが、家主としては万が一の時の連絡の問題、家賃不払いや退出後の内装補償、突如国に帰ってしまうリスク、それと土足の問題などがある。室内に靴を脱いで入るのは日本だけなのだ。最近じゃ米国都市部も日本式になって来てるが。だから土足で生活されて畳床等がダメになるリスクがある。
故に外国人が部屋を借りるのはとても大変だ。一方、建替不可で古くて前が砂利道で引っ越しのトラックも入れない、なんていう借家やアパートの大家は客付けが全然できない。この両者の利害が一致して賃貸借契約、とあいなる。お互い「こんなボロ屋なのに高いが…」「外国人でリスクが高いが…」という妥協の産物だ。
このやたら細かい碁盤目地区はもう一か所ある。駅の反対側に線路で分断された川口市の飛び地みたいな三角の土地があるだろう。
ここは芝園町と芝富士という地区なのだが、そのうち芝園町は元鉄道車両工場のUR団地（電車から見える屏風みたいな建物）、芝富士は元田んぼの細かい碁盤目地区だ。この芝富士地区は先の芝2・4丁目地区と全く同様の特徴と来歴を持っている。
路地のセットバックが進んで4m以上が確保されて建替え可能になっている所が多いなど、スプロール化の程度は2.4丁目よりも改善されているのだが、それでも水路敷による路地分断などはあり、また建替不可家屋が密集する地帯もある。更にここは飛び地状態なので見捨てられた感もあり市政が行き届きにくいという特徴もある。中学校や幼稚園が線路の反対側で遠いのだ。
「蕨」なのに「川口市」であるのはこういう事で、駅の左右に川口市の不良宅地地区がありそこのアジア系の住民が住む事が増えたというのが原初としてあったのだ。
「川口市は小規模の鋳鉄工場があり外国人工員を必要とした」という説明をしている記事もあるが間違いだ。鋳鉄工場地域は西川口から南側であって、蕨周辺は田んぼから住宅地に転換している。その転換が早すぎてスプロール化してしまったのだ。
クルド人問題がおかしな奴らの飯のタネになっている問題の根幹は在特会のヘイトデモに遡る。
2009年に在特会はオーバステイフィリピン人の子息が通う中学校付近で「叩き出せ」といシュプレヒコールを上げるデモを行うようになった。この中学校や居宅は蕨駅の南側、西川口駅寄りだ。
このデモに左翼運動からの転向者が合流すると一気に過激化し、「殺せ」「殺しに来た」というコールになり、警察に掴まらないような巧い仕方の暴力や、近所のヤジに対して「○○人の家だ」「お前日本から出ていけ」「殺せ」と連呼したり、お散歩と称してデモの後に落書きをしたり通行人に因縁を付けたりという行動をするようになった（後に警察官が解散地から駅まで随行するようになった）。転びアカが合流すると大抵こういう事になる。
これに呼応して掲げられる旗も日章旗から旭日旗やハーケンクロイツとなっていった。
そんな中で在特会は芝園団地付近でクルド人に住民が迷惑しているという情報を掴む。
そこでヘイトデモの開催地は蕨駅～西川口駅から蕨駅北方になる。そこで鍵十字の旗が沢山はためき、「悔しかったらクルド野郎出てこい殺してやる」などのデモがされるようになった。
但し、彼らは居住地区を知っていたから疑問なので警察がそこから外れるルートを許可していても判らなかったかもしれない。
こういう経緯で中東系や中央アジア系の人間の犯罪、不始末を「クルド」と称する動機が生まれてきた。事件が有る度に「これは在日朝鮮人」という差別デマがずっと流れていたが、それの中央アジア版だ。
もう一つの理由がトルコの少数民族問題で、トルコは親日国で、そこで問題化している少数民族のクルドは敵だ、という単純な世界観によるもの。元々国際問題を親日反日でしか捉えれない人間の頭の中なのでこれ以上はバッファオーバーフローである。そもそも少数民族問題は国家の宿痾であって国際政治学では必ず履修する項目であるのにそれを焚きつけて利益にせんとするあたり、ガソリンスタンドでタバコを吸うバカの如しである。
故にそれよりこの方ずっと「クルド」はやべぇ奴らの間の符丁となり、民族問題を理解するという動機にはならずに、彫りが濃い人間の不祥事は「クルド」とする文脈が生まれたのである。
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笑って笑って
K氏：マンションに隣接する土地を所有する地主。増田とはそんなに仲が良くない
L氏：K氏所有の借地に家を持ってる
Kの土地：KがLに貸している借地
