2014-11-01

マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンション心配事」その2

マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンション心配事」その1

http://anond.hatelabo.jp/20141029193513

上記記事の続きです。

前回同様、勝手に語る。

データなどの根拠は全くなく、

マンションを売る上で感じている事が全てなのでその点はご承知おき頂きたい。

ただ広告・営業ツール・重説などの契約書類といったデベロッパー発信の情報

逆の口コミサイトネット記事のような購入者目線の切り口の双方ですら

まり見受けられない部分を書いているつもりではいる。

また前回の最後結論を書いてしまったが

私の結論は「分譲マンション20年程度で売れ」である

今回の記事もそこに帰結するので先に触れておく。

[2]入居者のレベルについて



ここで問題にしているのは新築時点ではない。

10年後、20年後、30年後、40年後とマンション価値が落ちた後の入居者層のことである

新築時点での入居者層なんて気にする必要はない。

だいたい自分と同じだ。

私が売っているマンションであれば、半分は年収500万前後、3割がキャッシュ、2割がその他ってところだろう。

マンションによりターゲットは違えど、自分に近い購入者は絶対いるので安心してよいだろう。

(唯一の例外20代前半でのチャレンジングな購入者くらいか?)

あたりまえだが分譲マンションは入居者が入れ替わっていく。

私の地方ではだいたい竣工後2〜3年で最初の入れ替わりが発生する。

(私が売ったお客さんが売却に出しているのを見るのは切ないものだ)

問題はこの後でどんな人が買い、入居するかである

10年以内の入れ替わりは問題ない。中古価格新築価格と大差ないからだ。

しか10年を経過すると状況は少しずつ変わっていく。

最初大規模修繕経験したマンション価値新築当初からはだいぶ落ちる。

私がいる中部地方の某大きめの都市だと大体こんなイメージ

 新築時 3,000万

 5年後 2,700万

 10年後 2,380万

 15年後 1,680万

 20年後 1,200万

 25年後 750万

 30年後 500万

30年を過ぎると、一律で350〜450万程度で落ち着く。

ここまで書けば説明不要だと思うが、20年後、25年後、30年後に売買が行われた時

どんな人が買い入居するだろうか。

基本的には自分が購入した新築時の入居者とは全く異なる人たちであり

上記のような金額にも関わらずギリギリ工面できる人が買うのである

30年経つと全体のうちどの程度の入居者が入れ替わるのかは

私の中でもまだ調べがついてなくてハッキリは分からない。

ただ30年も経てばそれなりの部屋の入居者が入れ替わるのは間違いない。

今買ったマンションは、30年後も同じ入居者レベルを保つとは考えにくいのである

その時のマンションの自治はどうなっているだろうか?

入居者のレベルが落ちても管理組合は正常に機能するのだろうか?

新築時にシニアだった方は果たして…?

というのが私の心配である

ただ1つ、予測不可能な部分を話しておく。

今、私が見ている築30年のマンション昭和60年に建てられたマンションであり、

平成26年築のマンションが30年建った時に同じように質が落ちるかは分からないという点である

私の地方の築30年のマンションは、それは酷いものである

団地同然のダサい外観、ムード皆無で暗いだけの内廊下仲介業者も恐れるキツイ管理人など

昭和60年建築された為に構築された「文化」がそこにあるのだ。

(語るタイミングがなかったが私は中古マンション仲介経験もある)

から平成26年に生まれ新築マンションが同じようになるかは正直分からない。

デザインも、間取りも、建築技法も、入居者の考え方も、管理会社立ち位置も30年前とは変わっているはずだ。

私も「そうならないで欲しい」と思いながらマンションを売っている。

あくまでも個人的な考えではあるのだが、やはり20前後ラインがあるのだと思う。

前回の修繕積立金の話と併せ、20年程度で売ることをオススメする。

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    中部地方の某都市で、中堅マンションデベの営業マンをやっている。 分譲マンションについては日々様々な記事が書かれているが (Googleニュースで「マンション」と検索するのが早い)...

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      マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンションの心配事」その1 http://anond.hatelabo.jp/20141029193513 上記記事の続きです。 前回同様、勝手に語る。 データなどの根拠は全くなく、 マ...

      • http://anond.hatelabo.jp/20141101230200

        質問なんだけど  新築時 3,000万  5年後 2,700万  10年後 2,380万  15年後 1,680万  20年後 1,200万  25年後 750万  30年後 500万 30年を過ぎると、一律で350〜450万程度で落ち着く。 これ...

        • http://anond.hatelabo.jp/20141102145951

          いや価値が下がるっつーことだよw 経年劣化って分からんかなー。

          • http://anond.hatelabo.jp/20141102163243

            経年劣化なら中部の主要都市だろうと東京都心だろうとクソ郊外だろうと同様に劣化するだろ? なにしろ「経年」なんだから東京にだけウラシマ効果でも働かない限り時間は平等だ でも...

            • http://anond.hatelabo.jp/20141102201006

              「中部地方の某都市」について「データなどの根拠は全くなく、マンションを売る上で感じている事」なので 地方都市の相場のイメージの話のじゃないのか? イメージで語ってるから...

            • http://anond.hatelabo.jp/20141102201006

              価格の下がらないマンションって、多分ビンテージマンションについて言ってるんだろうけど。 ビンテージマンションは立地もさることながらデベロッパ、施工会社、管理がしっかりし...

            • http://anond.hatelabo.jp/20141102201006

              マンション価格の推移は、立地やメンテの具合などによっていろいろありうるだろうけど、 ちょうどオレんちのすぐ下の部屋がこないだ売りに出されてた。 まさに「中部地方の某大きめ...

    • http://anond.hatelabo.jp/20141029193513

      年寄りの世帯だと、戸建ての維持管理は結構キツイぞ。外構や外壁をみすぼらしくないように保つのは、毎日の労力としてキツイよ。 木造にしても鉄骨プレハブにしても20年ぐらいでメ...

    • http://anond.hatelabo.jp/20141102190912

      http://anond.hatelabo.jp/20141029193513 戸建てならば修繕計画を進めるのは家主なんだから、 世間体やご近所さんの目は一旦置いておいたとして、 その時の経済状況に応じて、どのように直すかo...

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