Lの家：Kの土地に建っている家。廃屋寸前で増田のマンションに対して外壁が崩れ落ち始めている。本当はほかにテナントもあるが簡略化
何がしたいかというと、増田マンションに隣接するKの土地を丸ごと買って新しくマンションを建て替えたい。そのためにKやLと交渉したいのだが、ということ。
増田マンションは築20年弱の低層マンション。このマンションに隣接するのがLの家だがそこはツタが生い茂って外壁もボロボロ。正直もういつ崩れてもおかしくない状況だ。Lの家はもともとの家主が既に去っており、現在はその子供（Lとする）が住んでいる。Lはこの家に関してあまり関心がないのか知らぬ存ぜぬを決めているらしい。
増田としてはこんな危険な物件を放置しておきたくない。そもそもこのLの家を含めて増田マンションに隣接するテナントからもいろいろと迷惑行為をかけられている。
それとは別に増田のマンションは築20年とは言え、施工不良でさんざんな目にあっており、いまどきエレベーターもない。ならばいっそのこと隣のLの家を土地ごと買い取って全部をひとまとめにして更地にして一回り大きなマンションにしてはどうか。そう考えて地主であるKに対して打診した。けれどKは首を縦に振ってくれない状況だ。
Lの家は借家である。その地主であるKはもちろんLの家のことを知っており、老朽化が進みすぎたLの家を退去させたがっているとのこと。ようはK自身は上物を取り払いたいのだ。しかし借主Lはその交渉を無下にして全然立ち退かないらしい。増田としてもはやくLの家を壊して欲しい。でももしかして借地法（旧法）で契約しているとどこまでも立ち退かないかも
Kがその土地をどうしたいのかはよくわかっていない。不動産屋からの又聞きによると、以前に遺産相続でかなり争ったらしく、土地を売ることによって多額の現金が入ることを嫌っているらしい。だから立ち退きはさせても売る気はないとのこと。
だが新たにその土地を整備しなおすにしてもセットバックが必要だし、ぶっちゃけ駐車場にするくらいしか考えていないだろう。
増田からすると、長年マンションに損害を与えてきたLの家は早くどうにかしてほしい。だからその地主であるLを応援するのだが、同時にLにはその土地の底地も売ってほしい。
自分は不動産については素人だが、借地は借地権とその下の底地があると勉強した。借地権事態は売買ができるので、Lから増田が借地権買うことはできる。しかし、底地をもつKから土地も買い取らなければ自分のマンションを大きくはできない。逆もそうで、底地だけあっても借地権をLがもっていたらしょうがない。調べると底地の相場は非常に安いらしいが借地人が買い取る時だけは高くなるそうだ。だったらLが土地ごと買い上げてそれを増田が買うのがスムーズかもしれないが、そもそもLは金がないことが分かっているので難しい。というか地主のKがLに土地を売る可能性すら薄い。
なんか八方塞がりだな。
これを解決するにはどうすればいいのやら。Lを立ち退かせるのは大勢にメリットがある。となると借主Lか地主Kに対して民事裁判を起こすのがいいのだろうか。
幸いにもLの家から受けている被害は長年証拠がたまっているのと、現在進行形で被害は続いている。だからこれを元に裁判を起こすことは可能で、和解案の中でKの土地と借地権をすべて買い上げるようにすればいいのではないか。実際、そういう手があると教えられた。たんに裁判をしても先の計画なければあまり意味がないだろうから、銀行や不動産屋に相談するのが吉か？
というか、ぶっちゃけ土地が手に入るかどうかにかかわらず裁判して白黒つけたいのだが。台風のたびに隣の外壁が落ちてくるのは恐怖でしかない。
増田のマンションは駅近の商業エリアのど真ん中にある。もしもKの土地やその周辺の戸建て（交渉可能）をひっくるめれば、正方形の200坪前後の角地が商業地に生まれることになる。路線価は20万/平米なので1億くらいの価値かな。
近隣は開発が停滞しているしボロボロなビルばかりだ。立て替えていいという増田のような人は聞いたことがない。だから銀行や不動産屋に掛け合ったらおいしい話として積極的に動いてくれるのではないだろうか。
４月１日に「２０２０年迄に都内の木造密集エリアを解消」なんて見出し記事が流れてた。
（荒川区町屋、世田谷区太子堂など。大震災時に大規模火災の危険性・消火活動が困難）
見出しだけしか読まない人は、２０２０年に木造密集エリアが「解消される｣と解釈してしまうだろうが、
関係者である自分に言わせれば、完全な「見出し詐欺」としか言いようがない。
正しくは「解消するように努力する｣、いや｢解消できればラッキー｣程度のシロモノでしかない。
タテマエは政策目標として「２０２０迄に解消」と国土交通省は発表するだろう。
しかし、実際に２０２０迄に木造密集エリアが解消するとは、当の国土交通省が思ってないだろう。
内心、「半分、いや３割が解消すれば御の字」程度の認識じゃないか？
そもそも阪神大震災の時に、散々「木造密集地の早期解消を！！」が叫ばれた。
あれから１９年。１９年間解消しなかった課題が、急にあと６年で解消する訳がない。
強制収用でもするのか？
いわゆる木密エリアの解消政策に、何か新たな特効薬でも用意したのか？と調べてみたが、
本気でやるなら「木密特区には、ドーンと１世帯辺り２０００万円の全額補助金を付けます」位の
予算の大盤振る舞いをしないと２０２０年の木密解消は不可能
また役所の悪い癖で、
「建て替え費用の全額を役所が補助金で負担する」という思い切ったことはせず、
「役所は半額負担するから、あなたも半額負担してね」的補助金で、木密解消が進むと思い込んでる。
そういう手法が通用するのは、太陽光発電補助金みたく、｢本人がやりたい意欲マンマンな場合｣のみ。
太陽光の補助金などは、自ら「太陽光を付けたい」という「水を飲む気がマンマンな馬」が相手だから、
一方、木密エリア建て替えは、「水を飲む気がさらさらない馬」に水を飲ませる作業。
木密エリアの問題点というのは、「不燃化されてない」ということ以上に
「前面道路が４メートル未満で、建替え時にセットバック必須（敷地の一部が削られる）」な点。
敷地の一部が削られることで、建物も従前面積が建たない、狭くなる可能性もある。
つまり自分の土地財産の毀損を伴う訳で、｢仮に全額補助金がついても、やりたがらない人が多い｣。
それこそ
｢町屋尾久２４３ヘクタールの不燃化に、総額１兆円を投入する｣のような大盤振る舞いをしないと、
２０２０での１００％不燃化という｢政策目標｣達成は不可能だろう。１兆円掛けても可能かどうかわからないが。
また、木密エリアの事情として、権利関係が錯綜してる点がある。
土地の底地権者、建物所有権者、借家権者がバラバラ、というのがザラ。
しかも借地上の建物だと、取り壊したら借地権が消滅したりするので、絶対建替えに応じない、というケースもありえる。
２０２０年迄に解消させるには「このエリアに関しては借地借家法の特別法を作る」くらいの荒業が必須になるが、
そういう話は聞こえてこない。
更に、木密エリア住人は相対的に年収も低く手元資金も少ない。そして高齢化している。
「自分が生きてる間に大地震が来る訳ないから、対策しない」「地震で死ぬなら天命」と諦めてる高齢者も多い。
１．「カネが掛かる」以外に
先日から木密エリア解消ニュースのツイートチェックしてるが、１００はあろうか、というツイートの中で、
殆どのツイートは、単純に国交省発表の大本営発表を、そのままツイートしてるだけ。
都市防災の専門家や不動産関係者なら「２０２０迄の解消は不可能」と気付く筈なのに、誰も指摘ツイートしない。
マスコミが国土交通省の画餅の政策目標を無批判に垂れ流し報道し、防災関係者や不動産関係者が誰も突っ込みを入れない。
「おっ、国土交通省が２０２０迄に木密解消か、国土交通省もなかなかやるなあ」と勘違いして感心するのでは、と心配してしまう。
ただ、今回の木密解消ニュースは、自分が業界関係者だったから「こんなの画餅だろ？」と嘘を見抜けたが、
仮に「農水省が２０２０迄に●●を達成する」「厚生労働省が２０２０迄に●●を達成する」というニュースがあっても、
農業・厚生畑は素人である自分には画餅を見抜く能力はない。大本営発表を盲信するだけ。
そう考えると、日経辺りの役所発表記事は、相当程度「画餅」が混ざっていたんだろうなあ。
本来の日経の役割は、役所の大本営発表に対して「それは画餅だ」と突っ込みを入れることではないのか？
しかし多分、国交省内部では「固定資産税減免が木密解消の切り札になる」と「大真面目」で議論してるんだろうなあ。
議論に参加させられる若手官僚は「こんなの焼け石に水にもならない」と内心思ってるが、正論を吐くＫＹなことは出来ない
課長だか課長補佐辺りのキャリアが、｢固定資産税の減免で、オリンピックまでに木密解消ですよ！！｣と絵空事言っているのを、
「２０２０年までに、固定資産税減免程度で、木密解消なんて無理じゃん」と思っているんだろうが、
※でも、実は「国土交通省が２０２０年という目標を自ら設定」したんじゃなくて、
